调控进入关键期

　　本报记者 刘勇 博鳌报道

　　中国经济增速放缓已是不争的事实，房地产调控与稳定增长如何取舍成为业内争论的焦点。既要防止经济进一步下滑，又要坚持房地产调控不放松，这确实是一个难题。

　　在观点地产新媒体、《华夏时报》等联合举办的“2012博鳌房地产论坛”上，中国房地产协会副会长朱中一表示：“我国今年把经济增长预期目标调低为7.5%，已经为房地产调控留出了空间，体现了中央坚持楼市调控、促进经济转型发展的决心。今年，调控仍将是每位业内人士不能回避的问题。”

　　调控进入关键期

　　7月份，国家统计局在公布全国上半年经济数据时承认，房地产的主动调控在短期内确实是今年增长速度下滑的一个重要原因。

　　《华夏时报》副总编辑笔夫表示，中国宏观经济正以远远超出人们想象的速度下滑，毫无疑问，这样的下滑与房地产业遭受的调控存在某种逻辑关系。在央行连续降低利率之后，政府对房地产业的调控态度实际上已经发生了悄然变化，以某个行业作为对象的宏观经济调控政策显然无法进行下去。但是，政府的调控并不是全部，真正令人忧虑的是一个行业性的内生性周期规律。

　　根据以往的经验，稳增长一定会拉一下房地产，因此在不少开发商的眼中，经济增长放缓对房地产行业来说是一件好事。

　　中房集团理事长孟晓苏(微博)将拉动房地产当做救经济的药方。他说，救经济就像马三立相声里讲的，挠挠就可以了，但要挠对地方，只要房地产业拉动，实现稳增长不难；没有房地产拉动，实现稳增长很难。

　　然而，包括中国经济体制改革研究会副会长樊纲、住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹等在内的专家认为，2010年4月开始的本轮房地产调控与之前的不同之处，在于调控更多的立足于房地产的社会功能，而不是其经济功能。

　　秦虹表示，实施到今年的房地产调控，更重要的是发挥房地产的社会功能，房地产的社会功能不再突出地强调和利用它来推动经济增长和防止经济过热中发挥作用，更重要的是要让房地产业提供更多的居住产品，满足人们的住房需求。

　　如此看来，虽然当前调控进入关键期，“稳增长”与“控房价”是两难选择，但是，这轮调控的出发点决定了调控将会是一种常态。

　　万科执行副总裁周卫军认为，从中远期来看，房地产行业的调控应该是一个常态，因为这已经不是一个行业和经济的问题，而是已上升到民生和政治的问题上了。

　　为制度设计争取时间

　　对于本轮房地产调控，朱中一表示，本轮房地产调控重点是抑制投机投资性需求，关键措施是限购、限贷。针对性强、方向正确，已收到一定的效果。

　　虽然此轮调控被包括樊纲、朱中一在内的专家一致评价为“已经取得重大成果”，然而调控被与会的业内人士形容为“政府不停在动的手”，是行政手段而非市场手段。巴曙松(微博)感叹，从2001年以来，70%的时间房地产行业都处于调控之中。

　　“房地产调控政策是必要的，但当前不是简单地把房价降百分之多少，而是用符合客观规律的制度化办法、经济办法、市场办法来取代临时性的行政性措施。”在住建部政策研究中心原主任陈淮(微博)看来，调控政策是要为很多在房地产业发展过程中暴露出来的体制缺陷争取时间，如中央和地方的税负关系、土地制度、收入分配结构等问题的解决都不是一蹴而就的，需要制度设计的时间。

　　进行房地产制度设计已经是老生常谈，诸如房产税、土地制度等深层次问题的解决已经是业内共识，然而这些制度出台的过程显然是漫长的。

　　例如房产税，尽管争议很大，但是适时扩大房产税试点范围的方向是清晰的。然而，即使房产税出台，效果如何、能否代替限购仍然要打问号。秦虹就认为，房产税的效果取决于税制是如何设计的，如果设计的税率比较高、面比较广，可以代替限购的；反之，则不可以。

　　回暖基础并不牢靠

　　5月份以来，以价换量带来的市场回暖让业内对市场的预期发生改变，先前降价的楼盘纷纷涨价，引来人们对房地产调控效果的担忧。从7月下旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省市贯彻落实调控措施的情况开展专项督查。

　　巴曙松认为，市场预期变化的周期是5个月，因此他推测六七个月后，市场可能会酝酿一些变局。

　　陈淮则认为，房地产市场正常与否，一看是不是有大规模的投机性、投资性需求进入市场。二看是不是有大规模不正常的外来需求推动了某一城市的房价或是需求。三看有没有恐慌性需求入市。四看有没有过度放松的金融杠杆，导致需求者不顾自己的风险和承受能力而入市。如果没有以上四种现象，仅仅是老百姓改善需求、自住需求，成交量大和小没有什么不正常。

　　事实上，回暖与否只是短时期的状态，开发商更关心的是未来几年内房地产行业的发展。对此，不少业内人士并不乐观。

　　今典集团董事长张宝全表示，房地产下行的主要原因在于市场，而不是调控。即使不调控，2009年以来，房地产行业也不可能像15年前一样持续增长。因此，张宝全并不同意任志强(微博)“房地产还有20年的好日子”的说法，他认为，好日子也就三五年的时间。

　　“楼市回暖的基础并不牢靠，因为楼市成交数量和价格等指标环比缓慢上升，但是，新增投资、新开工面积、新购土地，同比还是下降的。回暖的重要标志就是拿地进行开发，所以对房地产期望不要太高。”朱中一表示。

　　秦虹则认为，调控下的房地产业的增长速度不可能复制十年前的速度，增速必然减缓，但是这样反而可以使房地产市场获得更长远的发展空间，不会在两三年内将增长空间消耗殆尽。此外，未来二手房的交易空间一定会大于新建商品房。