宏观调控的下一步方向将是“加码”，而绝非“松绑”

　　财新记者 李慎

　　楼市中仅次于“金九银十”的销售旺季非“五一”莫属。北京市场也将迎来今年以来楼市推盘的最高潮。不过，大兴、昌平、通州等几个郊区推出的新盘，定价仍高居2万元左右。

　　虽然历经宏观调控一年有余，开发商在房价上的博弈能力仍未见消怠。北京预计于5月开盘的商品房项目约48个，其中纯新盘21个，老项目后期27个。几乎所有的老项目，都比上一期开盘价贵；而新盘定价也略高于周边。

　　这是当前一线城市房地产市场状况的缩影——交易量低位胶着，价格却坚挺不下。“当前开发贷和个贷都很紧，开发商的资金链确实面临严峻考验，但规模性降价是最后的选择，目前来看还远没到那一步。”一位国企开发商负责人向财新《新世纪》记者表示。

　　于是，有业内人士预测，不等开发商末日穷途，地方政府可能先撑不住了，自行给市场松绑。“总之，这是一场‘鸡战游戏’(Game of chicken)，看谁先眨眼。我相信先眨眼的肯定是政府。”麻省理工学院管理学院教授黄亚生(微博 专栏)在微博中称。

　　已经有地方政府似乎想“眨眼”了。4月20日，海口市市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上说，要“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”。有媒体对此解读为“海口市拟停止执行楼市限购令”。

　　在房地产调控效果并不明显的僵持之际，刚刚宣布限购令两个月的海口市如真退出限购，无异于“一石击水”，对市场预期将产生重大影响。财新《新世纪》记者对此在第一时间进行了求证，海口市政府办公厅有关负责人“辟谣”称，海口不会取消限购令，“这是国家要求，国家也不会为海口开绿灯。”另一位接近海口政府的知情人士则向财新《新世纪》记者透露，“海南不是取消限购令，但是希望放宽标准。有关申请已向国务院递交。”

　　由于海口购房者多为岛外人士，限购对楼市的影响可想而知，“海南各地政府都希望能够取消(限购令)。”上述知情人士称。

　　然而，种种迹象表明，房地产调控政策篮子中最“凶猛”的杀手锏——限购令，恐怕离退出市场还遥遥无期。4月中旬，国务院督察小组兵分八路，对各地房地产调控效果进行摸底。业界对于此次摸底的结论甚为关注，这将肃清地方政府的想法，并关系到下一步调控政策的走向。但从各方预期来看，宏观调控的下一步方向将是“加码”，而绝非“松绑”。

　　现阶段仍是“假摔”

　　新华社日前发布“一季度北京房地产市场量价齐跌”的消息，一度受各方质疑。中信地产一位负责人向财新《新世纪》记者分析称，从数据上看，这并非不可能，一季度成交的楼盘偏郊区，并且有几个保障房项目入市，拉低了整体成交价，但这其实是“假摔”，是通过结构性推盘而人为造成的均价下跌。他认为，北京城八区的商品房项目价格基本上没有下降。

　　这显然不是政策制定者希望看到的情况。4月中旬，国务院派出由发改委、央行、监察部、国土部等相关政府领导带队的八个房地产调控专项督察小组，前往16个省市，对各地保障性安居工程建设和房地产市场宏观调控情况进行全面督察。

　　发改委副主任穆虹在督察途中表示，当前中国各地调控房地产市场的任务十分艰巨，但中央的态度是很坚决的。现在有些地方还持观望情绪，希望各地不要抱不切实际的幻想。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林表示，目前各地政府贯彻调控政策有很大差距，中央政策很严、措施很好，但真正实施起来差异太大，更多的城市基本是“空调”。对于2011年的房地产市场，王珏林预计调控会继续加码。

　　目前，已完成调研返京的各督察小组正在总结调查情况，结论尚未对外宣布。但种种迹象表明，部分城市的调控效果并未令他们满意。据财新《新世纪》记者了解，近日国研中心市场经济研究所所长任兴洲在北京市住建委主办的内部会议上表示，“从数据上看，房地产投资仍然很高；从摸底情况看，二三线城市的市场依旧火爆，社会性资金冲向房地产的动因、动力仍然存在。如果放松调控，市场一定会报复性反弹。此外，保障房的长效机制还没建立起来，调控短期内不会放松。”

　　国家统计局的数据支持了任兴洲的判断。3月份70个大中城市新建商品房价格指数显示，多数城市房价基本维持稳定，但有部分三、四线城市房价上涨的势头超过了一线城市，如秦皇岛、包头、安庆、兰州等。从全国范围看，房价并没有出现整体下跌的状况。

　　在限购令执行颇严的一线城市，开发商难有伸展拳脚的空间，这客观上催热了二、三、四线城市的房地产市场(参见本刊2011年第10期“到三四线城市去”)。近期发布一季报的上市房企业绩已对此有所体现，一季度三、四线城市为开发商贡献了大半销售量。

　　远洋地产总裁李明在近日的媒体见面会上表示，“从调控的效果来看，中央政府并不一定认为已经到头了。如果有新的调控政策出台并不意外。”

　　调控加码渐露头

　　“其实，银行对开发贷和个贷已暗自收紧。”一位国企开发商负责人向财新《新世纪》记者透露，自4月上旬开始，多数银行已经收紧了开发贷，尤其小开发商贷款非常难，购房者个贷收紧的形势更为严峻，“我连续见了几个银行的行长，问题不是开发贷，而是业主的个贷迟迟办不下来，很着急。”

　　近期，银监会要求银行业金融机构开展新一轮的房贷压力测试，这已被市场视作楼市调控政策升级的前奏。此次压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。

　　中原地产研究部高级经理刘渊认为，调控可能从两方面继续加码：“一是继续压开发商的资金链，包括收紧开发贷，不发预售证，限价令等政策；二是继续限制购买力，如提高首付比例，限制个贷的发放，推广房地产税等。”

　　刘渊认为，在调控政策篮子中，“最‘凶猛’的还是限购令。在房价胶着难分时，任何政策都替代不了限购。在房地产税试点城市重庆和上海，成交量和房价并未走出独立行情，显示出房产税的调控效果并不好，因此可能不会向全国推广。”

　　在刘渊看来，限购令退出遥遥无期；政府同时启用了限价令来为限购进一步加码。4月14日深圳市规划和国土资源委称从5月1日起，将对深圳市所有商品房项目实行“明码标价、一套一标”，即限价令。发改委随后亦宣布，从5月1日起，全国的商品房(包括二手房)都必须明码标价。

　　不过，中房信分析师薛建雄认为，限价令的严厉程度和效果肯定不如限购，“限价限制的是开发商的行为，其监督作用在市场环节，监控起来的难度大大高于限购，同时在操作环节的腾挪空间很大。”

　　据媒体报道，为规避北京的限价令，绿城位于北京的高档住宅诚园，采用了“暗涨”的手法，至4月11日，绿城已经完成了对诚园项目未售出房源的实际销售价格上调1000元/平方米。

　　薛建雄称，从政策的影响力和监管难度等多方面看，限价都不能替代限购，当前限购不应退出，否则市场将面临报复性反弹的风险。

　　记者符燕艳、付涛对此文亦有贡献