广州、深圳上半年供地计划仅完成8%和14%

　　本报记者 周开平 广州报道

　　楼市百日剧变，土地市场同时陷入僵局。

　　最新数据显示，上半年，广州、深圳土地市场交易惨淡，完成土地供应量分别仅为全年计划的8%和14%，在一线城市中排名垫底。土地财政背景下，广州、深圳下半年如何应对？

　　“下半年推地力度肯定会加大很多。”广州市国土房管局负责人接受《华夏时报》记者采访时说。

　　而记者了解到的情况则是，为了完成供地任务，广州、深圳相关部门已经暗暗在谋划土地出让政策上的调整了，其中就包括突击卖地。

　　事实上，与此形成鲜明对比的是，开发商却很难去买账。本报记者采访多家广深两地的大型开发商了解到，与上半年相比，开发商拿地的愿望降到了低点。

　　对此，上述广州市国土房管局负责人接受采访时，对下半年土地市场情况流露出了担忧。

　　土地市场寒冬

　　眼看今年只剩下5个月，地方政府卖地任务却还差一大截。

　　根据深圳2010年土地供应计划，商品住房用地计划供应量为147万平方米，而上半年的实际供应量仅20万平方米，仅完成14%。具体是：深圳2月份推出的一宗住宅用地连续两次流拍，只得降价2亿多元卖出。此后，深圳连续4个月不敢再卖地。

　　广州在房地产新政细则里公布了今年经营性土地出让计划，广州全年计划出让商品住宅用地5平方公里，其中2平方公里位于中心城区；结果上半年只推出了12宗用地，并有两宗流拍；上半年仅成交了0.4平方公里，占全年比例的8%。

　　土地市场如此惨淡，是广州、深圳出台房产新政时没有预想到的。

　　财政压力是摆在地方政府面前最现实的压力。深圳今年制定的土地出让计划收入为239亿，与去年相比增加了94.35亿，增长幅度达到了65%。而去年上半年深圳卖地达到了26万平方米，高于今年上半年的20万平方米。

　　广州也不容乐观。广州去年卖地财政收入全国排名第五，单单亚运城地王就进账255亿元。据广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文估算，如果下半年广州的卖地面积能达到2-3平方公里，收入也会在200亿元以内。

　　其次，楼市价稳量跌的状况，显然不是政府想看到的。新政前后广州房价基本持平，而据世联地产统计，深圳甚至还有9.2%的上涨。

　　由量跌引发的土地市场冷清的连锁反应，更加让地方政府对于房产新政的实施进退两难。一场“下限说”风波突显了这一矛盾。

　　几天前，广州市国土房管局放出消息：5平方公里其实是弹性供地区间的上限，还有一个鲜为人知的供地下限，为2平方公里。“今年至少可以完成这一下限。”广州国土房管局人士称。

　　这一消息马上引起了各方质疑，业内人士批评其因为任务压力而“朝令夕改”。

　　面对外界质疑，广州市国土房管局的“下限说”悄然转向，7月28日，广州市国土房管局副局长黄文波对《华夏时报》记者称：“没有这回事，我们不会再设置一个下限，全年目标还是5平方公里。”

　　调控不能放松

　　对于广深上半年土地供应量少，外界反响特别大的原因是，社会寄托的通过增加土地供应量调控房价的希望有可能因为供地不足而落空。

　　赵卓文称，土地的供应速度是影响房价的一个重要因素。

　　广州市国土房管局负责人在3个月前接受本报记者采访时这样回应对“温和版新政”的质疑：“广州主要通过大幅度增加土地供应等方式来调控房价。”事实上，从广州出台的细则来看，增加供应量正是新政的主线。

　　广州房产新政第六条显示，增加住房建设用地供应规模，2010年全市10区计划出让商品房用地5平方公里。计划供应土地量为历年之最。

　　深圳市也大幅度增加土地供应量，今年商品住房用地计划供应量为147万平方米。深圳市规划国土委主任王芃表示，房产新政的一个重要调控手段是保证房地产市场充足的土地供应量。

　　政府有意卖地，开发商却并不买账。开发商拿地意愿不强，倒逼政府上半年的推地行动束手束脚。

　　广州一家大型房地产企业的一位高层对《华夏时报》记者分析称：“一手住房成交量大幅下降，市场不景气，资金回笼少，开发商需要尽量保存资金。拿地这样的大笔支出应当尽量避免；其次，开发商手中还有不少的土地储备。”

　　对于下半年拿地欲望，上述人士分析：“如果市场成交量上来，资金回笼快了，可能会有好转。”他表示，即使好转，程度也不会很大，因为“房地产企业现在都在观望中央更权威的调控方向”。

　　“公司已经不在广州这样的一线城市拿地了，要拿也到二三线城市去拿。”一家广州的房地产公司财务经理私下对本报记者说，“即使这样，财务状况好的大型房地产公司的资金链最多也会在年底出问题。”

　　在这样的预期下，地方政府的卖地策略不得不做出调整。7月22日，广州挂牌的三宗住宅用地都没有设定户型比例限制。按早前的计划，广州中小户型建设要占建设总量的70%。

　　北京大学公共经济中心研究员韩世同的看法是，下半年出让的土地价格也有可能下降，“市场不好价格就有可能降，上半年广州就有一宗地流拍两次以后，价格下降了一半多才卖出去。”

　　下半年突击卖地？

　　既然供地计划没有变，那要完成任务，只有一个办法，就是下半年开始突击卖地。

　　7月19日，广州市国土房管局挂出宅地出让预告，出让9宗南沙住宅用地，涉及用地面积达58万平方米；三天后，广州市国土房管局再次挂牌出让越秀、番禺3宗住宅用地，面积为36万平方米。

　　而整个上半年，广州住宅地成交的总面积也只有18.3万平方米，占全年计划供地总量的4%。广州市国土房管局负责人证实了这样的倾向，称下半年大规模推地是毋庸置疑的。

　　尽管如此，下半年广州的卖地前景也不被看好。“可以预计一下市场状况，下半年能卖出的地仍然会很有限。”韩世同对本报记者说。

　　就像已架上火的鸭子，接下来继续烤似乎是惟一的出路。

　　7月27日，国土部也再次要求地方政府，下半年应保持现有房地产调控政策的持续性和稳定性，确保实现调控目标。

　　“很显然，地方政府对于房产新政既不能加力也没法减力。”韩世同说，“对于现在的状况，地方政府也束手无策。”

　　而按照上述大型房地产公司高层人士的说法，比起大规模拿地，多数开发商更愿意观望方向，手里留有现金才是最好的选择。

　　在这样的预期下，地方政府的卖地策略不得不做出调整。7月22日广州挂牌的三宗住宅用地都没有设定户型比例限制。按早前的计划，广州中小户型建设要占建设总量的70%。

　　有业内人士认为，最有可能调整的是地方政府的卖地政策，比如放宽户型限制、降价、提高出让土地容积率等方式。