从公务员到“下海”商人，绿地集团掌门人张玉良带领企业跻身世界500强，加紧海外投资布局

　　张玉良，20年前还是上海市农委住宅办主任，他的工作就是帮农委的各个系统机关建房、分房。

　　由于体制原因，张玉良的很多想法无法在原来单位实现。1992年，张玉良拿着上海市政府划拨的2000万元人民币下海，带领着十几个年轻人，成立了绿地开发总公司，即为现在绿地集团的前身。

　　1997年，按照现代企业制度要求，绿地开始改制为集团。经过股权更迭，目前，农委等下属企业持股51%，职工持股46%，其余3%为社会股东持有。这种国有资本控股，职工参股的股权结构，让绿地拥有了国企的背景，但又不失现代企业的灵活。有人也因此把张玉良与清朝的胡雪岩对比，称他为当代的“红顶商人”。

　　在7月9日美国《财富》杂志最新发布的2012世界500强榜单中，国内企业绿地集团首次入围，这也是中国首家以房地产为主业的入选企业。20年前，绿地集团掌门人张玉良拿着2000万启动资金下海创业，而现在，绿地已拥有营业额近2000亿，房地产为主业，能源为第二产业，两条腿走路。绿地半官半商的混合体制令其在市场经济中迅速发展。张玉良信奉“做政府想做，做市场所需”的经营哲学，也被称为“红顶商人”。

　　7月17日，绿地集团20周年发布会在上海举行。会上，张玉良表示，未来将继续加紧海外投资布局，通过国内、国际资源的整合，将中国境外的消费市场也做起来。

　　国营民营一体的混合机制

　　20年前，张玉良还是上海市农委住宅办主任，他的工作就是帮农委的各个系统机关建房、分房。当时还没有房地产市场化，机关职工住房问题，主要还是通过单位分房来获得。而张玉良当时的工作就是用单位划拨建房的有限资金，建更多的房子。

　　由于体制原因，张玉良的很多想法无法在原来单位实现。1992年，张玉良拿着上海市政府划拨的2000万元人民币下海，带领着十几个年轻人，成立了绿地开发总公司，即为现在绿地集团的前身。

　　绿地最初以绿化城市为己任，抓住上海大市政工程建设带来的动迁房建设机遇，介入房地产领域，又将房地产积累资金投入公共绿化，这也为绿地积累了房地产开发经验。

　　1997年，按照现代企业制度要求，绿地开始改制为集团。经过股权更迭，目前，农委等下属企业持股51%，职工持股46%，其余3%为社会股东持有。这种国有资本控股，职工参股的股权结构，让绿地拥有了国企的背景，但又不失现代企业的灵活。有人也因此把张玉良与清朝的胡雪岩对比，称他为当代的“红顶商人”。

　　一晃20年，昔日的绿地开发总公司，变身为绿地集团，横跨房地产、能源、金融、建筑等多领域的世界500强企业。员工发展到过万名，经营业绩去年达到1800亿元人民币。

　　超高层撑起商业地产王国

　　作为绿地集团第一支柱产业，房地产业已进入全国60多个城市，在住宅、写字楼以及城市综合体领域都有不俗的成绩，截至去年，绿地集团房产销售金额已达776亿元，总销售面积为808万平方米，全国排名第三位。

　　在房地产领域，绿地集团近年来商业地产的比重逐步增加，并擅长建设超高层建筑，去年绿地地产业务中商业地产比重达到30%，今年为40%-45%，而到了明年则要达到60%，超过住宅。

　　绿地集团商业地产规模发展如此迅速，与绿地超高层建筑这一核心竞争力分不开。2003年，一个机缘巧合的机会，让绿地集团接触到南京紫峰大厦项目，该项目地处鼓楼繁华之地，但政府要求该项目高度不低于150米，资金和技术难题使不少企业望而却步。但绿地集团成功地解决了资金问题，并将设计高度提高到450米，成为江苏第一高楼。

　　目前全国已有15幢“绿地中心”摩天大楼，其中3幢位列世界前十。

　　两条腿走路

　　绿地能先于地产大佬万科进入世界500强，这与绿地的多元化战略息息相关。

　　从2007年起，绿地集团确立能源为第二支柱产业，大力发展能源、金融、建设等其他产业，目前，房地产和能源产业在集团收入中各占40%，其他产业占20%。

　　张玉良认为，适度发展其他产业，不是丢掉主业，而是为了做强主业。因为每个产业的波动性很大，尤其是超千亿以上的大企业，主业单一很难可持续发展，所以需要发展其他产业抗击风险。

