李乐

　　原本定在北京新一届市委班子产生第二天举行的万柳地块现场竞价拍卖，被北京市国土局推迟到7月10日举行。而为了避免“地王预期”的带动效用，北京市已经开始考虑调低万柳地块竞标的“最高限价”。

　　2012年5月31日，“北京市海淀区万柳地区居住用地项目”以挂牌方式入市，底价为186600万元。截至7月4日竞价截至日，竞标者最高报价195600万元。在此之前，北京市国土资源局已经告知竞买参与方，在报价达到最高限价后，竞标方将通过竞争地块配建保障房面积的方式，决定中标者。

　　尽管如此，北京市政府控制“地王预期”的局面仍不乐观。目前，曾创下北京房价最高纪录35万元/平方米的钓鱼台7号开发商、中赫置地已经参与万柳地块的投标，万柳地块仍然维持着“地王制造者”的强大阵容。

　　调低限价

　　7月3日晚间，北京市国土资源局发出公告称，因故将万柳地区居住用地项目(六郎庄搬迁平衡资金用地)国有建设用地使用权挂牌出让活动，从2012年7月4日调至7月10日进行，这意味着这块“准地王”的现场竞价推迟一周进行。

　　同日，在发出这份通知之前，北京市国土资源局下属的土地储备中心，召集万柳地块意向竞买者在土地储备中心召开会议，北京市土地储备中心主任主持了该次会议，各意向竞买者参与了这次会议。

　　会议通报了推迟现场竞价活动举行时间的决定，与会开发商告诉记者，土地储备中心并未说明竞价推迟的原因，但“由中心主任亲自主持这种临时的通报会，情况确实较为少见”。与此同时，在会议签到时，土地储备中心还采取了与会开发商“背对背”签到的方式。

　　“虽然没有说明原因，但是原因大家都心照不宣。”参与本次竞买的一家开发企业负责人告诉记者。7月2日，北京市党代会闭幕，会议选举产生了以郭金龙为书记的新一届市委领导班子。

　　在郭金龙担任北京市市长期间，他曾明确表示，北京要实现经济增长方式的转型，逐步摆脱对汽车、房地产消费的依赖。在此之前，为了避免万柳地块出现成交价过高的情况，北京市政府已经为该地块设置了“合理价格上限”，一旦开发商报价“撞线”，将转而竞配建回购房面积决定中标者。

　　两位参与竞买的开发商负责人向记者表示，根据他们的判断，在推迟现场竞价的一周时间内，土地储备中心调整招标规则的可能性较大，最有可能的就是通过降低“合理价格上限”，控制最终的土地成交价格不至于过高。

　　政府压力

　　“从我们目前的分析判断看，‘合理价格上限’折合到楼面价的水平，应该在30000元/平方米左右，是比较合理的，当然，这只是我们的判断。”7月5日，万科北京公司副总经理肖劲告诉《中国经营报》记者。万科是本次万柳地王的意向竞买方之一。肖劲的判断，与参与竞买的其他开发企业的初步预期基本一致。

　　在此之前，北京市土地储备中心一直未告知“合理价格”上限的水平。在面对这一问题时，北京市国土局一位不愿具名的官员向记者表示，不透露合理价格水平，是出于招标公平的考虑。

　　“至于推迟现场竞价后是否会继续调低‘合理价格’上限的水平，政府会根据各方因素，制定‘合理价格上限’，北京市落实中央政府楼市调控相关政策态度是没有改变的，一定要确保房地产市场的健康和平稳发展。”上述官员向记者表示。

　　然而，这并不能降低政府从万柳地块上所感受到的压力。截至7月3日下午，万柳地块收到的最高报价为195600万元。不过，这一价格并非是政府最大压力的来源，真正的压力，来自万柳地块的“意向竞买者阵容”。

　　记者了解到，除已知的保利、万科、融创等开发企业外，北京钓鱼台七号的开发商——中赫置地也已加入了万柳地块的意向竞买者阵容。该公司开发的钓鱼台七号院，曾经创下35万元/平方米的商品住房销售价格纪录，后因涉嫌违规被北京市住建委叫停。

　　不过，该项目的在售平均成交价格，一直维持在10万/平方米左右。

　　目前，中赫置地方面对获取万柳地块的信心较强，该公司希望在获取该块土地后，利用其地处北京京西地区自然和人文条件，将其开发为北京最高端的住宅项目。这一思路与其钓鱼台7号项目的定位、思路基本吻合。

　　回款支撑

　　据记者了解，在被宣布推迟现场竞价时间之前，万柳地块已经收到了7次报价，其中最高出价为195600万元，折合楼盘成本价约25161元/平方米。肖劲向记者表示，从目前报价的溢价率来看，溢价幅度并不算太高。在此之前，万柳地块的挂牌底价为186600万元。

　　实际上，本次参与万柳地块的竞买者，大多在土地市场上有“一掷千金”的历史，与保利组成联合体竞标的融创中国，其董事长孙宏斌(微博)曾在多个城市最早创下地王纪录，而本次出手，孙宏斌拥有更多的现金储备，主要来源于高端住宅项目西山一号院的回款。西山一号院于2011年中期开始对外销售，目前累计已销售回款超过10亿元人民币。

　　实际上，从4月以来出现的楼市回暖，在6月开始演变为了楼市高端项目的销售回暖。王英男告诉记者，保利地产(微博)不仅提前完成了半年的销售任务，而且旗下的几个高端住宅项目，销售成交情况回暖明显。

　　2012年上半年，北京新建住宅签约套数为48380套。这一成交量也将创造限购后的新高，同比2011年上半年上涨幅度达到10.7%，其中3月以后市场明显复苏，3~6月的成交量达到了38393套，同比2011年3~6月的成交量28725套上涨幅度达到了33.7%，即使比调控之前的2010年3~6月份的33520套，上涨幅度也达到了13%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，正是这样的销售情况给开发企业提供了良好的现金支持。北京等一线城市，热门土地依然不缺乏市场。预计在2012年北京土地供应计划中，可能出现两个极端，小部分热点区域的地块可能受到市场热捧，而其他一些地块可能因为调控的深入继续降温。

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