文/本报记者 黄贵耕

　　日前，由社科院发布的《中国住房发展(2012年中)报告》建议，在商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度。出乎意料的是这一建议立即引发股市剧烈震荡，沪深两市地产股闻讯暴跌。同时引发舆论热议，反对与赞同声激烈交锋。

　　商品房预售制度(下简称”预售制”)，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。该制度设立于1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。其初衷是解决当初开发商资金严重不足的问题，以加快城镇住房建设。

　　客观地讲，预售制在房地产发展初期，对解决开发商资金不足的问题起到不可否认的作用，也推动了房地产业的快速发展。

　　但是经过多年发展，随着房地产市场的日臻成熟，商品房预售制度衍生出的弊端日益显现，现阶段商品房已具备相当存量，房价又面临再度失控反弹的严峻形势，如果继续实行商品房预售，势必导致相关矛盾更加凸显。

　　预售制暴露出的弊端主要有：开发商不按期按质交房、一房多卖、擅自更改规划、面积缩水等违约行为屡屡发生；部分开发商收取购房者的巨额预售款之后，任意挪用预售资金，导致资金链断裂，形成烂尾楼现象；开发商提前收回了部分甚至全部投资，在没有任何后顾之忧下，势必会大胆抬高后期待售的房价，从而推动房价不断上涨；开发商以商品房预售为幌子，搞非法集资的例子也屡见不鲜；预售制条件下，如果遇到房价大幅下跌，极易引发退房潮；同样，如果房价飙升也会导致开发商故意毁约，拒不交房或强行要求加价。

　　当然，也有人对此持不同意见，认为取消预售制会导致开发商减少、商品房供应随之减少，然后加剧供求矛盾。

　　笔者认为，这种不同意见是经不起推敲的。首先，据不完全统计，众多房地产开发企业不仅完成了原始积累，而且资金实力大大增强；其次，通过取消预售制，将那些自有资金少得可怜，将那些“空手套白狼”的开发商淘汰出局，不仅不会减少住房供应，反而会提升整体的开发能力；第三，取消预售制，直接限制了开发商用多余的资金去囤地囤房，不仅不会推涨房价，反而能从制度上抑制房地产泡沫。

　　也有反对者认为，现在90%以上的购房者都是依靠预售提前购房，如果取消预售制，绝大部分人就没有机会购房，所以不能取消。这种说法更是逻辑颠倒。首先，预售只是提前购房，但并不能保证提前入住，不少楼盘预售多年都没有交房是不争的事实；其次，正是因为有预售制这个拦路虎，才导致现房销售难以趋好。

　　还有反对者认为，“预售制不能取消，只需加强监管和完善”。这种想法也是不近现实，假若监管能够起到作用，很多事情就迎刃而解了。

　　笔者认为，取消预售制，其利好是显而易见的。