李乐

　　黄文仔已经有两年很少在公众视野露面。这位星河湾董事长上一次出现在公众的视野之中，还是因为那句“我是开发商，但我流着道德的血液”。如果将这句“名言”视为在两年之前黄文仔面对市场道德非议的一次“高调反击”，那么，已经“沉默”两年的黄文仔目前正在酝酿一场“星河湾的反击”。

　　对于一直标榜是“豪宅开发商”的星河湾而言，这次“反击”既是一次“颠覆”，也是一次“修正”。而“修正”的内容，一方面是产品线的丰富，今后的星河湾既要继续做250~350平方米以上的大户型豪宅，也要做120~150平方米的“第一居所”；另一方面则是市场策略的变化，今后的星河湾将向一二线城市以及区域中心城市回归。

　　产品线的调整

　　张学凤接替了梁上燕成为星河湾副总裁，如同前任梁上燕一样，同为女性的张学凤正在以自己的方式给星河湾带来变化。

　　在市场的认知中，“豪宅开发商”星河湾的主力户型一直都在250~350平方米之间。不过，这一次星河湾“决意”丰富自身的产品线。

　　星河湾副总裁张学凤在接受《中国经营报》记者采访时表示，星河湾的产品线将在原有标准的两端继续延伸，所谓的“两端”，即是“以250~350平方米为基准”，向上增加更大的户型，向下增加更小的户型。

　　星河湾方面透露，250~350平方米的经典户型将占未来供应量的50%左右。

　　张学凤表示，“为了迎合不同客户的需求，在250～350平方米的户型之外，星河湾未来将会逐步增加120～150平方米户型与350平方米以上的更大产品。”

　　“在这次调整中，120~150平方米这个产品线异常惹眼。”张学凤说。

　　在房地产业内，120~150平方米是“第一居所”的“关键门槛”。中国房地产信息研究院的研究数据表明，在北京、上海、广州、深圳四个标杆性的一线城市中，90平方米以上、150平方米以下的产品，平均去化速度为23.1天；150平方米以上、250平方米以下的平均去化速度约为46.3天。所谓的“去化速度”，简单而言就是卖掉一套房子所需的平均时间。

　　在房地产业界，星河湾老板黄文仔曾拿着榔头亲自验收工程的故事广为流传，这一故事表明黄文仔对项目品质的执著。但这一次，黄文仔决定接受改变，但他并不是“凭感觉”同意了“丰富产品线”的思路调整，其决定有数据支撑。

　　据记者了解，在决定调整现有产品线之前，星河湾针对目标客户的调查结果显示，星河湾的消费客群平均年龄已经从原来的45~50岁下降到了目前的35岁左右。

　　张学凤告诉记者，这一年龄更低的消费群体，更倾向于“中小型高端住宅”，“他们更愿意在各个城市购买‘小房子’”。

　　回归核心城市

　　据记者了解，星河湾针对目标客户消费习惯的调查，是在进入鄂尔多斯并遭遇到较大的销售阻力之后进行的。在此之前，星河湾坚持在一线城市和区域中心城市进行“顶级豪宅”开发，鄂尔多斯几乎是星河湾第一个进入的非一线、非区域中心城市。

　　在星河湾内部，进入鄂尔多斯的决策依据是着眼于分享城市发展的未来收益。但从2014年开始，星河湾开始逐步修正自己的城市布局战略，在相继进入了鄂尔多斯、太原两个非一线城市或者区域中心城市之后，星河湾决意重新“深耕”一线城市市场。

　　星河湾副总裁田原表示，星河湾现阶段运作的城市有北京、上海、太原、鄂尔多斯以及澳门等，在这些城市都有与其他开发商合作的项目，但这并不意味着星河湾想要规模化；正相反，星河湾一直对规模很冷静，这是基于星河湾对于“顶级豪宅”系列产品不适合大规模复制的基本判断。

　　最新财务数据显示，2013年星河湾的整体销售业绩相比2012年有大幅增长；加上认购额，星河湾2013年的业绩相比2012年增长了45%。

　　记者了解到，2013年星河湾在上海和广州的住宅项目贡献了主要销售份额。张学凤透露，2014年，星河湾在沈阳、青岛、西安将有新产品面市；同时苏州和宁波也被纳入考虑范围，大连、杭州、天津也是重点关注对象；这些城市无论从城市地位还是经济体量，都与太原、鄂尔多斯迥异。

　　张学凤表示，“以什么标准选择城市，以什么产品进入，星河湾是非常清晰的。今后星河湾会更加稳健，更加有序，更加专业。”

　　按照目前星河湾已经确定的拿地策略，2014年星河湾的城市布局中，50%以上应在一线城市。