本报记者 林晓 吴丽华 北京报道

　　就在本轮房地产调控政策密集出台，社会呼吁更严厉有效手段的同时，记者调查发现政府曾经三令五申强征的二手房交易个人所得税被虚置了近12年，且至今仍然被“打折”执行。

　　国家发改委价格监督检查司司长许昆林近日表示，发改委正研究在商品住房领域实施反暴利规定。此言一出在社会上引起震动，有猜测认为，这可能是高层对目前的调控政策正在进行反思。4月27日，著名经济学家华生(微博 专栏)告诉记者，他最近就有多份关于房地产调控的研究报告上报高层，建议学习韩国和日本的建议，在交易环节上征收高额的资本利得税。

　　个人所得税前世今生

　　1999年12月2日，财政部、国家税务总局和建设部对个人出售住房所得应该如何征收个人所得税的有关问题做出了明确规定，个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。

　　2005年6月9日，北京东城区房管所和朝阳区房管所办理过户的业主被通知先去地税部门缴纳“个人所得税”才能办理过户手续，至此，个人所得税试点悄然开始，也是这项政策第一次真正开始执行。其他区县的房管部门也开始筹备执行缴纳“个人所得税”才能办理过户的政策。一时间，二手房市场雪上加霜，交易量下滑超过30%，市场观望态势日益浓厚。

　　然而好景不长，2005年6月30日朝阳区房产交易中心和东城区房产交易中心宣布取消“先税后征”制度，自6月15日到6月29日共历经15天，强制征收个人所得税最终以流产告终。该政策曾先后在杭州、南京、青岛等地试行，结果都不了了之。很重要的原因是纳税人不主动申报，税务机关无法掌握房产交易的信息。

　　2005年10月7日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》的文件(2005国税发156号)正式明确个人买卖二手房，必须缴纳个人所得税。

　　2006年8月1日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)，明令8月1日起对二手房买卖强制征收个人所得税。但对于出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其所缴纳的个税可全部或部分退还；个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个税。

　　2008年10月22日，财政部、国家税务总局出台《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税[2008]137号文规定，为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。

　　以上优惠政策让二手房个人所得税的政策执行大打折扣。

　　2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部出台《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)规定，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　执行层面屡打“太极”

　　按照国泰君安证券公司资深房地产研究员孙建平的说法，个人所得税政策虽然出台很久了，但是实际上从来就没有认真实行过。

　　中央财经大学教授刘桓在接受记者采访时分析认为，主要原因首先是房地产市场一直是一个卖方市场，在过去这几年房地产投资如火如荼的年代里，关于房地产的所有税收都被转嫁给了购房者。还有最重要的一个原因是，房地产市场上一直存在的阴阳合同导致税务机关根本无法掌握房屋交易的真实信息。他强调，政府要想有效落实房地产调控政策，有效监督中介，杜绝阴阳合同是关键。

　　其实，记者调查得知，尽管上述关于二手房个人所得税征收的94号文发布后各地都转发了并强调严格执行，但是各地在税收的执行上变化甚少。

　　4月29日，北京地税局纳税服务热线接受本报咨询时表示，个人转让购买不足5年的自有住房，需要按照相关规定，缴纳差额的20%的个人所得税，无法计算原值的按照成交价1%缴纳所得说。

　　但是，当记者询问为何中介机构在帮助客户办理时，一般都按1%缴纳个税，而不是差价的20%征收时，接受咨询的工作人员说：“如果纳税人不出示原始购房发票，甚至把购房发票撕了，无法计算原值时，税务机关也没有办法。”

　　按照规定，个人二手房交易营业税和个税应由卖方负担，但是在实际操作中一般均由买方承担。该工作人员表示，一般费用由买方负担，但是在缴税时用的是卖方的姓名。如果买方不愿意承担相关费用，卖家就会提高房价，结果是一样的。

　　日韩流转税率超70%

　　在华生看来，其实国家此前关于二手房买卖的个人所得税政策，虽然征收比例尚显太低，其实也就是资本利得税，是政策设计者想通过剥夺房地产投资所得打击投机者，从而抑制房价。但可惜的是，执行层面的各种阻力，让这项政策没有产生应有的效力，因此他呼吁学习日本和韩国的经验。

　　他介绍，在住宅的流转环节，日韩与中国相比，是轻交易税，重所得税。这样既方便了居民由于工作和生活需要改变和改善自住房，售房者不易转嫁税负，又能精准地打击投资投机购房。

　　日本在战后不久的1950年，鉴于城市化开始加速，实行土地、房屋转让所得收益全部纳入个人综合课税之条款，而当年个人所得税综合课税的最高税率为50%。后来经过两次上调，至1969年，个人所得税最高边际税率调为75%，而仅对家庭自住房在出售时的升值部分给予一个大额减免。由于日本在个人所得税之外，尚有地方征收的10%住民税，这样就使得投资于住宅房产几乎无利可得。

　　韩国在1970-1980年代的城市化高速期，对房屋转让收益在3000万韩元以下基本税率为40%，加上防卫税和住民税附加，实际税率为47%到51%，其上实行快速累进，最高税率为60%，加上附加税后实际税率为70.5%到76.5%。

　　其实本轮房地产调控启动后，学界一直在思考房地产调控政策需要继续深化，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌(微博 专栏)就建议征收房地产交易高额累进所得税，他还在自己的微博上写道：“对投机需求坚决打击，具体方式我认为与其交物业税不如交所得税。”

　　不过，刘桓和孙建平认为，近期推出如此重大税收政策的可能性不大，把现有的政策落实好就相当不错了。