徐健 陆晋元 何天娇 杨静 陆扬

　　“晒黑灯”行动已收集了上海近百个小区的数据，得出的平均“黑灯率”约为50%。此报告指出，从区域看，浦东、闵行、长宁等区板块的“黑灯率”较高，分别为69%、67%、84%，浦东和闵行的受调查小区有接近七成的房子晚上不亮灯。

　　《第一财经日报》记者因此对上海七大样本楼盘进行了深入调查，发现多数曾经背负着“空置大盘”名号的小区，在经历过多轮房东大“换血”之后，部分已经人声鼎沸；这并不代表着上海的“空城”已经绝迹，远郊或者区域配套、居住氛围并不成熟的区域，依旧有楼盘唱着“空城计”。

　　“入住情况比想象中高很多。”这是本报记者对上海普陀、虹口、闵行、松江、浦东五区7个样本楼盘的入住情况进行深度调查后得出的结论。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭估算，上海楼盘的整体空置率应该在20%～30%之间。

　　1 曾经投资大盘 如今自住大盘

　　中远两湾城：自住客进入

　　以上海浦西内环内的超级大盘——中远两湾城为例，该盘目前入住率已经达到了85%以上。

　　21世纪不动产上海锐丰长寿店置业顾问王能怀表示，计入群租，2006年时中远两湾城空置率曾达到60%，此后，楼市回暖，自住客纷纷从投资客手中接盘入住。“目前入住率很高，其中自住在50%~60%，出租30%左右，空置约10%。”

　　中远物业总经理杜恩毅告诉记者，2006年之前，中远两湾城四期曾被浙江炒家“扫货”，4000多套房子，其中1500多套都在温州投资客手中；进入2007年那波楼市高峰期后，原有的投资客开始将房源转卖，自住客开始陆续进入小区。

　　上海绿城：毛坯房难找

　　离开中远两湾城，记者来到人口密度相对较低的浦东，发现当年几个空置大盘如今竟也热闹非凡。

　　锦和路99号的上海绿城是浦东花木名盘。本报2006年底的报道，当年6月小区业主自住房700余户，出租住房205户。当时，项目三期尚未交付，根据一期、二期共约1800套房源粗略估算，入住率仅约50%。

　　时过境迁，记者近日再次进入上海绿城实地调查时发现，小区内居住氛围已较几年前迥然不同。

　　按照绿城附近中原地产中介小徐的说法，自2008年左右始，上海绿城项目内早期囤房的投资客意识到时机成熟，陆续开始走量，使得自住率逐步攀升。一名外出购物的老年人告诉记者，她所在的楼里基本都住满了，而她，正是两年前搬进小区的。

　　一名2007年来上海绿城工作的物业维修工也表示：“2007年的时候，常住户就一半刚过，大概2008年开始住的人就多起来了。现在他前往维修接触的住户里，新、老面孔大概各占一半。”

　　中介小徐告诉记者他自己估算的结果，现在绿城的入住率有90%以上，大部分为装修房屋。目前，在中原地产挂牌的上海绿城房屋有100多套。“但三房的毛坯房只有一两套，两房的毛坯房还多一些。这里找毛坯房很难了，现在能出租的就出租，装修了出租7000元/月，比不装修多出2000元/月呢。”

　　绿城物业管理中心的有关负责人表示，目前小区内共有房源2631套，若不考虑已入住但还没登记的业主，长期空关的房源有约800套，整体房屋入住率保持在70%左右。而在常住的1800多户中，有300多户为租户，保守估计，纯自住的业主比例约达60%。

　　地杰国际城：居住氛围日趋成熟

　　走出上海绿城，记者继续在浦东花木、北蔡一带“扫楼”，发现离上海绿城不远，还有一处较大的住宅楼盘——位于浦东御桥路1978弄的地杰国际城。

　　从阳台上晾晒的衣被可以看出，地杰国际城的居住氛围相当成熟，其周边的农贸市场等也一应俱全。

　　地杰国际城和上海绿城一样，当初也经历过一段住户真空期：投资客囤房不卖。

　　地杰国际城物业管理中心的黄女士亦向记者坦言，地杰国际城交房前已出售的房屋有800多套，“但是其中一半购房者户籍都来自浙江等炒房团颇为集中的区域。”于是，2006年9月份刚开始交房时，只有300多户入住。直至2007年底，仍只有500～600户入住，入住率不超50%。

