4月是北京楼市的关键节点，如何协调好供给与价格的关系，是调控最需解决的问题

　　理财周报房地产实验室研究员李劭婷 王岚清/文

　　在疯狂与忐忑中，备受关注的北京“国五条”细则于3月30日晚落地，此轮调控能否稳住房价？楼市步入4月将会有怎样的变化？

　　针对上述问题，本报记者在新政前后采访了10余名北京知名房地产企业营销负责人，所得到的结论却几乎一样：4月份，北京楼市供不应求局面仍难改变，但是随着国五条细则出台，房价大涨似乎也不可能。

　　新政前的疯狂

　　事实上，在京版“国五条”细则出台前夕，北京楼市就已经出现“骚动”了。

　　3月24日，位于通州北关区的金地格林格林项目开盘就售罄，出现了久违的“日光”现象。

　　而一位不愿具名的人士直言，该项目周边有火葬场、高压线，这在过去是很多人不愿意买的楼盘，而如今只是因为价格相对便宜，就直接开盘售罄。

　　实际上，金地格林格林开盘价格也涨了。2012年11月，金地格林格林曾经以15000元/平米左右的价格进行蓄客，当时就有1600多人排号，随后因没有取得销售许可证，而被北京住建委通报。

　　但是，就在该项目办下来销售许可证的这半年时间里，房价又涨了！3月24日，金地格林格林以18000元/平米左右的价格所推出的几百套房源，又被几千名排号购房者一抢而空。

　　受此消息刺激影响，该项目旁边的珠江悦公馆项目也准备近期入市，相比之下，该项目计划售价15500元/平米的价格，显得更有优势。

　　珠江地产一位不愿具名的销售负责人表示，珠江悦公馆项目作为刚需楼盘，公司定位是要在新政出来前，快速销售以回笼资金。而当初定价15500元/平米的时候，周边房价才13000元/平米左右，虽然金地格林格林热销让他们吃了定心丸，但是北京新政出台后，市场如何变化，他们心里没数。

　　“我们项目是精装修，卖35000元每平方米岂不是要抢疯了？”临近地铁13号线北苑站的天润·福熙大道售楼处工作人员，在得知目前相关网站上其新推房源价格仍与前期推出的房源价格相当时说：“目前价格还没确定，但肯定会高过4万的。”

　　而天润福熙大道的销售负责人4月2日在项目高端品鉴会上也表示，该项目是北五环附近仅剩的高端楼盘，户型以大三居为主，由于交通位置便利，周边配套方便，排号人很多。

　　事实上，价格攀升并未阻止新房市场迎来的一轮排号量暴增。朗润园的售楼处工作人员告诉记者，楼盘3月底将推出544套房源，目前已经排号至1500以后。

　　即便是马驹桥附近的项目，也开始疯抢：3月31日，珠江四季悦城项目刚推出园林开放，样板间还没推出，就有1000余组客户排队；和裕地产的星悦国际项目，也卖到了只剩百余套房源。

　　北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示，目前，“排不到号”已经不是新鲜事儿了。“再不买就再也买不起”的心理在购房者中甚是普遍。

　　供不应求加剧

　　据了解，北京住建委要求开发商申报4月的预售价不能高于3月，让一些准备涨价的开发商选择推迟开盘，因此，4月份，北京楼市可能创造新盘入市最少的记录。

　　东亚新华地产营销总监贾玉鹏认为，上半年北京新房供应量太少，很多项目都是在卖尾盘，新推的楼盘很少。而且现在对于预售许可证的审批力度加大，一些项目报价虚高难以通过，导致部分项目延期入市。而买房者的心态都是普遍看涨的，供不应求的情况难以避免。

　　“新房市场之所以显得火热，是因为国五条引起消费者情绪改变，可能原来买二手房的考虑到税费等因素转而去买一手房，而事实上现在北京库存量确实比较少。”首创集团一位不愿具名的副总如是说。

　　珠江地产住宅开发事业部副总监刘芸岐认为，目前政府对房价控制力度很大，新盘如果涨价很难拿到预售证，但是如果开发商因此不积极推盘，市场需求情绪会进一步紧张，4月对于北京楼市来说是个关键节点，供不应求是主调，如何协调好供给与价格的关系，是调控最需解决的问题。

　　远洋天著项目副总经理徐海伦告诉记者，经过多年开发以后，京城土地供应量逐年减少，今年整体货量减少，而新进人口和需求却在增长。而且1-3月份本就是楼市冬天，推盘活动少，凸显了供需矛盾。

　　和裕地产市场营销中心总经理王骞也表示，过去两年的调控积累了很多客户，而目前北京在售房地产项目还不到150个，货量太少。长期处于供小于求的环境下，使得上述情况难以避免。

　　“另外，随着新国五条的出台，原本决定买二手房、图便宜一点的客户发现加上税费，二手房价格并不比一手房低，于是决定买一手房。所以最近来看房的客户增加了很多。”王骞如是说。

　　贾玉鹏表示，从开年到现在，北京的楼市其实已经经历了一轮暴涨，估计超过了10%。二季度应该会放缓增速。随着推盘量增大，三四季度供应跟上，成交量应该会大涨，但价格应该会是平稳上涨的态势。

　　徐海伦认为，随着下半年特别是“金九银十”期间楼市推盘量增加，供需紧张的情况会有所缓解。

　　中服地块启动：万通2015年商业租金将达11亿

　　理财周报房地产实验室研究员 王丽云/文

　　4月2日，万通地产举行2013年度新品发布会，万通地产新董事长许立、总经理云大俊、副总经理杨建华、副总经理汪庆宏、副总经理杨毅清、财务总监徐晓阳、董事会秘书程晓晞等高管悉数到场。

　　2010年12月，万通与中金联合体以超过25亿元的价格拿下了中服地块Z3地块，这个项目将成为万通商业地产的新名片。中服地块项目副总经理张琳介绍，正常情况下，中服地块Z3地块将在2016年底左右竣工，由于北京市要求中服地块几个地块均要按照北京新地标的标准去设计，该地块预计将成为万通持有物业当中最亮眼的。

　　从中服地块这个项目的操作思路中可以看出，万通地产在操作商业地产中进出步骤安排。许立介绍说，这是万通做商业地产的精髓：以公司投入为开始，以基金介入为退出，以品牌管理和物业管理为持续。这样不但解决了商业地产一次性投入大、回报慢的问题，还确保了万通地产的持续发展。

　　万通地产主管商用物业的副总经理汪庆宏透露，万通地产正在筹建万通房地产开发股权投资基金，主要投资于房地产项目的开发阶段。项目主要位于一、二线城市。该地产基金预期投资期限为4年。主要的投资模式是，既可由万通地产持有项目公司51%、基金49%，也可由基金100%持股项目公司。

　　许立表示，到2015年，万通商用物业开发面积将超过100万平方米、总投资约150亿元、持有投资级商用面积超过50万平方米目标年租金收入11亿元。