刘简

　　 有人说，现行的招拍挂制度是高地价的主要推手，然而在浙江大学土地管理系教授杨遴杰看来，地价上涨的根本原因在于城市化进程中不断增加的需求，而非是土地招拍挂制度。

　　 “现行的招拍挂制度是我国特有的土地管理方式下不得不采取的土地供应方式，可以防止腐败等，假如延续过去的协议出让方式，防止官员腐败的成本更难计量。”杨遴杰如是说。

　　 杨遴杰进一步指出，除了城市化带来的新增真实需求以外，影响供需失衡的另一大原因就是货币超发，导致大量投资投机性需求入市，“从土地供应端来看，土地供应的弹性很小，但在货币超发的背景下，导致大规模的热钱流动，并持续不断进入楼市。”

　　 调控变成了数字游戏

　　 《21世纪》：“地王”和“溢价率”总被国土部督办，你怎么看？

　　 杨遴杰：地王和高溢价率会影响购房者预期，的确需要特别关注，但上述两个指标不能很完整地表现土地市场的热度，也无需被督办。

　　 溢价率其实与起拍价设定的高低有更大关系，想要溢价率低一点，抬高起拍价就好了；至于地王，如果面积足够大，总价地王意义也不大，单价地王更能表现市场对当前地块的认可程度，但是它与宗地的区位也有很大的关系，用它反映市场整体凉热还是显得不足。

　　 其实，真正市场是否过热，只要观察一下近期土地市场参与竞争的企业多少就能有比较直观的感受。

　　 《21世纪》：限制溢价率能否起到抑制地价的作用？

　　 杨遴杰：地方政府本质上是希望土地市场保持一定的热度，不管是土地出让金收入，还是地方融资平台的抵押品估值都有赖于此。

　　 现在管理部门有众多的管理要求，尤其是在指标上，那么通过各种手段来实现指标数值，从来都是我国地方政府擅长的，但是这样的操作，对于实质性的降低房地产市场热度基本没有意义。

　　 就以达到限定地价后竞配建保障房面积为例，从数值上看，地王是不会出现了，但是由于可建商品房的土地面积减少，要在更少的面积内平衡成本，未来房屋建好上市的时候房价一点都不会低，甚至由于建设过程变得更加复杂，交易成本增加，房价只会更高。这等于是地方政府把自己需要建设的保障房任务通过控制土地供应的垄断地位转嫁出去，所有增加的中间成本都追加到最重要销售的地块上，到底是降火还是升温，一目了然。

　　 《21世纪》：那溢价率还有必要严控吗？

　　 杨遴杰：既然溢价率仅仅是土地市场供求关系的一个表象，控它本身意义不大，最后变成了在数字上做游戏，大可不必。

　　 现在弄得地方需要设定一个所谓“合理底价”，实质是在部门管理的要求和市场的供求关系之间做一个权衡。高了，怕市场不承认流拍，影响供地率，又要受惩罚；低了，又担心溢价率过高，也要受惩罚。

　　 这种本身已经与调控无关，与市场无关，而是在于高层管理部门博弈。归根结底，影响土地供求关系的主要因素并不由地方政府掌握，而其表现结果又要由地方政府来承担责任，最终就变成了地方政府通过数字上下功夫来完成本不属于自己的任务。

　　 “新招儿”不能降地价

　　 《21世纪》：你如何看待现行的土地出让招拍挂制度？

　　 杨遴杰：招拍挂制度是在我国特有的土地管理方式下不得不采取的土地供应方式。

　　 国外私人供应土地，自己对土地收益有无限责任，不需要通过外界力量来约束。在我国地方政府是土地的供应者，但是具体管控的官员并不是土地的直接权利人，这就带来一个代理人的道德风险问题，如果不通过公开的程序来尽可能约束一些私下交易和利益输送行为，官员们会通过土地供应过程来获取私利。

　　 如果不能从产权制度和市场规则上建立起土地权利人来供应土地的制度，还是政府作为一级市场垄断供应者来招拍挂供应，那么只能依靠严格的监督程序来尽量减少违规行为。

　　 《21世纪》：北京推行的“限房价、竞地价”，“限地价、竞保障房”等招拍挂的改革方式，能否真正起到降地价的效果？

　　 杨遴杰： 这样的变形招数不能降低地价，上火的原因不解决，光是削平一个个的包，不管用，还会在其他地方长出包来。

　　 而且这种操作的后果很复杂，比如“限房价，竞地价”或者“竞地价，限房价”造成未来的房屋供应价格往往会低于当时的市场价格，这时候政府又要 面临新的问题，远低于市场价格的房子究竟卖给谁合理呢？

　　 到时候又要考虑如何防止官员的侵占，要防止二级市场上的暴利。一个扭曲操作，往往需要一系列的扭曲来给它做后续处理。而每一个扭曲又可能会带来更多的负面效果。

　　 《21世纪》：近几年，地价上涨了几十倍，你觉得是什么原因导致地价上涨？

　　 杨遴杰：本质上还是由供求关系引起的，土地供应受其自然供给弹性以及规划的约束，本身的供给弹性就很小，加上一些地方政府主观上缩小土地供应或者管理上由于土地指标下达较晚，很多地方实质上供应数量不够，这只是一部分原因，而且不是主要原因。

　　 上涨多年，只能说是需求上涨过快。需求上涨除了经济发展带来的需求增加外，我国过去这些年对土地需求的上涨还来源于房价快速的攀升，导致开发商对土地需求的增加。任何时候房价停涨或者下跌，土地价格就无法上行。

　　 《21世纪》：应该如何解决高地价难题？

　　 杨遴杰：要调控地价，先要看地价是由什么因素引起的波动，答案很简单，归根到底，是由土地的供求关系引起的，尤其是在供应的弹性较小的土地市场，更多是由需求的波动引起。供求关系体现在价格上用来衡量的话，就引申出地王和溢价率的概念来。

　　 如果不针对供求关系做调节，而去调控指数，就像人上火了，不去调节身体内部的平衡，而是去削那个上火长起来的包一样，土地市场的热度不会变，还会扭曲更多的关系。

　　 《21世纪》：你觉得，怎样才能做到国土部部长徐绍史要求的防止地价房价互助式上涨？

　　 杨遴杰：这件事不是单一的一个土地或者房屋管理部门能管理好的，不控制货币供应量，不减少流动性，同时不给出更广的投资空间，房地产市场是无法平静下来的。