导语：谈及调控政策，郁亮数次强调“坚决支持中央调控”，指发展商要做到“不恐惧，不贪婪”，即万科不惧怕货高，亦不会去争地王。

　　经济观察网 记者 李缘 万科今日于香港召开业绩会，总裁郁亮指下半年会趁地方政府加大土地供应时积极入货，买地不设预设金额。销售方面，全年销售额有信心超过去年的1200亿，下半年推盘量会较上半年明显增加。谈及调控政策，郁亮数次强调“坚决支持中央调控”，指发展商要做到“不恐惧，不贪婪”，即万科不惧怕货高，亦不会去争地王。

　　以价换量

　　上半年万科营业收入增53%至289.6亿元，净利润增25%至37.3亿元，管理层指利润率下降的原因是部分结算项目价格调整，且去年上半年结算利润率基数较高。上半年摊薄股本回报率为6.76%，相当于2008年中期的水平。

　　上半年万科销售平稳，面积按年微增6.5%而销售金额略降4.7%，分别为602.5万平方米和625.4亿元。值得注意的是，上半年万科的销售均价为10380元/平方米，下降10.6%。本报就此询问郁亮，他回应指均价下降反映了结构性因素，如期内结算销售中所处城市、户型的转变。郁亮表示，自2008年始便采取积极定价策略，开盘项目当月需卖出60%。为完成此去化率目标，项目会出现“以价换量”的情况，拖累均价。

　　至于推盘速度，董秘谭华杰指上半年受制于市场景气情况，推盘节奏放缓慢，下半年会加快，主打产品仍是中小户型（144平米以下）。中报显示，上半年销售中，90平米以下的小户型占总销售套数45%，较2011年全年的52%下降；90平米至144平米的中户型销售套数占总数44%，为近5年最高，2011年此比例为36%。

　　截至6月30日，万科有1392万平方米的预售资源未结算，对应合同额1464亿元，分别较2011年末增28%和20%。

　　政策和房价

　　上半年万科共拿了18个项目，郁亮否认了“拿地积极”的说法，指拿地取决于“一有没有机会，二有没有钱”。

　　他同时强调，下半年地方政府将增加土地供应，给资金充裕的公司提供机会。“现在万科是有地有钱，是非常好的可进可退的状况。”郁亮说，“像我们这样资金量这么好的企业不多，我们的竞争力还是很明显的。”截至6月30日，万科净负债率为22.8%，持有现金470亿元。

　　记者问及对调控的看法及应对策略，郁亮以“不恐惧，不贪婪”六个字作答，即相信住房需求自古有之，不可因噎废食，现时库存仍高，但已观察到小地产企业的减工、停工情况，料未来库存可稳降。对“不贪婪”的解读则为“在地王频出时保持清醒，不囤地不捂盘”，力求做到货如轮转。

　　“中央表示了决心，我们没理由不相信这件事。”郁亮认为中央短期内不会放松楼市调控，因为行业没有回到健康轨道上。

　　何谓房价健康区间？郁亮笑答：“你问了个总理的问题，总理最关心房价。我最关心房地产，更多是以成交量来衡量的。”他指目前仅是个别城市楼价在恢复阶段，但还不能判定市场已踏入上升趋势，现时仍处于去库存化的过程，“下半年房价相信压力仍很大”。

　　国际化

　　今年5月14日，万科宣布以10.79亿港元向香港上市公司永泰(369.HK)买入壳公司南联(1036.HK)73.9%的股权，作为其海外上市平台。

　　市场关注未来进一步动作，郁亮指现在仍处于沟通阶段，无具体时间表，自己亦不会在南联担任管理职位。“目前没有资产注入的具体计划，南联是万科国际化的试验平台，它本身的业务相对比较小，适合做尝试。海外市场水很深，一下子搞很大规模的（项目）被淹了怎么办？小不怕，未来可以壮大。”

　　会首选哪个市场开拓？郁亮表示国际化会去社会稳定、中国人多的地方，“美国不错，香港也不错”。

　　郁亮强调相比香港财团，资金绝非万科的优势：“我们的钱只是他们（香港财团）的一个零头。我们的优势是客户。”他亦不讳言未来可与香港开发商合作开发，指早前曾带队到新鸿基的香港楼盘偷师，对其会所和管理印象极深，并模仿新鸿基完善了万科的物业管理和会所模式。另外，他透露万科已聘请香港设计师为内地楼盘设计小区和户型：“在内地50平方米做两房都很难，但在香港可以做三房！这个设计在限购令政策下很实用，因为有些大家庭或许不能一步到位买三房，但我们推出小面积的三房，就很有市场。”