下半年上海将有近800万平方米的新房供应，凭上半年356万平方米的成交量如何进行消化

　　徐健

　　也许是受楼市调控政策可能中途夭折及银行松动房贷等传闻的影响，开发商的腰杆子似乎依然很硬。

　　7月16日，第二十七届中国－上海房地产展示交易会在上海展览中心开幕。新政百日以来，楼市已进入深度胶着期，成交量十分低迷，价格则只是略降。这次房交会，在业界被认为是检阅新政百日调控效果的一个窗口。

　　然而，《第一财经日报》记者却发现，现场气氛异常冷清——参展开发商缩水约六成，没有房展会一贯的震耳欲聋的喇叭声，没有摩肩接踵的人潮，看房班车甚至坐不满半车。

　　尽管现场参展的楼盘几乎均有折扣，但消费者依然认为降价力度不大，开发商缺乏诚意。

　　“房价怎么一点也没降？这个绿洲康城亲水湾去年下半年楼市成交高峰的时候还只要17104元/平方米，现在行情差了反而高了，折后还要22000元/平方米了？”在绿洲康城亲水湾展位前驻足的陈先生表示“看不懂”。

　　可能正是因为买卖双方都知道对方不会买账，所以索性缺席。

　　展会的主办方之一——上海房地产行业协会副秘书长荣蕴倩告诉本报记者，本届展会将不会出任何统计数据。

　　然而不出数据并不代表着房地产行业自信满满。业内人士指出，随着商品住宅供应的持续增加，下半年上海房价下调压力将会日益凸显。

　　开发商“逢场作戏”

　　和历届展会隔着两条街都能听到广场上开发商用高音喇叭“叫卖”形成鲜明对比的是，本届展会广场上空空如也。

　　记者从展会现场导视牌上看到，这次展会最终只有70余家参展企业，100个左右楼盘展出，不及“五一”房展会参展企业数量的四成。不过，几大房产巨头仍参展捧场，万科集团带来的楼盘包括赵巷晶园、金色城市、琥珀臻园、花园小城等；复地推出复地街区、帕堤欧香朗墅、复地北桥和新都国际等。和记黄埔、农工商房地产、中星地产、绿地集团等也在现场精心布置了展位。由于此次展会中浦东和嘉定楼盘较为集中，展出楼盘占整个展会的40%，主办方还分别开辟了浦东、嘉定两个专馆。

　　可惜，市场对本届展会的反应颇为冷淡。房展会开幕首日是工作日，再加上整日都下着瓢泼大雨，看客少得可怜。展会第二天正值周六，天气放晴，展览中心人气略有回升，但比起人气已经不佳的“五一假日楼市”，场面更加冷清。

　　或许因为人气欠佳，大多数参展商也意兴阑珊。记者逛遍整个展会，发现只有部分展位的销售人员会积极和参观者沟通，并发放礼品吸引人气。而其他多数展位的销售人员各自在聊天，个别展位的销售人员甚至将资料放在各自的展位接待处，让参观者自取。只有参观者主动发问，销售人员才会不紧不慢地走出来解答。

　　“有些开发商显然是来走过场的。”一位在现场看房的袁小姐表示，一些开发商前来参展，连资料都没有，感觉相当“敷衍”。一名开发商更是向媒体表示，作为房协会员，在楼市冷冻期参与这样一场展会更多是为了配合，他们显然没有希望能够从房展上获得客流。

　　小恩小惠难赢购买欲

　　虽然现场人气大减，但开发商打折的力度依然如“五一”房展时般轻描淡写。

　　浦东周康绿洲康城亲水湾在展位处摆放着一个易拉宝，上面显示该盘展会期间9折，折后2.2万元/平方米，并赠送价值12万元地下车库一个和送契税等；原南汇惠南的布鲁斯小镇展位处写着：参加搜房活动可以享受公寓房最低9000元/平方米起；宝山顾村的东方帕堤欧则给出总价最高25万元的优惠，还送价值8万元车位和8万～10万元装修基金。

　　而除上述项目外，其他不少楼盘都只有在参观者询问时才会告知优惠促销信息。记者粗略统计了一下，有十余个楼盘有优惠促销，约占参展楼盘总数的四分之一。总体来说折扣也不算大，此前一年频频排队抢购的张江汤臣豪园叫价依旧维持在新政前的水平，约25000～27000元/平方米，展会上开出9.4折；临港的蓝色城邦叫价8200～10000元/平方米，销售人员表示一次性付清可获9.4折，首付五成则为9.6折。记者在展会上看到的最低折扣还是绿洲康城亲水湾的9折。

　　但是，在购房者眼里，就算开出了9折优惠的开发商也很“虚情假意”。

　　事实上，在展会现场，记者发现，仍有不少楼盘的价格依旧在高位徘徊——闵行万源城公寓房叫价32000元/平方米，网上房地产数据显示，去年9月该项目推出一批房源的参考价还只有25500元/平方米；临港新城的滴水湖馨苑目前价格仍在12000元/平方米，年初的时候，该盘售价仅约7000元/平方米。或许是认为自家楼盘开价确实过高，滴水湖馨苑销售人员甚至劝记者“等一段时间再买”。

　　看来在“房贷放水”等传言影响下，大多数开发商的观望心态仍在延续，但消费者同样不为所动。据搜房网房源中心统计，目前上海共有80个楼盘有打折优惠措施。但从多周以来成交量低迷的行情来看，很多优惠措施都不能让购房者满意。

　　新政出台三个月以来，周成交量一直未有什么起色。新政之后的5月3日～9日一周，上海全市的新房成交量为7.1万平方米，此后一周也只有6万平方米。两个月后，到了7月5日～11日这周，新房成交量依然只有6万平方米。

　　新房供应压力将大增

　　中房信分析师薛建雄认为，目前房价下调明显的楼盘，主要集中在嘉定和宝山两个区。“这两个区域新房去年领涨，并且目前在售新房较多，开发商之间的竞争压力较大。”他认为，绝大多数区域新盘不肯跌价，主要原因是周边新增供应稀缺，销售压力不大。

　　然而接下来，上海新房住宅的供应量会不小。

　　上海易居房地产研究院高级咨询顾问周建成通过计算2009年上海商品住房的新开工量，来推算2010年上海新增商品住房的供应空间。

　　“我们通过对大量商品住房项目的研究发现，按照住房项目的正常工程进度，住房项目通常开工一年后即可进入预售阶段。”周建成预计，计入世博会部分项目停工因素，2010年上海住房供应空间约为1592万平方米。其中，商品住房供应空间约为1222万平方米，保障性住房的供应空间为370万平方米。

　　但是，记者发现，佑威房地产研究中心提供的数据显示，今年1～6月，上海商品住房新增供应仅约434万平方米。也就是说，剔除开发商“捂盘惜售”的因素，今年下半年，上海将迎来近800万平方米的住房新增房供应。以上半年356万平方米的住宅成交量来估算，下半年的住宅供需状况供将远大于求。况且如果开发商仍不肯将房价下调到消费者的心理预期，下半年成交量会更低。

　　“房地产新政所引起的人们关于未来房价走势预期的调整，将会使住房需求方普遍产生浓厚的观望情绪。在这种情况下，商品住房需求会延迟释放，预计至第四季度底之前，房地产宏观调控政策将保持收紧态势，商品住房需求将会保持在相对较低水平。”周建成表示。