日前，国土部、住建部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，重申了国务院对房价调控政策的坚持，并且细化了防止土地投机的若干政策。这一通知的出台，与近期房地产价格在高位继续上涨、地产调控新政效果不彰有关。

　　坦率地说，之所以调控不力，主要是防止“政策效果叠加”，用负利率政策来“冲销”房地产新政。不过中国房地产泡沫在结构上和日本的商业地产泡沫有很大不同。这需要政策统筹部门对不同泡沫的内部结构和经济含义做出区分，来支持政策实施并化解不同泡沫带来的不同经济风险。

　　在日本上世纪的地产泡沫，主要是商业地产泡沫。中国当前，则主要表现在住宅地产泡沫。首先，中国商业地产其实已经开始了对持有环节的征税(例如房地产税、土地使用税)，于是相比较住宅投资，商业地产的空置套利的成本增大。对于日本来说，巨大商业地产泡沫的形成，除了总量货币宽松和低利率的背景，还因为日本也大幅减低了企业法人税(从42%降到30%)和巨富阶层的个人所得税(从70%降到40%)。因为企业经济实力和现金流充裕，成为商业地产的主要炒家，在低利率刺激下，投资大举流向商业地产。同时，日本的土地产权性质，也让住宅拆迁获利机会远没有那么容易，所以企业炒家和银行都愿意在中心区的商业地产项目炒楼。日本在商业地产泡沫高企阶段，将近GDP的20%比例的信贷资金进入了商业地产。

　　中国之所以存在着住宅泡沫，一是企业对租金的上涨非常敏感，限制了商业地产经营收益；二是拉动商业地产的投资和住宅投资相比，投资规模大、回收期长，不受企业和银行青睐。在负利率和通胀的刺激下，中国人选择更容易炒作的住宅地产，这同时也暴露出，虽然正在讨论中的开放垄断产业投资的政策尚未得到悉数落实，但实际上在住宅地产价格持续节节攀升、没有持有成本的情况下，住宅投资回报与垄断产业开放后的长期投资回报相比，风险低、收益快且收益率大，一年超过50%甚至100%的回报率，在其他产业投资要累积5到10年都未必兑现。这就意味着，在地产泡沫调控不见效果的情况下，开放垄断产业投资、平等投资准入的改革，吸引民资成效也可能会非常有限。

　　不容忽视的是，在商业地产泡沫和住宅地产泡沫两者中，中国对住宅泡沫可以比日本的商业泡沫更乐观，因为两种泡沫破裂的经济含义不同。商业地产泡沫的主要炒家是企业，泡沫破裂直接恶化企业资产负债表，影响生产及就业 。但是住宅地产泡沫由于和主要行业企业关系很小(除了少数涌进泡沫的资金过富企业)，那么它的破裂对企业部门和真实经济的影响，比日本式的商业地产泡沫将会小很多。

　　不过，住宅泡沫涉及到民生居住需求和社会稳定，尽管住宅泡沫对经济影响虽然不及商业地产泡沫，但对社会稳定的影响则远远大于商业地产泡沫。考虑到商业地产的物业持有税实际上已经在征收，只是需要规范征收对象和逐步适当提高比例。而对中国住宅物业持有税开设，显得必要但须谨慎。最重要的是，政府应当理解到目前的房地产新政无效是因为对负利率的宽容。