唐文祺

　　“靴子”落地。

　　昨天，上海市政府发布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》(下称《办法》)，这只“靴子”紧随新“国八条”之后推出，亦可视作为首批地方政府调控细则的快速反应。多位业内人士认为，从市场层面来看，房产税的意义更在于长远影响。

　　市场需要时间消化政策

　　早在此次《办法》出台之前，财政部财政科学研究所所长贾康在出席一场论坛时即表示，中国房地产业的调整举措，应从长治久安的角度出发，基于可持续发展理念而进行。

　　“这是一种通盘考虑的政策理性思维。”他指出，目前中国房地产业的发展已逐渐走向“双轨统筹框架”，这一框架的确立在近年来日益清晰。

　　贾康提及的所谓“双轨统筹框架”，即是指保障房体系建设及商品房市场发展并行的行业模式。在他的解释中，一个为“保障轨”，另一个为“市场轨”。在商品房市场发展层面，贾康认为，除了在交易环节实行征税，保有环节亦需实行征税。“其中最关键的就是房产税。”

　　贾康在接受《第一财经日报》记者采访时表示，房产税势在必行，不过是一个涉及整体体系的问题。从这方面来看，目前的房产税试点是一个正确的运行方向。“地方政府层面先行先试，在打好保障房体系建设的基础上，实行有效的管理引导，房价便是一个没有杀伤力的问题。”

　　不过，从当前的政策举措效应来看，上海房产税试点方案还是被业内人士视为一个“过渡性政策”。

　　中房信联席执行总裁丁祖昱表示，从《办法》出台的时间性上来看，是上海地方政府响应新“国八条”的举措之一。而从影响力上分析，长期性的作用力仍然有限。“现在政策刚刚出台，市场对于政策消化仍需一段时间，预计这一效应会在半年内消化完全。”他认为，随着物业税的最终落地，房产税亦会逐渐淡出历史舞台。

　　“房产税对于调整房价的预期不会从短期内反映出来。”中国指数研究院副院长陈晟表示，“在持有成本上的增加，一方面会对投资需求有抑制作用，另一方面又会对个人所持房源逐渐挤压向市场以形成供应量，因此这是一个长远的过程。”

　　调控政策的分水岭？

　　北京中原三级市场总监张大伟认为，房产税试点方案的出台，是对于新“国八条”政策威慑力的保持，从而将库存投资的房产逐渐释放出来。如果以房产税作为多年调控政策的分水岭来看待，之前宏观政策依靠的是交易环节税费控制及信贷措施，之后则在保有环节增加成本以促进房屋居住价值高于投资价值，引导市场合理住房消费理念。“房产税试点方案的出台，对于前期政策的作用力起到了效应叠加的意义，从而放大了调控作用。”

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受新华社采访时表示，房产税开征后，增加持有环节的成本，短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响，将有助于抑制投资投机需求，有利于稳定房价。但在试点开征阶段，税基和税率都不高，对于绝大部分自住性房屋是免征的，只向多套(比如二套以上)和高档住宅(比如豪宅公寓和别墅)开征。这对已有多套住房的投资客来说，必然会有威慑作用，进而影响到楼市成交量，但对房价影响不大。

　　第一太平戴维斯认为，房产税的试点将在短期内给市场带来不确定性，买家在明确市场走势之前将有所犹豫。这可能导致交易量的下降和价格增长的放缓。从中长期来看，房产税不太可能对商品住宅价格造成太大影响，但是房产税的出台可以促使现有住宅物业被更有效地利用。

　　申银万国房地产分析师殷姿认为，试点房产税对整体成交量的影响有限，因为房产税对投资者的影响远大于自住者，而前期的信贷等调控手段已经明显地抑制投资需求，2010年下半年购房者以自住需求居多。申银万国预测，2011年全国房价将在下半年出现调整。