　　情况在2008年前后开始有变化。据黄女士回忆，最为集中火热的交易出现在2008年下半年。“当时，房价逐渐上涨，四五百套的投资房，有三分之二出手了。”

　　黄女士告诉记者，目前国际城一期共1129户，空关率不超过10%，“一直空关的房子就在80～90套。”住户中约有300套房屋为出租；二期的1359户，空关率则更低，空房基本在50～60套。

　　“因为二期不曾赶上2006年的投资潮，国际城一期房价的上涨一定程度上也消磨了二期的获利空间。因此投资客相比一期要少得多。这就是为什么二期的入住率一直比一期高，也比较稳定。”黄女士解释说。

　　附近的21世纪上海锐丰中介的王女士基本证实了黄女士的说法，她说，目前地杰国际城入住率非常高，至少有约80%。空关的房源多数在曾经的炒房客手中，“我们知道一个温州投资客目前手里还囤着该小区30套房子。”

　　黄女士告诉记者，还有一些空关的房源，则是购房者为子女备作婚房之用。

　　2 租客为“空置率”填空

　　事实上，2005年前后，上海楼市中因被投资客染指而一度“空城”的楼盘可谓不胜枚举。但记者发现，除了上述如今成为自住大盘的样本楼盘之外，还有一些曾经的“空城”如今也已顺应区域市场，成为租赁大盘。

　　瑞虹新城：白领、老外租的不少

　　瑞虹新城是上海浦西内环线一大名盘之一，因大而出名，也曾因“炒”而出名。

　　瑞虹新城附近汉宇地产一名中介向本报介绍，北外滩地区在2004年被浙江投资客看好，“浦江名邸”、“名江七星城”、“瑞虹新城二期”等楼盘均受到温州客“关照”，约50%的房屋(个别楼盘70%)被投资客收购，不少温州人更一买就是五六套，致使区域内大量房源空置。到了2007年，上海楼市再次迎来一波成交量价双涨的高峰，区域内首批投资客开始“出货”，这时候，这里二期的一些空置房开始被出租或是作为二手房出售了，住户也多了起来。

　　转眼间，又是两年过去了。昨日，早上上班高峰段期间，当记者从地铁4号线临平路站下车时，惊讶地发现这一站上来的乘客短短几秒钟里已把车厢全给挤满了。从4号线出站后，便从出口直接通向了易买得超市和瑞新生活广场，广场里餐饮、服装到处可见。

　　周围的一些居民告诉记者：“这里广场一到晚上或是周末就特别热闹，附近都是瑞虹新城的，广场的生意也不错。”

　　短短几年，瑞虹新城的入住情况似乎已发生了翻天覆地的变化。21世纪不动产瑞虹新城分行经理籍文宗估算，目前瑞虹新城一期、二期入住率已达80%。

　　临平路的汉宇地产中介公司工作人员告诉记者，撇除近几月刚刚交付使用的三期房源，目前瑞虹新城一、二期的房源出租比较多，尤其是二期，因为临近轨道交通4号线，出租率很高。

　　籍文宗向记者表示，至今为止，瑞虹新城的业主仍大多为投资客，比如目前三期房源的产证虽未下来，但已有投资客开始寻找下一任买家。

　　瑞虹新城门口的保安亦告诉记者：“差不多都住满了，到这里租房的特别多，多是白领，老外也不少。还有上外、财大一些大学生租这里的也有，里面住的人文化层次都蛮高。”

　　上海康城：租房一间七八百元

　　瑞虹新城的情况和本报此次调查过程中发现的另一个超级大盘颇为相似——上海康城，闵行西部百万平方米大盘，距离莘庄北广场地铁站3公里，20世纪90年代末开发，开发周期10年，曾经是炒房团的目标楼盘之一。

　　上海康城附近的中介如是描述：“2008年投资客疯炒的时候，除了四期刚刚开盘外，康城的前三期将近10000套房子还是有很多都是空着的，大概有40%。”

