量缩价未跌这段时间，如果调控继续严格执行或稍许加码，则房地产价格必然下跌，因为许多开发商会坚持不住。但如果调控松劲儿，迎来的将是价格上涨

　　2010年，最纠结的就是房地产。从年初靓丽的销售业绩，到四月的“新国十条”颁布，房地产市场在2010年上半年跌宕起伏，风雨交加。如今，扑朔迷离的房地产市场又将如何继续

　　房地产热流涌动

　　4月，房地产市场遭遇政策严冬。国务院颁布被称为史上最严厉调控政策的 “新国十条”，新政出台之后，成交量首当其冲。

　　据统计，在新政出台后的一周(4月19-25日)，在其监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。一线城市全线下跌，二线城市中杭州跌幅最大，环比下跌72.55%。此后的5-7月，各地成交量继续大幅下滑，但是价格并没有明显的下跌。

　　而国家统计局公布的数据显示，7月，新建住宅销售价格同比上涨12.9%，涨幅比6月缩小1.2个百分点，环比与上月持平。其中，商品住宅销售价格上涨14.4%，普通住宅销售价格上涨13.9%，高档住宅销

　　售价格上涨16.4%。二手住宅市场也有升温迹象。7月，二手住宅销售价格同比上涨6.7%，涨幅比6月份缩小1.0个百分点，环比下降0.1%，比6月份降幅缩小0.2个百分点。

　　进入8月，4个一线城市均不同程度出现了轻微反弹的迹象，一些二三线城市的房价更是热流涌动。

　　另据中原地产统计，8月上半月北京住宅市场成交量为2339套，相比6月及7月同期数据均有明显上涨，环比7月的2133套上涨了9.7%。

　　武汉楼市成交量也大幅增长，8月8日到15日成交2004套，环比增幅34.14%。其楼市成交面积为20.23万平方米，环比涨幅41.87%。此外，其成交均价突破7000元/平方米大关，为7020元/平方米。

　　二手房的反弹则更为明显。统计数据显示，二手房市场累积的购房需求已经开始在7-8月份逐渐释放，大多数城市的二手房价格也已出现回暖。

　　“如果没有进一步的政策出来，房价很可能会企稳反弹。”广州社科院教研处处长彭澎告诉记者。房价逆市上涨，未免有些尴尬。尽管每一次调控都在放松后迎来价格重新上涨，但在调控期间，房价还是取得了预期的调控成效。并且，2008年，甚至由于房价下跌过猛影响实体经济增速，甚至还迎来了一波救市的大潮。

　　而房地产价格在此次调控步入不跌反涨的“怪圈”，也让不少人对政策预期放松。

　　微妙时刻敲山震虎

　　很明显可以看出，目前已经到了一个非常微妙的时刻。

　　而量缩价未跌这段时间，如果调控继续严格执行或稍许加码，则房地产价格必然下跌，因为许多开发商会坚持不住。但如果调控松劲儿，迎来的将是价格上涨。

　　从房地产新政颁布之初的草木皆兵到现在市场对政策预期的种种猜想，市场对房价走势依然莫衷一是。一场场口水战频频风生水起然后被强势压倒，这背后，多方力量之间的博弈可见一斑。

　　最典型的莫过于8月12日的博鳌论坛上，中房协副会长朱中一表示中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。朱中一此举遭到不少人炮轰，但是却符合房地产商的利益。但8月13日有坚持房地产宏观调控，坚决抑制投机炒作等不合理购房的政府态度出来，此次争论才算告一段落。

　　近几年，我国房地产调控的目标略有变化。

　　2004～2005年主要是为了抑制开发投资过热，2006～2007年主要是优化住房供应结构和稳定房价，2009年12月以来，目标相对单一，主要是遏制部分城市房价过快上涨。

　　若此时政策松动，则必然会对此次房地产新政的效果造成影响。

　　拿2007年9月来说，当时央行要求购买二套房首付比例不得低于40%，贷款利率不低于央行基准利率的1.1倍，但很快，迅速回调政策。不仅未能收到预期的调控效果，市场还以一轮疯狂上涨作为回应。

　　这次政策口径一直没有变化。近段时间住建部、国土部、银监会三令五申要严格落实调控政策，国土部甚至大费周折地为银监会提供1457宗闲置用地的黑名单，以限制部分违规开发商的贷款申请。

　　可是，光靠这些措施恐怕还不够。关键是地方政府落实中央政策的积极性仍难以乐观。一线城市和少数二线城市政府受压较重，基本上执行了中央政策，可全国660个城市中的绝大多数，恐难很好地落实中央精神。

　　彭澎也指出，下半年的房价主要取决于三个关键性因素，分别是供求关系、保障性住房和地方政府是否不折不扣实施调控政策以及新政策会不会出现。

　　彭澎告诉记者，地方政府有浓重“土地财税”和“房地产情结”，短时间内难以割舍，这是房价能否继续调整的一个重要因素。

　　房地产市场调控至今，下一步调控政策的重点正在转向囤地、囤房、闲置等环节，这属于合规方面的“外围”因素，对房价同样能够起到“敲山震虎”的作用。

　　把握地产板块结构性机会

　　记者采访的几位市场人士表示，“金九银十”值得期待，房地产反弹可能会持续。但同时，也有业内人士认为房价还会继续向下调整。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容在接受理财周报记者采访时明确表示，房价继续调整是必然。易宪容告诉记者，房地产市场中存在的泡沫并没有消除，并且，“国十条”并没有实施完毕，房价继续调整是必然的。

　　一位不愿透露姓名的分析师告诉记者，房地产会有调整，但是下降的幅度不会太大。

　　“如果政府能够继续理性推行新政，把房地产政策贯彻下去，出台房产税，则房价还会继续调整。”彭澎告诉记者。

　　老子说，福兮祸之所伏，祸兮福之所倚。如今，各地房价有企稳并且个别城市已经出现热度上升的迹象。但是这种稍微转暖的迹象，可能成为政策发力点。

　　然而，虽然房地产市场扑朔迷离，不少行业分析师却纷纷表示对房地产股票相对看好。天相分析师刘义最近发表研报称， 2010年下半年房地产板块存在结构性的机会。

　　“房地产最坏的时候已经过去，但趋势性回升还需要确认，地产股依然存在结构性的机会。”刘义指出，建议投资者关注持续成长能力的分化以及近期销售进展的分化，看好华侨城(论坛新闻)、中南建设、荣盛发展、世茂股份、福星股份、和中天城投。

　　来源：理财周报 董兰兰/文