张晓玲 辛继召

　　 得益于提前布局一线城市和深耕城市更新项目，“旧改专业户”佳兆业（1638.HK）2013年在全国业绩指标大幅飙升。

　　 根据佳兆业之前发布的销售简报，截至2013年12月31日，合同销售额239亿元，同比增长38%；合约销售均价为9760元/平米，同比大幅上涨45%。CRIC研究中心人士认为，这得益于企业战略重点转移，重新回归一、二线城市，通常一、二线城市的项目销售单价较高。接下来类似恒大、华润置地、泰禾等纷纷加码一二线的公司，其销售均价也将出现上升，这是一个趋势。

　　 数据显示，佳兆业2013年合同销售中，有65%来自一二线城市项目的贡献。这与佳兆业从2011年便开始调整区域布局，回归一二线城市的战略是一致的。

　　 此前，佳兆业集团董事局主席郭英成在2013年初表示，“佳兆业会主要以一二线城市为主，但三线城市也不会放弃，未来在一二线城市的发展可能会达到70%，余下30%会留到三线城市。”

　　 佳兆业回归一线城市的标志性事件，便是其激进的拿地策略。

　　 2013年，佳兆业共投入143.08亿元，购入256.48万平米土地。其中，仅2013年上半年，佳兆业拿地金额已是2012年全年的2.87倍，且所拿地块几乎全部位于一二线城市，其比重按金额计达到96.5%，按面积计也高达95.4%。

　　 不过，截至2013年9月底，佳兆业一二线城市土地储备占其公司总储备只有27.75%。CRIC研究中心认为，如果要实现其一二线占比70%的目标，预示着企业今后将继续聚焦在一线城市及二线省会城市集中拿地。

　　 佳兆业有关人士表示，一线城市土地供应少，但需求强劲，消化速度很快，市场风险比较小。并对一线城市的发展充满信心。数据显示，2013年，佳兆业集团在大中城市的整体去化率约为70%，而平均去化率超过58%。

　　 国信证券研究报告预计，2014年佳兆业可售资源可达550亿，较2013年420亿有所增长。2014年公司可售资源中一线和二线城市的占比均为35%。

　　 但激进的土地收购带来了土地支出激增，使得佳兆业负债率急升。截止到2013年6月末，佳兆业净负债比率由2012年的66.8%升至82.4%，已超出约73%的行业平均水平。总债务也同比上升27%至196亿元。

　　 辉立证券发布的研报认为，2013年佳兆业净负债比率可能在75%-80%。尽管佳兆业销售现金流充沛，但未来资本支出的显著增长将给公司财务带来显著而持续的压力。

　　 根据CRIC研究中心的统计，目前佳兆业改造的项目主要包括烂尾楼、旧厂房和多业态等类型。深圳是佳兆业的业务中心，2013年佳兆业销售业绩30%来自深圳。“佳兆业是通过广东核心城市的旧城改造获取充沛现金流和丰厚利润，”某香港券商人士表示，“佳兆业在深圳地区房地产企业名列前茅，这与其几个大型旧城改造项目的热销直接相关。

　　 截至2013年12月初，佳兆业城市广场以20万平方米和超过40亿元的成交金额位居深圳市单盘销售冠军。由于土地成本仅为3600元/平方米，佳兆业在该项目上的毛利率项目有可能超过50%。未来4年，佳兆业仍将于深圳推出200万平方米的城市更新项目。

　　 依照规划，到2015年，深圳市计划用于城市更新改造的用地规模将达到35平方公里，预计总投资达到1800亿元。

　　 佳兆业集团相关人士透露，目前其在全国拥有近40个城市更新项目，总占地面积约为1400万平方米，其中绝大部分位于广东和深圳，将会在未来数年内陆续入市。