以限购为主旨的房地产行业调控政策，严厉地限制了投资和投机性住房需求，导致国内部分小型房地产企业相继陷入资金困境。同时也促使一些具备雄厚资金实力的房企纷纷转战旅游地产以寻出路，将其作为未来投资的重点。

　　排名前一百位的房企有1/3进军旅游地产

　　据国家统计局公布的《2012年1-6月份全国房地产开发和销售情况》数据显示，目前中国房地产整体处于低迷状态。一年来全国房地产开发投资增速已从2011年1-7月份的33.6%下降至2012年1-6月份的16.6%，增速不足去年同期水平的一半。其中商业营业用房投资3975亿元，同比增长26.3%。

　　虽然楼市低迷，但掩盖不了新一轮旅游地产投资热潮的升温。旅游财富网的最新统计数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模逾2600亿元，今年全年预计实现投资总额将超过万亿元。根据投中集团统计显示，目前国内排名前一百位的大型房企如万科、保利、万达等有三分之一开始大举进军旅游地产领域。

　　早在2005年10月万科投资10亿元买下广东惠州大辣甲岛40年的租赁权。在2007年，万科又在海南三亚，重金投资10.05亿元打造浪琴湾项目。项目同年3月开盘，先后推出公寓、多层、别墅等产品。至今，大部分项目已售完，且项目均价高出周边许多。

　　今年4月初保利重庆·石象湖正式发布。4月28日，保利·石象湖盛大开盘，当天销售105套。碧桂园方面在近期也指出，已经将海南岛视为“必争之地”，积极拓展该区域业务。

　　位于广东省惠东县的巽寮湾则又是一个各大房企的“必争之地”。短短三四年间，吸引了碧桂园、华润、万科、中航、富力、世茂、合正、合生创展、莱蒙等一线品牌房企云集于此，开发量雄冠国内其他区域。

　　4月12日，金融街控股斥资逾百亿打造旗下首个旅游地产项目——惠州国家4A级景区巽寮湾畔的金融街·巽寮湾首次亮相北京。截至目前，该项目已完成喜来登酒店项目和凤池岛公寓，项目交通配套条件已趋完善，天后宫民俗文化商业街、滨海景观步道均已投入使用。据金融街控股2011年年报披露，报告期内，惠州区域营业收入月7.4亿元，占总收入7.7%，利润贡献超过8000万元，占利润总额的4%。4月26日，金融街控股发布了今年首份季报，其一季度实现营业收入21.4亿元，同比上升55.2%。

　　不仅大型房地产商看好旅游地产发展前景，VC/PE机构投资旅游地产热情也与日俱增。据投中集团统计显示，2006年至今，国内传统旅游行业共完成31笔私募融资交易，累计获得投资2.52亿美元。

　　旅游产业黄金期引爆投资热点

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭(微博)认为，旅游经济和地产资本的双重驱动是旅游地产蓬勃发展的主要原因。

　　近几年，旅游休闲正在成为中国人生活中不可或缺的一部分。当未来年人均可支配收入超过1万美元时，中国的旅游将全面进入度假休闲时代。据国家旅游局公布的最新统计显示，今年一季度我国国内旅游人数8.75亿人次，增长15.1%；国内旅游收入6468亿元，增长22.9%。

　　在地方政府看来，发展旅游地产符合其长期利益。由于旅游地产前期投资大、品牌效应比较强，需要持续投资，所以地方政府频频出台优惠政策，把旅游地产作为启动地方经济和旅游业发展的动力之一。

　　6月29日，国家旅游局公布了《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》(以下简称《意见》)。《意见》指出，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业，切实将民间资本作为旅游发展的重要力量。《意见》鼓励民间资本投资旅游业，并鼓励民间资本合理开发旅游资源、经营和管理旅游景区、开发各类旅游产品等。

　　据悉，今后政府将在金融保障等方面对进入旅游业的民间资本给予支持，受新政带动，高端旅游市场将呈现出新活力。其中，投资经营景区、建设酒店式公寓、开发大型度假区、发展海岛海洋旅游等，将掀起民资注入的新高潮。

　　投资热潮背后考验抗风险能力

　　杨红旭认为，在旅游地产日渐火热的情况下，随之引发的问题也接踵而至。

　　首先，近年来有一些开发商借旅游开发之名，行圈钱圈地之实，开发高档住宅。它们热衷的是“地产”，而非“旅游”。在当地政府的“支持”下，企业拿地成本低得难以想象。而开发商更关注以开发旅游的名义而带来土地增值，实现周边商业地产和住宅的高回报，旅游项目正在被房地产“绑架”。

　　2012年2月16日，央行和发改委等七部委联合发文指出：支持合格旅游企业上市，但对于借旅游项目变相开发的房企将予以严查。

　　其次，旅游地产投资存在较高的风险，具有资金额大、周期长、见效慢的特点。一旦投资收益不理想，有可能产生旅游地产泡沫化的风险，出现大面积“烂尾楼”。如果盲目进入，对当前资金链比较紧张的房企来说无疑是雪上加霜。以万达为例，其几个大型旅游项目都是联合了国内几家顶级的民营企业组成了投资团队进行投资，共同抵御资金风险的同时，实现资源整合和技术整合。

　　同时，旅游地产是全产业链的行业。与商业地产相比，旅游度假项目跨行业和专业门类多，复杂的复合型更高。这就意味着，旅游地产不仅要在选址上做功课，更要注重后期运营的策略，以此来强化旅游地产的持续性和稳定性。

　　此外，因开发旅游地产而破坏自然生态环境和规划不合理导致的资源浪费现象层出不穷。如云南西双版纳白象湖填湖建房、大理洱海天域项目等，对当地生态环境破坏程度令人痛心。此外，上世纪90年代海南的“烂尾楼”以及如今三亚一些五星级酒店私圈海域为海滨浴场等现象都是因规划不合理导致的资源浪费。

　　旅游地产的吸引力是依托当地优良的自然环境，打造适合旅游度假的地产项目，开发过程中，不仅要对原有的自然环境实施保护，还要针对旅游开发的规模和配套设施对环境的影响，制定长远的生态修复和保护计划。

　　南方日报记者 牛思远

　　实习生 陈思勤