龙飞

　　广东继续松绑宅基地，近日广东省法制办公布的《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》（下称《办法》）明确，依法取得的一户一宅以外的宅基地，可以在镇域范围内流转。

　　宅基地“有条件、限范围”的转让，被外界视为土地制度改革的关键性一步。然而面对早已存在、体量庞大的宅基地私下交易市场，这一《办法》仅仅是开了一个口子。

　　有条件、限范围的转让

　　8月5日，上述《办法》开始为期一个月的公开征求意见。

　　东莞常平镇的居民王俊平觉得《办法》所列的内容颇为“鸡肋”，“终于有了一个确权的办法，却对我们没有太大的帮助。”王俊平是东莞老居民，早在上世纪九十年代就从附近村民处买下一宗宅基地。按照当时的规定，非本村村民是不能办理相关土地使用证的，王俊平唯有像其他私下交易一样，找了该村的朋友代持，用这个朋友的名义办理了相关证件。

　　如果这宗交易是在《办法》实施后进行，王俊平的财产权也许就可以获得法律的全面保障。《办法》规定：符合相关条件的农村集体经济组织成员，报乡镇人民政府或街道办事处同意，可以购买本镇区域范围内农村集体经济组织成员的房屋，并取得相应的宅基地使用权。

　　所谓的“相关条件”，办法也有明确的内容，包括需要分户、宅基地灭失或者不能使用、外来人口落户、村庄改造搬迁等四种情况。王俊平最初购买宅基地的原因就是希望结婚成家，他在购入这150平方米左右的宅基地后，推倒重建成一栋7层高的房屋，除了其中一层用于自住外，其余近900平方米的房屋均用于出租。

　　当时东莞正值高速发展时期，王俊平将房子租予外来务工者，收益相当可观。有鉴于此，王俊平像其他东莞原居民一样，在其他村落又购入了多处宅基地，并且均建成类似的房屋用于出租。这些房屋的土地使用证上均不是王俊平的名字。

　　“按照《办法》的规定，我现在可以确权的宅基地只有现在居住的100平方米。”王俊平表示。按照《办法》的规定，新批准每户宅基地的面积为：平原地区和城市郊区80平方米以下，丘陵地区120平方米以下、山区150平方米以下。已拥有一处宅基地且不低于上述标准的集体经济组织成员，禁止再申请宅基地。

　　虽然王俊平实际上有着相当多的不动产，但这些不动产的所有权上存在着诸多不确定性。土地使用证上是亲戚或者朋友的名字，“如果有一天他们反悔了，拿到法庭去，这些房子没一套是我的。”王俊平这些年为此不少掉头发。目前东莞户籍人口约160万人，而外来务工人员早已超过600万，早年私下买卖宅基地的情况非常多，不少宅基地转让都已经有四五手了，但土地证上依然是一个不相关人的名字。以往在“熟人社会”“宗族关系”的纽带下尚能维持平衡，但随着“熟人社会”的条框逐渐被打破，这些年关于东莞宅基地产权问题屡有发生，据当地法院内部人士透露，每年关于宅基地诉讼案件都有15%的增幅。

　　虽然《办法》鼓励农村集体经济组织成员出售依法取得的一户一宅外的农村房屋，以及房屋所在的宅基地使用权相应转让，但由于王俊平没有产权保障，所以这个《办法》对他而言几乎是一纸空文。

　　已是重大突破

　　按照《办法》规定，宅基地使用权也并非永久持有。如果出现宅基地闲置两年、建新屋不拆旧屋、已迁入新村、户口迁移、使用权人死亡等情形，经原批准用地的人民政府批准，应当注销其集体土地使用权或者撤销有关批准文件，由农村集体经济组织收回宅基地使用权。

　　另外《办法》严禁城镇居民买宅基地，而且农村集体经济组织成员出卖、出租、赠与他人住房，或者改变原住房用途，也将被禁止申请新的宅基地。

　　但就是这个被王俊平视为鸡肋的办法，已经被外界认为是取得了重大突破。一直以来，尽管私下买卖宅基地的情况早已存在，但中国官方出于社会稳定等诉求，明确禁止农村宅基地入市。1999年国办发39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，就明确禁止农民住宅向城市居民出售。作为集体财产，法律甚至不能保障其在集体组织成员之间流动。

　　随着私下农村土地转让愈演愈烈，加上城市化膨胀、土地资源日益减少，地方也希望农村土地转让有所突破。早在2007年，广东就印发了《关于加强农村宅基地管理的通知》，旨在放开对农民宅基地上市流转的限制。但当时的突破没有得到上级的首肯。

　　当城镇化成为中国未来经济的重点后，农村土地改革也取得了突破的契机。今年3月，广东省政府办公室印发的《广东省城镇化发展“十二五”规划》提出，允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益，以解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。

　　此次广东省公布《办法》，已经将宅基地的流转扩充到集体组织内部。广东省政府发展研究中心农村处处长冼频认为，在目前的实际情况下，这已经是一个理想的试验范围。

　　但农地流转的前提是土地确权，今年中央一号文件就提出要加快农村集体土地确权登记。而广东省国土资源厅表示，从去年开始广东在做集体土地确权发证到村民小组的工作，同时推动农地、林地承包经营权确权到农户。而宅基地及农民房屋的登记发证也在稳步推进。

　　记者从广东某市主管该项目工作的负责人处了解到，宅基地的确权难度相当大。经过多年的私下交易，加上此前登记备案缺乏，很多宅基地的交易只是“一纸两名字”，这些私下交易的宅基地几乎都不可能获得确权；而超出规定面积的宅基地也比比皆是。这造成该市现阶段可获确权的宅基地比例甚低。