记者 俞佳

　　“只卖刚需客，不欢迎炒家。”昨天下午，深圳某开发商宣布，即将出售的旗下楼盘限定只对刚需销售，不欢迎炒家和投资客。同时，承诺开盘之日起逐月涨价，确保跑赢过银行贷款利率。

　　对此，分析人士认为，在当前的市场上，刚需客本就是主力，不少楼盘在推盘时也会采取低价房源先入市的策略。所以说，这个开发商的承诺看似新意，实则意义不大，恐又是营销噱头。

　　只卖刚需，逐月涨价

　　昨天下午举行的发布会上，深圳某开发商自称推出中国首个 “自限刚需盘”，并宣布了此次推盘的“六大纲领”。其中，最惹眼的莫过于“响应政府号召，只对刚需销售”和“跑赢银贷利率，刚需升值保障”。

　　开发商提出，“刚需需求旺盛，投机请别拥挤”。该楼盘支持刚需置业，会在购房前与准业主签订“刚需宣言”，不欢迎炒家和投资客。还称“感情不可以被平米计量”，劝导珍惜爱情，不欢迎以假离婚、假证明等获取再购房资格的客户。

　　除了限卖刚需，开发商还承诺逐月涨价，只因“刚需购房不易，更需升值保障”。楼盘将在开盘之日起逐月上调售价，确保12个月内售价上调幅度跑赢6%的年银行贷款利率。

　　记者随后查询楼盘资料，该楼盘位于深圳龙岗区，总计360户，其中90%以上是90平方米以下的小户型，预计8月开盘，价格还是待定。

　　噱头不少，优惠不多

　　尽管开发商自称其是出于社会责任感的考虑，但几项措施却被分析人士质疑为噱头。

　　如何判断是否刚需是问到最多的问题。在上海中原地产研究咨询部总监宋会雍看来，除了购房者自身的承诺，似乎并没有更好的标准来判断刚需。而且，目前的市场原本就是刚需主力，加之这个楼盘体量小、户型小，卖给刚需客户只能说是顺应和支持政策的“随大流”，难称其是主动举措。

　　对于开发商的涨价保证，宋会雍更觉得有炒作之嫌。 “确保同质，才能谈涨价。可是房产不具备同质性，不同楼、不同楼层价格都不同。如果没有一个标准线，涨价的承诺就是一本糊涂账。 ”据介绍，不少楼盘都会采取分批推盘、低价先入市的策略，越往后越贵，最后可能就是品质和价格最高的“楼王”，所以逐月涨价并不能算刚需的升值保障。

　　刚需为何成了炒作噱头？

　　刚需为何成了炒作噱头？最主要的还是调控政策的“准入”和货币政策的“利好”，前期大量观望积累的需求，也让开发商看到了利益点。

　　据报道，深圳市住房公积金贷款管理暂行规定开始征求公众意见。只要满足“在申请当月之前连续按时缴存住房公积金满6个月”等六项条件，就可申请公积金贷款。这意味着，刚需贷款成本将大幅降低，楼市或继续升温。

　　而在上海，记者了解到，两次降息和银行利率折扣触动了刚需者纷纷入市。世纪公园一位中介人员告诉记者，近期单店月成交量就达近20套，尽管天气炎热，理论上是淡季，但来店和带看数量依然不少。宋会雍向记者介绍，从二手市场来看，目前首次购房和改善客户各占一半。而在一些判断标准中，两者都属于自住型的刚性需求。近期，前期积累的客户被激发，使得7月淡季行情热度不减。