记者杜冰近期，全国各地商品住宅销售量普遍下跌，部分城市存量高企，中国住房市场是否已到“拐点”？中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）6月10日发布的最新调查数据显示，当前中国住房市场需求乏力而供给过剩，住房市场的下行趋势已明确。

　　记者从发布会现场获悉，截至2013年8月末，中国城镇家庭住房拥有率已高达87.0%，其中18.6%的城镇家庭拥有两套及以上住房。同时，根据CHFS最新的2014年季度数据，截至2014年3月，城镇地区住房拥有率已上升至89.2%，城镇家庭拥有多套房的比例上升至21.0%。

　　从数据来看，过去两年来，在我国住房拥有率不断攀升的趋势之下，住房存量过剩、空置率高已成为值得关注的问题。

　　数据显示，近两年我国刚性住房需求已出现显著降低的趋势。截至2013年8月末，中国城镇家庭潜在的刚性住房需求为24.6%，约为5400万套住房，相比2011年的28.2%显著下降3.6个百分点。多套房比例则进一步升高，数据显示，2011年中国城镇家庭多套房拥有率为15.9%，2013年增长至18.6%，2014年3月已快速上升至21.0%。

　　与此同时，2013年城镇地区住房整体空置率较2011年上升1.8个百分点至22.4%。其中，我国经济适用房的空置率已经高达23.3%，仅次于商品房的空置率。数据显示，家庭年总收入最高的25%家庭拥有经济适用房的比例最高，达3.2%，比中低收入家庭高出近1个百分点。

　　“收入最高的25%家庭拥有的经济适用房中有27.5%处于空置状态，经济适用房存在严重的资源浪费和‘错配’现象，未能充分发挥其社会保障作用。”中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁[微博]在发布会上如是说。

　　从数据中可以看出，中国家庭自有住房拥有率已经很高，而且还在迅速上升。而住房市场刚性住房需求及改善型住房需求乏力，同时，城镇家庭自有住房空置现象严重。调查结果显示，我国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2300万套，可实现改善型住房需求上限约为950万套。而目前城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，待售商品住宅约为350万套，总供给为5248万套住房。因此，即使不计算“十二五”期间的保障性住房建设供给，现有的存量住房已经可以满足住房需求。

　　“现有住房存量完全可以满足住房需求，且现有住房年供给的40.0%即可满足年新增住房需求。由此可见，房价下行趋势已定，中国住房市场的寒冬即将到来。”甘犁表示。

　　鉴于此次调查结果，业内专家建议在住房市场调控中，应该注重盘活存量，减少浪费。

　　“短期而言，可通过免除租房税费，规范租房市场来保护出租双方利益，让空置住房产生效益，同时有利于劳动力的流动。长期来看，可通过对多套房家庭征收房地产税，提高空置房持有成本，激活空置住房。”甘犁说。

　　另外，基于我国住房市场主要由投资需求驱动的事实，专家提出，正确引导价格预期也是住房市场调控的重要方面。“应该通过收集并定期发布空置率等相关指标，帮助投资者了解住房市场运行现状并合理预期其发展趋势，作出理性决策。”甘犁说。

　　另外，值得关注的是，该报告称，截至2013年8月，空置住房占用了4.2万亿元的银行住房贷款余额。报告称，空置住房不仅具有较高的信贷可得性，其贷款规模也远高于非空置住房。数据显示，空置住房的信贷可得性为82.3%，比非空置住房高出近20个百分点，在贷款规模上，空置住房的平均贷款额度为32.0万元，而非空置住房仅为23.7万元。CHFS据此估算出，空置住房占据了4.2万亿元的住房贷款余额。

　　“房价一旦下跌，空置住房更容易亏本或资不抵债，空置住房对房价下跌风险的抵抗力较弱。”甘犁表示，当前，有住房负债的空置房中仅有0.8%的比例资不抵债，非空置住房略低，为0.6%。当房价下跌5%时，有住房负债的空置住房资不抵债的比例上升为1.0%。如果房价下跌30%，将有11.2%的空置住房资不抵债，而非空置住房仅为3.3%。

　　“房价下跌对空置住房冲击不小，但房价下跌所带来的银行房贷风险并不大。”甘犁补充道。