廖杰华马玲玲 叶梦蝶

　　从143亿到364亿元，招商地产[微博]用了两年。这两年期间，随着规模的扩张，招商地产的股价开始攀升。

　　在看不见的内部调整和看得见的外加逻辑的双重作用下，招商地产从追求高利润的效益优先模式转向快速高周转模式。

　　规模与股价

　　3月18日晚间，招商地产发布了2012年年度报告。年报显示，期内，招商地产实现营业收入252.96亿元，同比增长67.4%；实现净利润33.18亿元，同比增长28.03%。房地产开发销售的毛利率为51%，同比下降5%。

　　报告期内，招商地产新开工项目28个，新开工面积235万平方米；年内竣工项目27个，竣工面积256万平方米，年末在建面积500万平方米。

　　与规模扩张和利润增长相伴随的是近两年来招商地产股价的持续走高。

　　从2011年开始，尽管A股一路走熊，但招商地产的股价却逆势大幅走高。

　　2010年12月31日，招商地产的股价收在15.95元，一年之后的2011年12月30日，招商地产的收盘价达到了18元。但这一年，万科的股价从8.22元跌到了7.47元，金地集团的股价从6.05元跌到了4.88元。同样处于飞速成长期的保利地产[微博]则从7.83元微幅升至8.15元。

　　2012年则是招商地产显现出牛股迹象的一年。这一年的12月31日，招商地产收盘价达到了29.89元，年度涨幅达到了66%。

　　同一时间，万科、保利、金地的股价则分别为10.12元、13.60元和7.02元。涨幅分别为35%、66%和43%。

　　时至今日，尽管在新国五条出台后，招商地产的股价随着地产板块大幅下挫，但总市值超400亿的招商地产仍旧是地产板块中股价最高的股票。

　　深圳一大型房地产公司高管在谈到地产股的投资价值时，首推的并不是自己公司的股票，而是招商地产。在其看来，招商地产依托庞大的招商局集团，无论是资源优势还是资金实力，在国内都属于顶级。唯一的不确定在于，招商地产内部的管理能力和执行力。

　　实际上，这也是资本市场共同的担忧。

　　招商地产股价在2007年11月年曾达到了创纪录的102.89元，是国内首只地产百元股。

　　资产注入、价值重估、人民币升值、股权激励、商业地产，在今天看来，支撑当时招商地产走出百元天价的逻辑与现在并无二致。

　　而在这一系列概念中，最有想象力的是招商地产大股东招商局的实力。

　　当时的大股东招商局蛇口工业区在股改中承诺，将根据公司的业务需要，把优质资产注入招商地产，这为其股价注入了动力。

　　调整与成长

　　在中信建投房地产分析师苏雪晶看来，过去招商地产更多地依赖股东和土地存量，公司逐渐意识到要跟上行业发展趋势，所以采取快周转，加快发展步调。“招商地产目前所实施的快周转策略已取得了不错的效果，这是公司的必然选择”。

　　“招商地产的拐点大概是在2010年时候。”苏雪晶对招商地产有长期研究，针对招商地产近三年的快速发展，他认为主要是管理层的策略变化，不仅制定了1000亿元的销售目标，整个公司投资投入也更加积极，土地储备量也快速增长。

　　事实上，招商地产的变化，源于招商局对旗下地产业务的布局和调整。2011年前的招商地产，由于发展过于缓慢，一直饱受外界批评。

　　2011年2月，招商局董事长傅育宁对旗下地产业务提出了明确定位和要求：地产业要进入国内行业第一梯队，形成全国性品牌，并在发展模式、市场定位等方面构筑独特的竞争力。此前的2月16日，招商局集团完成对招商地产的人事调整。在招商局集团层面已成立了地产事业部，招商地产原董事长孙承铭出任地产事业部负责人，林少斌则接任招商地产董事长之职。

　　之后，招商地产完成由招商局旗下三级子公司到一级子公司的跳跃，并由招商局直管。

　　2011年4月，招商地产董事长林少斌在接受《经济观察报》专访时首次对外明确，围绕提速，招商地产已经完成了组织结构、业务模式、管理体制、薪酬体系等系列变革与调整。

　　招商地产的调整还反映在一些细节上。招商地产总经理贺建亚在3月19日的业绩说明会上透露，2012年公司总体去化率从此前一年的50%左右提升至60%左右，这一整体去化率与万科相当。

　　加速与未来

　　尽管业绩优异，但招商地产还在加速。这一加速首先反映在拿地上。

　　招商地产2012年的拿地策略被众多券商定义为激进。这从另一方面反映招商地产加快周转的决心。

　　年报显示，2012年，招商地产通过合作、收购等多种方式在深圳、天津、北京、上海、佛山、青岛等11个城市新增18个项目，获取项目资源391万平方米，土地款157亿元。

　　2012年，尽管销售总额在行业10名开外，但招商地产的拿地面积跻身行业前四名。数据显示，2012年，万科拿地耗资378.21亿元，保利地产耗资353.2亿元，中海地产耗资175.35亿元，万达耗资147.53亿元。

　　招商地产拿地额占比销售额为43%，远高于万科的29%和中海地产的22%，略低于保利地产44%。

　　激进的拿地策略在2013年得到了延续。数据显示，2013年前几个月，招商地产在分别获得大连、昆明、镇江和苏州4个项目，合计建筑面积为84万平方米，合计土地款为22亿元。

　　贺建亚表示，2013年公司拿地金额约为200亿元，这意味着招商地产拿地支付占销售额比重将进一步上升。

　　招商地产今年计划销售目标400亿元，比去年大幅上调了近一倍，不少行业人士对此有所担忧，但苏雪晶显得有信心，他带领团队对招商地产每个季度不同户型等都做了细致研究，“我们的预期是470亿元”。他曾表示招商地产目前处于300至500亿元范畴，对于公司何时有机会突破500亿元，他认为：“很快了，明年估计就有机会了。”

　　国泰君安地产分析师李品科称，招商地产制定未来五年“千亿收入、百亿利润”计划，对应年均复合增速25%，成长拐点趋势得到明确。结合公司目前快速拿地（2012年拿地156亿占比销售43%）、积极开工（2013年405万方同增72%）、合理的城市布局（一、二线核心城市储备占比78%）、强大的资金实力（净负债率仅19%、综合资金成本低于6%），认可公司成长潜力。