叶国靖

　　中国房地产信息集团(下称“中房信”)分析师薛建雄昨天进行的一份数据归纳显示：自4月17日新政出台之后至7月31日的104天，官方“网上房地产”显示仍有房源可售的470个楼盘之中，107个项目零成交，占比约23%；成交量仅1~5套的项目有146个之多；6~29套的项目有130个之多；而成交量在30套以上的项目仅87个，占比不足20%。

　　在刚过去的7月，上海全市商品住宅成交43万平方米，环比6月略增2.38%，仅为2009年7月的23%，成交依然低迷。当月，全市商品住宅成交均价为19313元/平方米，环比6月仅微涨0.76%。

　　与一手楼市的清淡不同，7月份随着大量刚性需求的集中成交，二手房市场的带看量、成交量开始回升，二手房房东因此自信重建，跳价重现。

　　新盘“假摔”成普遍策略

　　7月，中信泰富、大宁城、绿地岛语树雅苑、龙湖郦城、大华颐和华城三期和保利叶上海等楼盘纷纷低价上市，并获得了跑赢大市的成交业绩。其中中信泰富、大宁城、保利叶上海等楼盘，主要采用拉开高低楼层和不同位置房源的差价，来造成低价氛围。

　　上海佑威房地产研究中心分析师陆骑麟称：7月，由于不少新盘项目的实际成交均价明显低于“网上参考价”，降价潮已经来临。然而，部分开发商开始显露出低价入市的真正目的：缓解资金紧张，以便日后继续提价。不少成交量居前的项目以低价开盘，在开盘初期获得了不错的销售业绩，随之而来的便是一定幅度的提价。

　　陆骑麟认为，开发商集中成交造成局部热销的假象。有些楼盘所谓的低价出售，实际上是在玩刻意抬高报价、制造降价假象的伎俩，并且部分楼盘低价入市为内部成交。目前房价尚未如调整预期出现大面积下跌而促使普通购房者能够买得起房，并且购房者对未来房价预期也没有出现明显的调整，因此如果政策相对严厉，开发商不愿意出现降价的话，未来成交量出现大幅放量的可能性不大。

　　薛建雄告诉《第一财经日报》记者，自7月下半月以来，开发商的推盘意愿大幅增加，同时所推出的房源也能迅速获得市场消化，意味着房价的市场底部已经构筑，但成交量能否恢复到正常状态还是房价报复性反弹，依然要看政策走向。

　　二手房重现跳价

　　日前，上海中原地产国际华城分行的一套143平方米、原挂牌价495万元的“第五大道”3房房源，在7月份迎来了一波又一波的看房者，房东的信心大大提高，在三次“跳价”后，将房源总价由495万涨到510万(房东到手价，不承担税费)。一位诚意客户在经过两次“追价”后，依然无法赶上房东的“跳价”速度，最终放弃该房源。

　　中原地产卢湾区总监吴敏介绍：近期看房的客户逐步增加。以卢湾区为例，相比6月份带看量提高了约20%，甚至出现了部分性价比较高的房源，一天可以接到上十组客户前来看房。频繁带看下，房东的“惜售”情绪渐长，甚至有三成的房东做出了“跳价”举措。

　　21世纪不动产上海区域市场中心对16个热点板块的标杆楼盘二手房交易价格监测显示：有11个板块的标杆楼盘二手房均价在5月末或6月初达到最大跌幅之后，再度小幅上升。其中，超过1/3楼盘的均价已经回升至4月末、5月初水平。同时，7月期间仅有3个标杆楼盘的部分户型价格较6月有2%~13%的滑落，其余楼盘价格并没有继续松动。所有监测楼盘中，1/4的楼盘有3%~11%幅度的上扬。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，目前16个板块的标杆楼盘价格多数止跌，对上海二手房价格走势的企稳起到一定作用。随着后市交易量的缓慢复苏，多数房东不愿再提供议价空间。