见习记者 陈红霞

　　实习记者 石祖波 武汉报道

　　8月6日，紧邻汉正街的武汉地一大道项目，作为一个地下商城，众多商户身着冬装，守着稀稀落落的生意。此时，地面温度已超35℃。

　　这是号称地下空间开发第一股的人和商业控股有限公司（简称“人和商业”，01387.HK）的武汉项目所在地，其正希望借助对“天下第一街”汉正街升级改造分流，抢食中小商户蛋糕。

　　不过，事与愿违。开业近2年，项目商户们轮番退租，业主们“返租”无望，而项目管理层更是几经“换血”。

　　前不久，人和商业的新班子着手改造商铺，项目名变为“武汉·新天地地下风情购物街”。“但其商业模式先天性缺失，前期投入不足。” 武汉谋城商业地产策划营销代理公司总经理熊江陵认为，这种“整柜台”的方式，改造估计难出成效。

　　在武汉，人和商业的“失手效应”还在放大。几年前，人和商业就公开宣称，其将在汉口的西北湖附近，再造一个地下商场，但截至目前，并无后续进展。在全国，它在成都、潍坊和杭州等地项目也陆续传出经营不善的消息。

　　近半商户关门

　　武汉地一大道，总建筑面积21097平方米，其以中山大道为纵向上主干道，友谊南路、多福路、利济南路三条通道与中山大道横向交叉连接，呈“E”字形地下排列。

　　8月4日周六中午，做服装生意的刘先生掀开长衣长裤的一角，露出秋裤和毛裤说，商场的换气设备、空调等硬件不太过关，十分阴冷潮湿，为防风湿，只能早穿夏装，来商铺后穿上厚衣服。

　　更让商户郁闷的是，每日低成交额带来的亏损。

　　“每月租金每平方米200元，加上水电和物业费每月每平方米15元，我租的这个十几平方米的商铺，每月成本至少需要4000多元，但目前每天都基本无生意，亏了不少。”刘先生打算，几个月到期后即便是被免租金，也不打算继续经营。

　　而沿着商场行走，只见诸多门店已关闭，门上贴满招租的A4打印纸。记者了解到，截至今年升级改造前，仍有近半店面关门待租，诸多商户每天营业时间只有几个小时。

　　2009年，人和商业以建全国最大单建式人防工程的名义，与武汉市硚口区政府签订改造协议，根据当时资料显示，地下人防工程平时将用于商贸用途，将增加多条地下过街通道，缓解地面交通压力，同时将发挥地下商业和仓储作用，提升汉正街商贸功能。

　　“汉正街的‘神话’在武汉人人都知道，一间十平米的小铺老板可能都是千万富翁，而前几年汉正街陆续搬迁后，不少商户转移到附近几条商业街，地一大道的定位也是要吸引这样一些商户，但为何生意一直不好？”刘先生感到十分不解。

　　商业模式先天不足？

　　在全国，还有20-30个城市也有一个被命名为“地一大道”的项目。

　　公开资料显示，这些项目都由人和商业打造。这家在港交所上市的哈尔滨企业，主营业务为地下商业的开发，其利用人防工程成功打造出哈尔滨地下商业项目哈尔滨地一大道·人和商城后，尝到地下空间开发的甜头，陆续在其他城市复制“哈尔滨模式”。2008年10月，公司在港交所上市。

　　地下空间开发，对人和商业来说，具有极强的低成本扩张的诱惑力。

　　“人和商业通过租赁各个城市的人防工程的长期经营权，将其开发为地下商场，对外出售或出租商铺，部分项目通过包租模式对商铺进行整体运营。”一地产人士指出，地下空间没有土地使用权，不需要缴纳土地出让费和相关税费，其开发成本至少要比同体量的地上项目低一半。

　　但这种商业模式，隐藏着极大的弊端。“其更多依靠城市中心地带或成熟地块的本身存在的溢价空间，但在项目本身的规划、硬件、运营等方面的投入不多。”熊江陵认为，武汉项目的初期定位只是汉正街的延伸，在其地上尚有10万平方米体量未饱和的前提下，地下项目人气难以满足。

　　有商户指出，初期开业时，基本全部满租，十分火爆，租金价格一度高达每月每平米300元，但其招商时业态杂乱，开发商又不持有物业，硬件设施不足，许多商户来了后大都亏损，一年期满后，大部分商户退租。

　　事实上，为盘活武汉项目，人和商业的操盘部门已几番更替。“但管理层还是公司内部的人转来转去，其从本地挖来的操盘手又没有决定权 。”熊江陵认为，人才的弊端也加剧了项目的人气不足。

　　在公司总部，这种人事的动荡也已陆续显现。公司公告显示，今年以来，公司已有3位董事辞职。

　　人和的“冒险”

　　对业内来说，人和商业的尝试还被视为“胆大一族”。

　　一商业地产专业代理机构人士称，地下空间开发在国内尚属起步阶段，在开发过程中，易出现诸多无法预料的情况，如层高不够、改造成本过高等问题。

　　“消费者还未形成‘往下走’的消费习惯。”熊江陵也指出，地下商场若要成功开发，大都需依赖地铁沿线布局的地段，或极具特色的主题吸引人流，因此，国内当前成功的项目也很少，涉足地下空间开发的企业也不多。

　　不仅如此，商业具有极强的区域性，开发难度更大的地下空间的区域性更强，这意味着人和的哈尔滨模式复制到其他城市成功的难度也较大。

　　人和商业的“冒险激进”还给公司留下资金链吃紧的“隐患”。

　　“过去几年，人和商业的扩张速度十分激进。”公司年报显示，2010年，公司运营面积增至73.2万平方米，同比增幅超出一倍以上，2011年，这一数据更新为139万平方米。去年年底，公司已在全国15个主要城市，运营22个商场。

　　激进的后果是，资金开始遭遇大考。

　　“地下商场还只有经营权没有使用权，开发商无法通过抵押方式从银行获批贷款，只能依靠资本市场发行债券或其他方式融资。”上述地产人士指出，而目前，人和商业作为主营业务之一的租金收益在总体营收中仅有16%左右，大部分靠物业出售回笼资金。若无新项目建成，融资压力就会加剧。

　　瑞银发布报告指出，今年上半年，公司并无新增项目，资金压力下，预计全年竣工面积料为32.1万平方米，仅为管理层目标的63%。

　　7月4日，标准普尔二度将人和商业的长期企业信用评级从B下调至B-，继续展望为负面。此前的3月，标普刚将其评级由B+下调至B。

　　针对资金链绷紧的说法，记者联系人和商业总部人士，但截至发稿前，尚未得到回复。