　　记者16日来到上海康城时略显惊讶，几年前还冷冷清清的康城如今变得热闹非凡。围绕康城走一圈下来，发现阳台上如今都已晾满了居民的衣物；小区的生活馆内，尤其是到吃饭时间，餐厅里人群拥挤；小区的地上和地下停车场内，即使是周一工作日，车位仍显拥挤。

　　“几年前小区里住的人还是很少的，但是后来越来越多的人住了进来。”停在小区内的出租车司机对记者说道。

　　小区的物业管理处人员估算：“目前小区的入住率是90%以上。”

　　“我们这儿一期和二期的房子业主买了以后自己住的多，但是后建的三期和四期的房子则相对来讲租房住的人很多，所以住客很杂。”住在小区一期房子的王阿姨告诉记者。

　　康城附近的中介公司业务员也对记者表示：“这几年间，康城附近的交通等配备设施也大有改善，这大概也是为什么租在这儿的人会越来越多的原因之一。”

　　“我们是来找房子租的，看过这附近，就这儿还相对便宜些，一间房七八百元。”大门口，两名外来打工的女子如是说。

　　上述中介人员介绍，目前小区里共有12999户，居住在里面的人数总共有3万～4万。“看起来现在就只有几十套房子是空着的，那些已出租给别人的房子当然不算是空置的啦。”

　　看来，由租客来“填空”亦不失为一个好办法。国家住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长赵路兴认为，随着我国城市人口的增加，大部分人需要通过租房来解决居住问题，而租赁市场的房源大部分来自于个人投资的房产。

　　3 远郊楼盘空置率依旧居高不下

　　然而，在上海郊区部分地方，房屋空置率依旧是个谜。

　　三湘四季花城：没个像样的菜场

　　广富林路1599弄66号，28套房，10套房亮灯；68号，28套房，11套房亮灯；100号，28套房，10套房亮灯；118号，28套房，8套房亮灯；98号，54套房，23套房亮灯……这是本报在8月16日(周一)晚上8点至8点半对三湘四季花城的部分楼层亮灯情况的统计数据，部分楼层亮灯率不足40%。

　　随着地铁9号线的通车，松江地铁沿线住宅受到投资者青睐，松江几大板块九亭板块、泗泾板块、大学城板块等在几年内先后建起了大量商品房。这其中，是否隐藏着不少“空城”？

　　“房产调控后，部分投资客开始退出，一期现在入住率已经从去年的两成上升到了四成。”房产中介拿着三湘四季花城的房源推荐表向记者介绍。

　　紧邻三湘四季花城的恒晟地产中介销售小李，长期从事着松江大学城板块的楼盘销售，小李说：“目前，三湘四季花城一期入住率为40%左右，二期、三期为50%~60%，四期由于刚交房不久，大多数房屋正在装修，入住率很难看出来。”

　　小李打开电脑输入三湘四季花城，数据显示共有654套房源。不排除这部分房源有部分在出租，但就一家二手中介就有该楼盘如此多的房源，整个市场上待售房源数目可见一斑。

　　为了证实小李的说法，记者实地走访了三湘四季花城，一名住在二期的业主告诉本报记者：“这里肯定有很多房屋处于空置状态，此前，周边连个像样的菜市场都没有，现在，大家主要去的那个菜市场也才不到十家店面。”“空置的不要太多哦，你晚上来看这些楼的亮灯情况就知道有多少空置了，一半都暗着。”

　　本报对广富林路1599弄以及梅家浜路1508弄的部分住宅楼进行不计名(不记录楼层门牌号)亮灯统计，除了个别极端情况，大部分都在50%左右徘徊，有的甚至低于40%。事实上，亮灯率并不等同于入住率，但在夜晚8点之后的计名统计的166套房屋亮灯率仅有37.3%，即便算上8点之后还尚未回家的常住业主，入住率也不会很高。

　　据当地中介介绍，随着楼价不断上涨，以及楼市调控政策出台，不少投资客已经逐步退出，三湘四季花园的入住率才逐渐高了起来，“如果一年前来，这里一期的入住率还要低，都不足20%。”中介的话现在已经难以证实，但小区空置率之高可见一斑。

