蔡胤

　　阳光100置业集团（下称“阳光100”）的7年香港上市之路，有望在今年春天结束。

　　“瓜熟蒂落。”阳光100常务副总裁范小冲日前对《第一财经日报》记者这样介绍公司香港IPO的进程，2007年开始筹备，2013年12月19日通过聆讯，最快下月正式登陆资本市场，有望成为马年首家在港上市的内地房企。

　　目前，阳光100提出的上市后的战略方向是，留守二三线城市，彻底放弃住宅产品，转向租售并举的街区综合体开发。

　　有投行人士称，香港投资者对内地房企投资趋向谨慎，因此当下并非内地房企在港融资的最佳时期，但对亟待打破融资瓶颈的阳光100而言，亦是一次弥足珍贵的机会。此外，IPO之后如何保持在港融资渠道的持续通畅，也将考验这家“慢性情”的公司对规模和区域定位的坚持。

　　上市坎坷路

　　有接近阳光100的人士日前向本报记者透露，由于通过聆讯后即遇圣诞节和春节假期，阳光100将于两周后正式对外公布上市事宜。

　　有消息称，阳光100已开始路演工作，积极会见多家投行及接触基金投资者，初步集资约2亿美元~3亿美元（约15.5亿~23.3亿港元），花旗、海通国际担任其上市安排行。

　　创建于1999年的阳光100，前身是公司董事长及总裁易小迪1992年创办的广西万通企业。1999年，在另一“万通六君子”成员、SOHO中国董事长潘石屹[微博]的建议下，易小迪决定在北京CBD开发阳光100国际公寓项目，随后将阳光100品牌推向全国。

　　早在2007年，易小迪曾向《第一财经日报》记者提到，制约阳光100规模扩张的因素来自土地和资金，而资金又是规模发展的根本保证。当时，他透露，公司正进行股权重组和资产评估，计划在两年左右完成上市。

　　但随即而来的2008年全球金融危机，跟素来谨慎的易小迪开了一个玩笑，受经济低迷影响，投资者对资本市场信心触底，阳光100的IPO计划被迫暂时搁浅。2009年市场逐渐回暖，当阳光100重启上市计划时，又遭遇香港内房股扎堆、股价疲软的现实。随后的2010年，中国楼市步入政府调控时代，这也或多或少影响了香港资本市场对内地房企的估值。

　　“过去，融资一直是阳光100的瓶颈。”范小冲坦言，在境内银行严控资金、信托等通道融资成本高企的现实下，赴港上市是阳光100打破融资瓶颈的最好选择，有利于对阳光100适度扩大规模。

　　转投街区综合体

　　目前，阳光100在北京、天津、重庆、长沙、济南、南宁、沈阳、成都、无锡、烟台、东营、柳州、桂林、潍坊等十几个城市开发了20余个项目，大部分项目分布在二三线城市。

　　关于上市后的区域布局，范小冲称，与目前房企倾向于涌向一线城市的看法不同，短期来看，阳光100的拿地计划仍聚焦在二三线城市，将选择人口较多、对商业需求较大的城市的中心地段开发项目。

　　此前，阳光100产品涉及住宅、商业综合体等多种形态，公司上市后，住宅产品将被极大压缩甚至放弃。范小冲明确表示，未来，阳光100将转型重点开发街区综合体。

　　所谓街区综合体，是阳光100于2004年开始尝试的业务，其定位是体验式商业、城市中心白领人群的社交场所，目前已在柳州开发的阳光100窑埠TOWN、在阳朔开发的阳光100西街广场等即为此类项目的代表，物业一部分自持出租，一部分销售。

　　范小冲这样解释选择这一产品形态作为方向的原因：相对于投资大、回报高的巨型商业广场而言，这类产品投资不高、开发周期短、去化快，且利润贡献大，更便于联合促销以御电商冲击，但难点在于对城市的解读和项目的定位。

　　近期在接受媒体采访时，易小迪也提到了这种转型。他提出了做非住宅的房地产企业才有真正的盈利空间的想法，认为下一步房地产领域的竞争应集中在非住宅领域，唯有商业做得好的开发商，才有真正的竞争力。

　　“未来商业地产受冲击难以避免，街区综合体走体验路线，需要靠面积实现，而做个性化的街区，往往成本较高，容易叫好不叫座。”一位分析人士对记者指出，如何找到商业的独特性，把握好成本与盈利空间，并在城市中心选对地段，是阳光100押宝街区综合体的成败关键。

　　对于阳光100此番上市的时机，盛富资本国际有限公司CEO黄立冲称，前几年，内地很多房地产公司的香港上市计划，因为上市后起码“安全一点”，有了融资平台，资金不容易断链，但不少公司的IPO计划在全球金融危机影响下搁浅。“直到这几年，当房企的业绩达到了上市条件，国内国际环境变数又开始明显，此时若再不争取上市，下一次机会就不知要等到何时。”

　　因此，黄立冲认为，对于融资通道不足的阳光100而言，此时赴港上市如获得一场“及时雨”，机会颇为珍贵。

　　“目前，香港投资者和机构的主流看法是土地储备在一线城市更保险、三四线城市风险较大，但开发重点不在一线城市的企业，如果利润是来自于广阔的全国，项目均匀分布，估值也会高一点。”黄立冲说。