阴雪

　　作为一头牵着民生、一头连着经济的特殊产业，房地产自市场化以来，调控政策就一直伴随左右。高峰时，打压政策令其一蹶不振；低谷时，刺激政策使其高歌猛进。

　　尤其是2010年以来，由于房价的过快上涨和投资需求的空前密集，已经出现泡沫迹象的房地产业引致了一轮又一轮的宏观调控。政策力度越发猛烈，有专家开始呼吁：“继续对房地产业进行调控可能将造成实体经济的青黄不接。”

　　又是一轮“调与不调”的博弈，房地产业就是在这样的调控两难选择中摇曳前行。

　　两难中的抉择

　　“尽管房地产市场中的投机、哄抬和炒作是存在的，但房价上涨归根到底是供不应求造成的。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，供求关系处于紧张状态的状况不是今年才出现的，“过去五年一直都是这样”。

　　以今年为例，1~9月份，全国住宅销售面积为5.67亿平方米，而同期的竣工面积却只有3.68亿平方米。“由此可以看出，供应量与需求量之间相差近2亿平方米。”顾云昌分析。

　　于是，供不应求导致房价上涨，甚至部分城市2009年房价同比2008年的真实上涨幅度超过了50%。由房价上涨过快导致的一系列经济问题逐渐升级，最终演变成民生问题、社会问题。

　　“9月29日出台的‘国五条’，就是在八九月份部分城市楼市成交回暖，房价再次出现反弹趋势的背景下推出的。”顾云昌认为，在住房供不应求的状态下，调控必须从加大供应和减少需求两个角度出发。“采用金融手段鼓励自住遏制投资，加大土地和保障房的供应，是此次‘国五条’的显著特点。”

　　全面“限贷”以及全国十余个城市“限购”，使得部分城市的成交量随后出现了明显的下降。“限贷、限购等‘国五条’政策使得房地产商的资金链越来越紧张，肯定会导致四季度尤其是12月的房地产投资加速下滑。”中国人民大学经济学院副院长刘元春表示。

　　“下半年的生产资料和人力成本上升压力不容乐观，生产企业利润持续下降，实体经济的生存环境在恶化，产业结构转型的动力不够。”全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，在这样的情况下不宜对房地产行业继续加压，以免造成实体经济的青黄不接。

　　聂梅生进而认为，只有在新兴产业真正产生效益，吸引就业以后，房地产在国民经济中的权重不再有20%甚至30%以上那么高了，对房地产继续加压才不会造成产业转型的“青黄不接”。

　　“这里面就存在一个短期经济下滑和未来资产价格的进一步上涨之间的利弊权衡。”刘元春分析认为，在流动性没有收紧、房地产供应量没有增加的情况下，贸然放松房地产调控政策必然会导致资产价格的进一步上涨，使得房地产行业的泡沫化更加严重，甚至还会给整体经济带来系统性风险。

　　矛盾抉择之中，牺牲经济短期上涨的部分动力以换取长期的平稳发展显然更为重要。

　　“十二五”的转型契机

　　“从中期来看，如果未来对于流动性的控制、房地产制度建设的完善、低端房地产的供给加大，这三方面能够做得比较好，才能为紧缩的房地产政策缓慢退出创造条件，否则将会带来市场反弹等更为严重的问题。”刘元春表示，这三方面考验着政府的调控能力，也考验着地方政府对于中央政府调控政策的配合力和执行力。

　　聂梅生则提出，不要期望房地产政策的全部退出，“‘十二五’规划提出加强和改善房地产业的宏观调控，这说明对于这个行业来说，宏观调控将成为常态。”

　　的确，从2011年开始，我国将迈入“十二五”的新时期。调控成为常态的同时，产业转型和产业中的企业转型也成为必然。

　　“现在整个国家都在考虑产业结构转型的问题，房地产企业更应该认真考虑‘十二五’期间如何转型，应该符合整个产业结构转型的趋势，成为拉动整个中国经济转型的动力。”聂梅生提示，未来保障房在房地产业中所占的比重将是很大的，“对于开发商来说，保障房并非无利可图，而保障房的建设也急需资金，希望吸引社会投资，因此房地产企业应积极进入保障性住房的开发建设。”

　　对此，顾云昌表示赞同。“目前我国的房地产供应结构存在着严重的问题，就是只有高价房而没有中低价位的住房供应。”因此，顾云昌认为，供应结构的大力度调整将成为大势所趋。“保障房的开发建设同样需要资金的投入，同时由于建设数量的大幅增加，所需的投资量也并非小数目，同样能够令房地产业继续成为拉动中国经济向前发展的强大动力。因此，房地产企业显然应该抓住房地产供应结构调整的这一机会。”

　　除此之外，“十二五”规划还十分注重增长方式的转变。“对于房地产行业来说，增长方式的转变就意味着绿色、节能建筑将成为未来行业的发展趋势。”聂梅生表示。

　　顾云昌也认为，绿色、低碳、环保是开发商未来生产产品的转型方向。“其实，绿色节能不仅是新建筑的发展方向，对已有建筑进行节能改造，也将是很大的一块市场，要知道我们的既有住宅目前大约有180亿平方米。”

　　国民经济总是存在着冷热的变化，房地产业身处其中也必然存在着波动，也就导致了宏观调控的如影随形。“总体来说，‘十二五’期间，房地产企业应及时调整自身定位，不断提高产品品质；同时也希望政策制定者不断提高调控水平，对行业及经济形势有更为准确的预见和判断。”顾云昌总结说。