黄树辉

　　被誉为“珠三角曼哈顿”的深圳前海片区，俨然已成为一片流金之地，它的每一个细微动作都在掀起一波财富热潮。

　　尤其是被“觊觎”已久的土地资源，无疑是房地产企业眼中的饕餮盛宴，开发商们在此刻正忙于凶猛抢食。

　　7月4日，前海首批三宗土地出让挂牌起始价在深圳市土地房产交易中心挂出，一并公示的还包括诸多“特定条款”。

　　尽管官方反复强调，这些“特定条款”并非定向出让，但有知情人士透露，这三宗地块的出让对象至少已经略有所指。

　　上述知情人士称，擅长城市综合体开发的万达集团，入驻前海或无太多悬念，目前万达集团已经有工作组进驻深圳。

　　另一家在香港上市的开发商世茂集团，在这次角逐中或成为最大的一匹“黑马”，发端于深圳的万科A（000002.SZ）则有望在后期参与前海开发。

　　不过，更多的房地产开发商或与前海无缘，苛刻的土地出让门槛成为多数中小房企无法逾越的制度障碍。

　　被疑定向出让

　　6月25日，前海管理局在发布了《前海土地供应暂行办法》，以及三宗地块的土地使用权出让公告。

　　这标志着备受关注的前海首批土地出让开始正式启动，这个时间比官方此前公布的推地时间延后了大概3个月。

　　此次出让的三宗土地涉及土地面积约17万平方米、建筑面积约127万平方米，单宗地块面积之大为深圳近年来所罕见。

　　显然，政府并不希望把前海的土地打碎成“豆腐块”，一块块卖给开发商，背后更多的是利于产业发展的战略考量。

　　深圳前海管理局副局长蔺宏曾多次表示，前海的土地出让必须防止可能出现的房地产恶性炒作，这会影响到前海的产业政策和规划布局。

　　根据前海土地管理制度，将根据产业类型和项目建设情况约定物业自用比例或出售比例，自用部分原则上10年内不得转让，出售部分原则上5年内不得再转让。

　　此外，办公物业的租售对象为符合产业导向和入区规定且注册地在区内的法人和其他组织。对不按约定履行开发责任和义务，存在囤地、炒地、闲置等行为的，前海管理局可通过协商、合仲裁、审裁或司法裁决等途径收回用地。

　　这些条款都有望从制度上预防圈地、囤地和房地产炒作行为，防止恶性竞争导致高地价、高楼价、高租金。

　　但前海开发无法离开房地产企业。一方面是因为需要建设大量建筑，另一方面是无法在根本上摆脱土地财政。

　　前海官方曾对外表示，前海片区的基础设施建设至少需要800亿~1000亿元资金，这就需要依靠土地融资等。

　　值得关注的是，此前出台的《前海土地管理改革创新要点》中，土地出让实行弹性年期的创新举措引人关注。

　　但前海此次推出的3块商业用地使用年限均为40年，并没有像之前预想的一样实行弹性年限进行土地出让。

　　媒体援引前海管理局的表态称，土地弹性年期制度是为资金上存在困难的中小企业而设定，而此次三块地都针对大型开发商，在推出细则前征询过开发商意见，开发商代表均表示企业并没有资金障碍。

　　与国内多数城市土地拍卖采取多轮竞价方式不同，此次前海三宗地块均要求采取一次竞价方式进行报价，按照报价最高者得的原则确定竞得人。

　　根据公示推算，前海管理局通过三宗土地出让获得的土地出让金至少为149.2亿元，平均楼面价为1.15万元/平方米，处于目前前海周边价格高地。

　　实际上，让外界更加关注的不是高地价，而是土地出让设置的“特殊条款”，这一度被认为是定向出让。

　　根据公告要求，T201-0078地块的主体资格列出三项要求：须为在港交所上市企业，2013年6月24日市值不低于400亿港元；企业2012年营收不低于200亿元人民币；须在竞买前与不少于3家境外的世界500强金融机构签署入驻该项目的合作意向。

　　另外T201-0077、T201-0075地块，则要求竞买人为2012年资产与营收超过100亿元、具有城市综合体开发经验的境内外房企。

　　开发商纷纷布局

　　针对公众对于前海首批3宗土地有定向出让的嫌疑，前海管理局于6月26日对外回应称，3宗地均未设置排斥竞争的限制性准入条件，设定了一定的门槛是为了实现高端定位和高品质建设的目标，并没有定向选择。

