田新杰

　　越来越多的声音指向“此轮调控决战将在10月前后来临”，但不少开发商已经意识到，如果静待10月，本身就很危险。

　　本报记者近期从诸多开发商处了解到，不少企业对中短期的市场普遍存在忧虑，尤其是一些有全年业绩压力的大型房企，无法等到10月进行一次性赌博，更大范围的降价促销，一触即发。

　　上海作为国内楼市的风向标，自4月本轮调控启动以来，持续萎缩的成交量，近期出现回升态势。统计显示，上周上海商品住宅成交11.64万平方米，环比回升48%。

　　“主动寻求量价的平衡点，逐步消化项目，比坚守价格对后市进行赌博更为理智。可以看到，近期采取降价促销的楼盘，大多取得了相对理想的成交量。”凯迪集团有限公司执行副总裁张义鸿告诉记者。

　　豪宅引领成交量回升？

　　“本轮调控以来，在有限的成交量中，个体楼盘的降价优惠幅度与成交量基本上成正比。能够进入成交榜前列的项目，大多率先调整价格或有促销措施。”张义鸿坦言。

　　据本报记者了解，继本轮调控初期大部分开发商采取坚守价格的观望态度后，越来越多开发商加入到降价促销的阵营。作为重要指标，成交量也随着此类开发商的持续出现，逐步从冰点回暖。

　　据中房信CRIC系统显示，上周上海商品住宅成交11.64万平方米，环比回升48%。而成交均价则下滑7.77%，上周为17502元/平方米，低于近20周平均水平两成。

　　“成交量的回升主要依赖于供应量的增加，上海近两周共有12个楼盘推出2319套新房源，供应量共计25.75万平方米，这些逆市推盘的项目多采用低开策略，以达到快速销售回笼资金的效果。”中房信分析师薛建雄指出。

　　但值得警惕的是，豪宅成交再次出现引领市场的迹象。数据显示，4月17日至7月18日，上海全市共成交366套均价5万以上高档房，其中仅浦东地区就占到了52%，达到189套，其中123套集中在四季雅苑等豪宅所在的花木板块。

　　薛建雄指出，对新政实施3个月来的观察后，一些高端买家认为供应量受到调控影响大幅降低，而随着经济高增长和人民币升值重启，购买力正在加速积累。

　　在调控行情下，豪宅依然扮演着市场引领者的角色，这是一个危险的信号。

　　截然不同的10月预期

　　记者注意到，随着调控政策格局逐渐明朗，业内对于市场的走势判断，“决战10月”已成为一个具有代表性的预判。

　　中原地产研究董事程澐指出，随着10月前后供应高峰的到来，出现明显降价的概率较高。这是目前的一个主流观点。

　　但也有不少开发商对“决战10月”作出另外的理解：10月前后，如果价格能够坚持，市场需求将会重新爆发，市场将再次进入量价齐升的通道。

　　两种截然不同判断的博弈，直接体现在开发商采取的不同策略上。

　　尽管短期之内销售回款因调控而大幅萎缩，但绝大多数开发商并未实质降价。即使是万科、金地、中海、华润等土地蓄备充足的地产大佬，只需“停工缓建”，减少新增项目和放缓在建工程的投入，同时增加一些融资渠道也缓解资金压力问题。

　　“就算保利、绿地这种在过去两年里拿地过多、投入过大的开发商会有资金压力，但通过一轮降价销售和投资减少的调整之后，短期之内也不会有资金压力。”一位代理公司负责人认为。

　　记者从二手房中介机构了解到，经过第一波降价潮后，与之前高达10%的议价空间相比，上海不少板块业主的议价空间已普遍缩小，维持在2%—5%。客户中刚性需求逐渐释放，推动了成交量的上扬，尤其是一部分低于市场成交均价的房源显得十分抢手。

　　从房地产业本身来看，资金压力不大和看好人民币升值是开发商不愿降价，静等“金九银十”的主要原因。而很多银行也并没有真正执行二套房利息提高到1.1倍和三套房停贷的业务，只要积聚足够的购买力，楼市存在再次爆发的可能。

　　种种迹象表明，不管是开发商还是二手房卖家，在进行一定让价的同时，依然随时准备止跌甚至上调价格。

　　不过，薛建雄同时警告，开发商既然没有资金的压力，短期之内就不会降价，7、8月份楼市将呈胶着状态。如果在人民币升值推动下，重复2008年初大量产业资金转投楼市现象，“金九银十”楼市就有重新过热的可能，那么新的调控措施也有可能再次推出。