　　奥林匹克：

　　阳台长期不晒衣服的挺多

　　而位于松江另一板块九亭的奥林匹克花园入住率也不容乐观。一名在小区内从事清洁工作两年的阿姨告诉本报，具体多少很难说清楚，但就从一些房屋没有窗帘、阳台杂乱未封闭且长期没有衣服晒在阳台来看，空置房屋还是有较大一部分的。

　　在奥林匹克花园内，记者选取了连排的几栋五层楼进行统计，分别是4~11号，共计80套房屋，记者简单计算，阳台杂乱或者空无一物、空调未安装或外机被塑料纸包裹长期未用、窗帘未安装的有较大空置嫌疑的房屋有16套。

　　由于一楼可以近处观测，记者对一层的16套房屋观察发现，屋内空无一物或者屋内杂乱无人常住迹象的、可以肯定空置的就有5套房屋。统计结果跟中介所说的基本相同。

　　4 空置率可统计且应公布

　　由调查结果来看，上海楼盘空置率呈现结构性不同，即市区或生活配套日渐成熟的近郊空置率较低，而生活配套欠成熟的近郊和远郊楼盘空置率则偏高，市区个别顶级豪宅的空置率也偏高。但一个不容忽视的问题是，本报在上述调查中采用的“住房空置”定义和统计部门的其实颇有出入。

　　统计部门对“住房空置”统计的是“新建商品房减去已销售面积，再减去自用、出租面积”，类似“滞销率”；而另一种“住房闲置”统计的则是“已经售出的商品房中的那些空关着的房子”，即本报本次调查所谓的“空置率”。

　　华东师范大学商学院房地产系主任华伟向本报记者表示，对于空置率，目前全国确实还没有一个空置率的统一概念。同时，上海空置率现在也同样没有权威和合理的数据。

　　回顾2009年，上海曾出具商品房空置率——超过35%，但2010年住房空置率的调查最近却被叫停。据悉，上海市统计局曾计划对本市1000个小区开展此项调查，但由于调查过程中出现了很多争议，遭遇到诸如标准不统一、调查渠道有局限等诸多问题，以至于后来不得以选择了将原先的调查计划推迟。有媒体披露，目前，上海市统计局的此项调查已转入研讨阶段，等相关定义和统计标准有了科学的统一口径，再重新启动。

　　华伟认为：“在中国房产的交易现状下，楼市发展中存在空置率是正常现象，在上海房产市场上，若有6~8个月的空置是很正常的。”

　　中房信分析师薛建雄亦认为，从一些新盘来说，交房的前2年空置是正常的，需要一个装修装备的过程。如果是一些新兴板块和新城的话，可能前期一些楼盘交房2~3年都没法入住，因为周边生活配套有可能没有及时跟进。所以，新房一定量的空置是正常的市场现象。

　　但“上海楼市中投资比率仍过大”。薛建雄强调，“目前来看，一些人买房，是因为预计房价会持续上升，因此提前为还在上学甚至还没出世的儿子、孙子准备住房，使得楼市中短期内出现了一些房源空置的情况；此外，基于对通货膨胀的预期和投资渠道的匮乏，资金实力雄厚的人士会选择购买豪宅保值，这也是为什么上海不少顶级楼盘空置率偏高的重要原因。”

　　薛建雄还表示，那些看似热闹的租赁大盘，其实也存在不稳定因素——目前国内住宅租金回报率较低，一旦受到政策调控，房东出现“转租为售”、集中抛盘的情况也不是不可能的。“这些情况，需要税收进行有效的调控。现在房租的回报率太低，更多的投资客宁愿空着等房价上涨，也不愿出租。因此，对房产税进行合理的设计才有利于减少空置。”

　　“不过，只有国家住建部给出住房的空置率定义，我们根据这个定义确认空置率情况是否真的严重后，才能对症下药。”华伟说。

　　包括华伟在内的业内人士呼吁，世界上有不少国家和地区都在统计住宅空置率，美国、欧盟等很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据，这说明这个指标在技术上是可以统计出来的。

　　“有关部门加紧完善楼市信息的统计和披露制度，确保数据的真实性和说服力，为出台更为有效的调控政策提供依据。” 华伟再三强调。