卢曦

　　11月30日，今年国内总价地王在南京诞生。央企中冶置业的子公司作为唯一的竞拍方，以56.2亿元的底价拿下了南京下关区滨江一幅地块。

　　业内普遍关注的是，中冶置业此次拿下的地块，与其两年前拿下的另外两幅“巨无霸”地块连成整体。至此中冶置业完成了“南京外滩”这一巨量项目的拿地布局。

　　南京下关区历来被视为老旧凌乱的改造难点，中冶置业的进入承担了一部分旧城改造的职能，因而得到政府方面的大力支持。然而，由于资金规模巨大，且动迁等困难重重，业内人士认为，中冶置业或将作为主角“搭台”，引入其他合作方。

　　三块地王连成整体

　　此次南京拍地没有悬念，南京临江老城改造建设投资有限公司（以下简称“投资公司”）作为唯一的竞拍方，以底价56.2亿元顺利拿下。该投资公司98.52%的股权属于中冶置业，而中冶置业是央企中国中冶（601618，SH）的全资子公司。这一成交创下了今年全国的总价地王。

　　该地块名为“南京下关滨江江边路以西2号地块”，其综合容积率为1.99，规划用地性质为商住混合用地。这一拍地结果可以说在意料之中。因为早在2010年9月，中冶置业就拿下了与2号地块相邻的1号和3号地块，价格分别高达121.41亿元和78.93亿元。超过200亿的总价也使之至今仍位列全国总价第二的地王。如今再次以高价拿下2号地，与前两块地连成整体。至此，中冶置业已合计斥资256.54亿元拿下了南京下关滨江的全部3幅地块。

　　事实上，出面拍地的投资公司是由南京市国资集团、下关区政府和中冶置业三方共同成立的，三方在2009年曾签下《南京下关滨江老城改造项目整体开发合作协议》。可以说，自2009年起，中冶置业就开始通过投资公司，展开了对南京下关滨江大规模开发的布局。母公司中国中冶在拍地后很快发出公告称，3个地块形成整体后，使南京下关滨江项目总体占地面积达到236万平方米。建设用地面积103.18万平方米，规划总建筑面积372.4万平方米。“将提升南京下关滨江项目的整体性，有助于提高项目预期收益，降低风险。”

　　早在中冶置业2010年拿1、3号地时，摩根士丹利就在对一份研究报告中估计，由于拿地价格明显低于周边区域楼面底价，该项目可于2013年至2015年分别为中国中冶带来28亿元、33亿元及20亿元的利润。

　　但摩根士丹利的预测可能有些超前。中冶置业对外公开披露的信息是，下关滨江动迁比例约为90%。而下关区房产局一位负责人告诉《中国经营报》记者，目前的总体动迁比例约为80%，还有一小部分没有完成动迁。

　　中国指数研究院[微博]南京分院高级分析师李飞影告诉记者，政府方面一直有意将这一区域重新规划，打造成全新的滨江新城。以高端写字楼、商业中心、酒店、住宅为主题的“南京外滩”，对外披露的计划总投资额高达400亿元。

　　政府对由中冶置业主导这一区域的改造非常支持。在几轮拍地的过程中，除中冶置业子公司外，很少有符合条件的其他入围者，因此中冶置业得以一路顺利地以底价拿下全部地块。

　　然而牵涉到动迁问题时，由于该区域历史久，人口密度大，动迁面临难度很大。中冶置业近期也提出了由“拆”转为“拆建并举”的策略。

　　记者就下关滨江开发进展致电投资公司负责人，对方以“不清楚”为由，拒绝了采访要求。记者多次致电中冶置业及中国中冶，均未能采访到相关负责人。

　　或“搭台”引入合作伙伴

　　南京一位房地产开发商向记者透露，南京近年来提出打造“十大功能板块”，其中包括河西板块、南部新城板块以及下关滨江板块等，对各个板块的规划都有所侧重。此次中冶置业拿下下关滨江全部3幅地块，实际上承担了十大功能板块之一的改造开发工作，任务可谓艰巨。

　　中冶置业目前战略布局以长三角、环渤海、珠三角为重点。在下关滨江项目之前，中冶置业就已进军南京。2007年，中冶置业以“城市运营商”的模式参与南京城市建设，其中包括南京河西南部地区土地一级开发，以及南京莲花村保障房项目。

　　中冶置业南京分公司办公室工作人员向记者透露，下关滨江项目是由中冶置业北京总公司直接主导运作的。而中冶置业的南京分公司的工作主要集中于在南京开发的商品房项目。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉记者，中冶置业在2007、2009年两轮扩张中表现突出，积累了较为雄厚的资金。而中冶置业此前的风格多是，通过大规模介入相对低端的各类房地产项目，以较低的价格获得竞争优势。此次在南京如此大规模拿地，并作出相对高端规划，可能是中冶置业企业转型的一步。

　　由于体量巨大，中冶置业在下关滨江的进展吸引了众多目光，也多次引发与资金相关的疑问。例如，2010年9月拿地后，中冶置业并未按计划于2011年上半年动工，而是直到2012年7月才举办了一次动工仪式。下关滨江办近日对外表示，1号地块已于2012年下半年开始动工，首个动工项目是位于下关区政府隔壁的南京长江国际航运物流服务中心。

　　对于项目进展，中国中冶在三季报中披露，中冶置业目前正在推进项目拆迁工作，已对部分地块开展土地证办理，地块招商工作也已展开。另有公告披露，对于新拿下的2号地块，公司已经缴付了11.3亿元竞买保证金，并承诺将按期交付50%的地价款及剩余款项。

　　然而，总计高达256.54亿元的拿地款，预计高达400亿元的开发资金，仍不断引发猜想。业内此前曾猜测中冶置业会引入另一家实力雄厚的央企出资合作开发，但被双方否认。

　　一位从事房地产咨询规划的业内人士分析认为，这一项目具备旧城改造的意义，且下关滨江是南京拥江发展的新的CBD,对政府来说非常重要。中冶置业作为整体操盘者，可能存在在政府支持下，在自己开发建设的同时，引进合作伙伴的可能性。

　　业内猜测，多家国内龙头房企都有可能参与到项目之中，而与滨江地块相邻的另一地块开发商被认为最有可能介入。