蓝光地产集团总建筑师郭震:成都高端住宅发展需庞大的“中产”人群支撑

2014年04月30日 01:45  每日经济新闻  收藏本文     

   国内高端产品,在北上广有比较清晰的脉络,粗略地分,一部分产品是给传统的富有人群,比如做生意的老板;还有一类像凯德置地和仁恒置地做的,它们不同于星河湾、龙湖做的东西,是给高端白领做的产品,这一部分人群在北上广占的比例还相当大,产品也相当成功。

   今年3月份以来,成都高端住宅市场推量集中。我感觉是前几年憋着了,没有加推。成都高级白领客群还不成熟,高端产品目前只有物业形态的区别,没有内涵的区别。所以,这时候进入成都的高端市场不成熟,因为大家的客户都一样。

   品牌房企推出定制化高端住宅产品,定制化在这里有两个概念:一是找准一个人群,调查这个人群都具有怎样的经济能力、家庭组合、生活方式,再为这个人群去定制。这种定制在上海和北京已经有很多了。

   还有一种所谓“定制化”,是真正的“私人定制”,这是最顶级的项目,我们看来只适合别墅类项目,这种项目目前在国内发展得并不好,因为中国的政策跟欧美不一样,但它针对一个客群没有问题。

   如果只有富有人群才能享受高端的住宅和产品,那这个产品发展不了几年,它没有后续的支撑。我们希望成都以后发展得和北京、上海,甚至国外一些城市一样,有庞大的“中产”支撑。在上海,可以看到银行金融系统、IT行业、地产行业的高级“打工仔”,他们的收入可以比做生意的人还高,达到年收入几百万元甚至上千万元。但他们和做生意的富有人群是两个概念,他们对住房的需求不一样,这两种人是不会住在一起的。在这种情况下,市场不分化没前途。

   目前,成都很多高端产品不比一线城市的差,它的景观配置可能比上海还好,像龙湖一向打景观配置牌;公共地区的装修,成都一些高端产品可能也不比广州差。不过我个人感觉,成都的高端住宅产品没个性,没个性就是因为没有彻底分化。

   严格意义上讲,成都城市高端住宅产品还处于起步阶段,最早的典型是誉峰,誉峰算是比较大的城市高端住宅产品。之后,蓝光也做过公馆1881,还有华润、星河湾等也在做,但毕竟时间短。誉峰接近2011年才推出来,然后出来就赶上了调控。可以说,整个高端住宅产业受到 “重创”。严格来说,2011年、2012年成都高端住宅不好卖,所以说成都的高端住宅起步最多才3年。

   实际上,高端住宅本来应该有一半属于投资价值,因为它少,物以稀为贵,它就应该有投资价值。但现在政策的原因,基本都被限购了,投资需求就被挤压掉了。

   楼市有一个观念跟股票一样,纯上升期的时候,越贵的房子涨得越快。所以北京、上海的房子比成都涨得快,其高端住宅也比成都的涨得更快。因为高端住宅有个特点是总量少,而且往往有稀缺的景观资源,比如府南河边,还有上海的黄浦江边就更不用说了,这种资源太稀缺。

   此外,房地产发展期也是中国经济的高速发展期,有钱人越来越多,投资价值也会非常高。

  (每经记者杜冉乐根据专访内容整理)

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