　　但有知情人士透露，万达集团和世茂集团此次参与角逐并取得胜算的几率较大。不过，《第一财经日报》就这一消息并无法从官方和开发商处获得证实。

　　万达集团官方网站资料显示，2013年5月15日，大连万达集团与深圳市政府在北京签署一份合作框架协议。签约之后，万达集团董事长王健林与深圳市市长许勤进一步交流，双方“就万达与深圳市在多个领域展开合作等相关问题深入交换了意见”。

　　此前的2012年7月16日，万达集团还与前海管理局签署战略合作协议，成为前海首批37家签约企业之一。

　　上述知情人士称，无论是公司实力，还是综合体的开发运营经验，万达都能帮助前海开发实现短期见效，目前万达集团的工作组已经进驻深圳。

　　该人士称，另一家在香港上市的企业世茂集团也有望入围。世茂集团某高管在回应本报采访时表示：“前海土地刚刚挂出来，我们正在关注。”

　　2013年5月24日，前海管理局向深圳市政协通报情况称，前海曾向香港的新世界集团、新鸿基集团、世茂集团等财团，征询他们对房地产开发的意见，也邀请他们参与前海的开发建设。

　　不过，万达集团和世茂集团此次能否入驻前海，仍面临土地竞标过程中的诸多变数。前海管理局统计称，符合T201-0077、T201-0075宗地竞买资格条件的企业有100多家，符合T201-0078宗地竞买资格条件的企业也有几十家。

　　实际上，已经明确要角逐前海开发的房企可谓数量众多，且个个实力不俗，尤其是香港和深圳开发商都在跃跃欲试。

　　6月28日，万科集团总裁郁亮在西安向媒体表示，万科从深圳发家，万科不会错过参与深圳前海土地开发的机会，前海是深圳目前来看最好的区域，万科会尽力争取，每块土地都不会放过，且不是以一贯的合作方式开发，而是会自己开发。

　　并不为外界所知的是，万科实际上已经介入前海开发之中，投入运营的前海展览中心为深圳万科公司开发，并由万科物业负责打理。

　　而作为前海最大“地主”招商局旗下公司，招商地产[微博]（000024.SZ）进入前海或许仅仅是时间问题，招商地产高层也多次表示，会适时参与前海开发。

　　公开资料显示，在目前前海14.9平方公里用地中，政府掌控用地7.8平方公里，这部分未出让用地剔除水廊道、道路及振海路公共绿地后的净用地仅3.07平方公里。剩余土地中，招商局约占范围3.219平方公里。

　　招商地产董秘刘宁曾表示，因为招商地产只参与住宅开发，一旦政府对招商局地块的最终规划有住宅项目，招商地产将会介入。

　　另一家深圳开发商佳兆业（01638.HK）此前公告称，董事会宣布，2013年4月15日，公司的间接全资附属公司捷丰投资与富昌海外已就成立合营公司订立框架协议，以参与前海深港现代服务业合作区的土地拍卖或招标，发展物业项目。

　　此外，花样年（01777.HK）总裁潘军7月2日接受本报采访时也透露，花样年仍未忘记谋求“分一杯羹”，目前花样年在前海的金融控股平台已经正式注册。

　　除了正积极努力希望在前海拿地外，花样年将依托该金融控股平台，在前海社区金融领域还尝试向政府申请做小额贷款业务。

　　而作为前海管理局希望重点引进的企业，香港开发商可能面临更多的机会。根据深圳市政府日前公布的前海土地改革要点，前海将鼓励和支持资本实力雄厚、开发经验丰富、招商能力强、营运成效明显的企业，特别是港资、央企及国企参与前海土地开发。

　　具备上述能力的港资开发商居多，而今年春节后，前海管理局也多次赴香港，与香港房地产开发企业座谈调研。

　　有香港开发商透露，获邀洽谈的港资企业包括长江实业（00001.HK）、新鸿基地产（00016.HK）及新世界中国（00917.HK）等，这些开发商的综合开发运营能力远超过内地房企。

　　一个月公告期后，前海三宗地块将在7月26日和8月16日揭开悬疑。