柳九邦

　　国家统计局昨日公布了4月70个大中城市房价走势，总体来看，房价整体涨幅继续收窄，房价环比下跌城市个数明显增多。

　　正如数据以及舆论所反映的那样，国内楼市已经迎来了明确的调整期。早几日公布的1~4月份全国房地产开发和销售数据更是“羸弱待哺”——不仅销售“量价齐跌”，房地产投资、新开工、土地购置面积等核心数据均每况愈下。

　　本轮楼市调整会持续多久？这是开发商、购房者甚至地方政府都很关心的问题。开发商关心形势，是为了给推盘节奏以及定价提供依据，进而实现利益最大化；购房者是为了能够在合适的时点买到最便宜的房子；地方政府更多关心的是房地产投资增速以及销售的下滑对实体经济的影响。

　　开发商的价格策略已经明显分化，在不少三四线城市，楼市疲弱的情况已经持续了一两年，价格调整早已开始。预期的进一步改变让这样的调整更加剧烈，典型的城市如常州、无锡。

　　在一些二线城市，价格分化更加明显。根据国家统计局最新公布的数据，杭州、宁波等二线城市的房价环比已经出现下跌，而南京、厦门的房价环比涨幅依然迅猛。二线城市房价走势分化背后，最重要的影响因素依然是当地楼市的供求状况。从存销比看，杭州、宁波已经明显供过于求，而南京、厦门仍供不应求。

　　房价最为坚挺的一线城市的楼市库存也在慢慢增加，其中，上海、北京的楼市去化周期已上升到12个月左右，也就是说，当地的楼市供需基本平衡，涨跌在一线之间。从公开信息上看，广州、深圳楼市的调整开始得较早，京沪楼市的调整正初现端倪。

　　目前，北京公开宣布降价的楼盘正在增多，而上海的开发商一般通过特价房的方式促销，优惠幅度较为有限。

　　“我们认为上海购房者是‘买涨不买跌’。”一位在上海浦东有项目的开发商对《第一财经日报》记者称，“上海楼市短期肯定会有一波调整，但长期依然看涨，所以，在资金链不紧张的情况下，我们不会降价，甚至都不会去宣传我们有货在卖。”

　　这样的表态确实代表了一部分开发商的心理，但显然不是全部。

　　首先，开发商的资金链也已经出现了分化，一些拿了高价地、资金链紧绷的房企，接下去难免会激进促销，以求突围。

　　第二，上市房企有销售目标的压力。因为如果上市房企业绩承诺完不成，股票就会下跌，有些公司的大股东把股票质押出去融资，这就会产生连锁负面反应。从上半年的情况看，很多企业的业绩完成率并不高，所以，按照这个逻辑推理，一些业绩目标完成不好的上市房企，或将加入降价阵营。

　　同策咨询研究总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，楼市在短期难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。目前，开发企业应一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。

　　张宏伟表示，尽管大多数城市目前库存高企，部分城市出现大幅降价的现象，但是，这样的现象应该不会持续太久，预计下半年尤其是第四季度，信贷紧缩的局面将逐步得到改善，楼市调控政策也将转向宽松，届时，供求关系较为合理或供不应求的城市房价将步入平稳上涨的通道。