　　选择能源作为第二产业，张玉良解析称，第一，上海是我国能源长三角消费的重点区，在此有市场号召力，东西卖得出去。第二，从1996年开始，国务院推行煤矿改革，绿地抓住机会；第三，从长远发展来看，中国仍然是一个能源消耗大国。

　　实际上，能源产业现金流充沛，增长快，且较地产更易获得融资，可以补充地产业务的资金不足，未来绿地还会将金融培养成第三大支柱产业，三个产业彼此相关联，大大增强绿地的抗风险能力。

　　张玉良为绿地设立的目标是到2015年，业务经营收入超过5000亿，跻身世界企业200强，他为此算了一笔账，其中房地产要贡献1800亿-2000亿元，能源做到2000亿元，金融产业做到1000亿元，300亿-500亿元为其他相关联产业。

　　加紧国际化战略

　　奋斗不止，雄心不减，从全国化扩张到多元化经营，这一次，张玉良将目光瞄向了海外市场，加紧海外投资布局。

　　继去年成功进入韩国济州岛后，今年8月，绿地集团海外投资第二单将落子澳大利亚悉尼，总投资约80亿元建集住宅、配套商业及酒店于一体的大型示范性生活区。该项目建成后，主要面向华人及留学生市场。

　　据了解，今年绿地在韩国济州岛投资9亿元的健康医疗城就要开工建设，“韩国投资300万就可以移民，济州岛的住宅大概有2000多套，70%将卖给中国人。”对于项目的发展，张玉良已经有了很成熟的思考。

　　今年，绿地还要进入德国和西班牙两个国家，具体投资城市为法兰克福、马德里，产品主要集中在住宅、办公、商业、酒店等。绿地海外投资明显在加速。

　　张玉良发展海外市场的思路是：大量留学生在海外需要买房，而大量中国游客境外游需要住酒店，依托中国的资源，发展海外市场，这样更有优势、风险更小。张玉良将“做市场所需”的经营智慧带到了广阔的海外市场中。

　　“绿地希望通过国内、国际资源的整合，将中国境外的消费市场也做起来。”张玉良说。

　　■ 对话张玉良

　　五年内争取将绿地带入世界200强

　　关于企业

　　新京报：绿地集团的未来发展是如何规划的？

　　张玉良：目前绿地集团已跻身世界500强，总资产达到了1800亿元。在未来五年之内，争取将绿地集团带入世界200强。

　　对于未来市场布局，由于限购的影响，住宅需求减少，北上广等一线城市商业需求量很大，绿地集团未来将减少这些区域的居住产品，而增加商业地产的规模。同样，在全国省会城市，绿地也将大规模发展商业地产。而三四线城市则处于房地产发展初期，住宅产品短缺，将大力发展住宅。

　　关于商业地产

　　新京报：绿地集团擅长建设超高层建筑，目前发展规模是怎样的？

　　张玉良：实际上，绿地集团商业地产发展独具一格。目前全国300米以上的地标性建筑50%是由绿地集团投资建造，而世界十大高楼中，绿地集团旗下就有3个，超高层建筑已成为绿地集团的专利。今年绿地集团将有2栋300米以上的“绿地中心”竣工，未来每年还都将有2-3栋“绿地中心”竣工。但超高层建筑并不是越高越好，300米左右比较合适。

　　新京报：目前房企纷纷进入商业地产领域，甚至三四线城市也圈地建商业地产，商业地产是否会过量？

　　张玉良：未来几年，商业地产也会有更好的发展，商业地产是城市化发展的需要，因国家政策导向的需要，商业地产也是未来几年房地产发展的主要特点。

　　未来的时代从长远来讲，是供大于求，这样才会社会进步。商业地产有一点供大于求我认为是合理的、合适的，这可以淘汰落后。

　　关于楼市调控

　　新京报：目前楼市成交量相比一季度出现反弹，这一趋势能否持续？

　　张玉良：反弹原因首先是基本经济规律的作用，房地产的刚性需求仍然在。第二是政策已经见底，同时以前我们做过头的政策做了一些微调，这些微调对于刚性需求、商务地产都具有较好成长空间，所以市场比一季度好。但与去年比，则是有限的回调。第三，是开发商积极促销，以价换量的结果。但这与调控前不是一个等量级的复苏，市场结构也不一样，不仅仅是住宅，还有商务地产增量在增长。

　　目前的市场反弹力度有限，但楼市回暖会在调控的框架里，不会太好，也不会太坏。

　　本版采写 新京报记者 袁晓澜