陈毅聪

　　 有报道称，今年有望新增几个城市进行房产税试点，执行方案与标准将因地制宜，预计主要针对增量征收。早在今年2月份，国务院就曾经声称要扩大房产税改革试点范围，只是迟迟未见落实。

　　 2011年1月房产税就已在上海、重庆开始试点。试了将近2年半，目前存有疑问的地方在于细节。比如，要不要针对存量，是否针对所有商品住宅，能不能歧视外地人，等等。目前上海试点方案只针对本地户籍居民家庭新购的第二套及以上住房、外地户籍新购住房，即只针对增量，税率分0.4%和0.6%，并给予本地家庭新购房人均60平方米的免征额。重庆方案征收范围包括个人（存量）拥有的别墅；新购的高档住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套普通住房。税率为0.5%至1.2%。

　　 从这近2年半的试点来看，沪、渝房产税方案主要不足就是对房地产市场、地方财政影响太小。2011年上海市房产税收入为22.1亿元，同一时期重庆房产税收入仅约1亿元。两地房价的走势似乎也没有受到房产税的影响。影响小，就说明房产税没什么用，还不如不搞。既然要搞，就不能力度太弱，否则地方政府没有积极性，炒房者也不会被震慑住。

　　 建议新试点城市的房产税方案应该以上海版本为基础，取其之长、去其之短，加大力度。首先，要针对所有商品住宅，而非只针对别墅及高档住房。这是因为有钱人、炒房者可以囤积普通商品住宅，影响多数买房者的目标市场，进而影响民生。其次，针对增量，今后每个保有年度都要征收房产税，征收范围包括新购的第二套及以上住房、新购别墅及高档住宅、新购住宅面积超过免征额（人均60平米）的部分。合乎纳税条件的房主每保有一年都需要纳税。考虑到国情及征收困难，实施新购房新办法，以前买的房子就不纳税。最后，税率提高至每年1.0%至2.0%，分成几档累进税率。按照上述办法，上海目前的房产税年度收入有望达到50亿元/年以上，十年后有望达到150亿元/年以上。

　　 炒房者为了减免交易环节的营业税、个税等，往往需要持有5年以上。上述房产税方案可令炒房者的炒房成本起码增加几倍，有助于抑制囤房之风。至于只有自住需求的普通百姓，应该不用交纳房产税，因为他们并未持有二套房、高档房，人均住房面积不大，不会被“误杀”。另外，待到明年住宅产权登记全国联网之后，外地户籍居民家庭若在其它地区已经拥有住房，则在本地新购房时也必须缴纳房产税。除此之外，不必限购，不再歧视外地人，他们可与本地人享受同样的待遇。

　　 当然，房产税全面从严实施之后，政府有关房地产市场的行政调控措施应该取消，并须清理现有房地产开发环节的各种税费，减轻负担、降低成本；还得明确住宅用地70年使用期到期后房主可以继续无偿使用，以房产税取代土地出让金。