回建强

　　日前国家三部委联合发出通知，要求二套房信贷政策“认房认贷认调查”。“三认”标准明确无误地昭示天下，房地产紧缩政策继续执行，不存在政策放松的情况。

　　其实政府有足够的底气坚持当前的调控措施。刚刚出炉的6月份产业数据表明我国楼市整体上比较健康，连一向对调控政策持怀疑态度的任志强也不得不承认，房地产调控并没有影响实体经济的运行，调控短期内不会放松。

　　那么为什么市场上会出现政策放松的传言或者舆论导向呢？这恐怕还是与我国历次房地产政策的特点有着密切的关系。从2002年开始的房地产调控，一直以来给业界的印象是短期化，政策的执行和终止与市场的走势密切相关。更加确切地讲是与房地产价格紧密相连。对政策调控效果的评判也一度以房地产价格是否下跌为唯一标准。

　　实际上，房地产价格的概念相当宽泛，有成交均价与同质价格的区别，也有全国价格与区域价格的区别；有商品房价格与保障房价格的区别，也有租赁价格与销售价格的区别。房价是一个多层次、分结构的市场概念，如果以某一个片面的价格指标走向作为房地产调控是否执行的标准，很容易产生决策的偏颇，从而危害市场的健康稳定。

　　因此，当前和今后一段时期，房地产价格是政府监测调控效果的一个指标，但绝不是起决定性作用的指标。除价格外，政府更应关注的是房地产的成交量变化、供应量变化、保障房供应量占比、房价收入比、房屋租售比、住房工租比等综合性指标。把这些指标综合起来，并且分区域、分结构地分析衡量，可以反映房地产市场是否健康稳定。

　　对于本轮房地产调控的效果，现在下结论还为时尚早，但作为过程中的一种审视，笔者认为到目前为止以二套房信贷为标志的紧缩性政策是非常有必要的。政策有效限制和打击了投资、投机需求对住房市场的冲击，并且在有效引导这些投资资金流向商业、办公地产领域。实现了房地产消费投资结构的优化。虽然一线城市最近两个月成交量大幅度下降，但从全国的角度看，成交量依然保持健康的发展态势，二、三线城市成交量上升明显，这同样是全国房地产发展结构的优化。这种变化也契合了笔者此前的判断，一线城市房地产的发展有阶段性调整的态势，二、三线城市将迎来市场的快速增长期。

　　如果说当前紧缩性调控政策的效果正在显现，那么把眼光放长远一些，国家正在着力推进的住房保障制度则要发挥更加积极和长久的调控作用。一个重要的事实是，目前各地正在紧锣密鼓地制定房地产业发展“十二五”规划，笔者有幸参与了几个城市的规划编制，这些规划中无一例外都将住房保障列为“十二五”期间政府的重要工作之一。规划也大都将“保障房及中小套型普通住房用地占新增建设用地70%以上”列为规划目标。这表明无论是中央政府还是地方政府，在未来几年内，都会大力推进住房保障工作，这将深刻改变房地产业的运行模式和政府调控方式。

　　以二套房政策为代表的紧缩政策可能还会持续一段时间，但终究会退出历史舞台，因为保障性住房的建设和供应上来之后，住房民生问题将迎刃而解，紧缩政策对市场化商品房的压制就显得没有必要。投资资金也将更加理性地看待住房投资。

　　(作者系上海易居房地产研究院高级分析师)

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