陈纾洁

　　楼市成交乏力的今天，在上海买一手房，也可以像买二手房那样坐下来和开发商谈一谈价格。

　　在保利、绿地、复地等开发商6月降价带来了成交量短暂回暖之后，7月上海楼市再陷僵局——仅一个新盘上市的情况下，成交量惨遭腰斩。据中房信分析师薛建雄透露，在豪宅市场，经过新政两个多月的零成交之后，众多开发商也开始以积极的一对一议价方式，将意向买家吸引回谈判桌前。

　　《第一财经日报》记者以购房者身份暗访了沪上几个知名高端住宅项目后发现，包括四季雅苑、香梅花园等项目在内，都低调地启动了“议价”服务，并因此获得了不少“抄底”者的青睐。

　　豪宅初现议价空间

　　记者以购房者身份于本周早些时候致电香梅花园售楼处时，接电话的销售人员给记者的销售报价高达65000元/平方米。第二天记者再以购房者身份到售楼现场探访时，销售人员则表示，目前该项目在售房源的均价约在60000元/平方米，并且强调“不会再有其他折扣”。但当记者表达了有几个温州朋友团购意向明显的意思之后，销售人员开始转变口风。

　　“你现在还没定下来，如果定下来，到时候我让我们经理过来，你可以跟他谈谈看。”该人士透露，若和经理直接沟通，大约还能再谈掉“2个百分点”。“其实我们本来就没有把价格开得很高，现在如果要谈，总价是600万元的一套5楼房源，差不多可以便宜12万元左右。”粗略估算，折合单价约4.9万元/平方米。

　　中房信提供的成交数据显示，7月1~11日期间，香梅花园共成交了7套房源，成交均价在51800元~62600元/平方米不等。让人疑惑的是，其中一套27楼的两房，其价格竟然远远低于一套位于18楼的三房，差价约5000元/平方米。薛建雄就此指出：“这应该是购房者议价后的结果。”

　　无独有偶，记者以购房者在四季雅苑售楼现场也得到了可以议价的表态。

　　在介绍完项目和产品之后，四季雅苑的销售人员表示，记者看中的一套面积约225平方米的联排别墅总价约在2000万元，折合单价约在88000元/平方米，若一次性付清房款，则可以享受9折优惠；若需要贷款，则只能享受9.5折优惠。“9.5折后，总价大概只有1900万元了。”粗略估算，折后单价约在8.4万元/平方米。

　　而当记者表示有多位朋友有意购买，是否有更进一步的折扣时，销售人员表示会有，但“需要跟香港老板谈”。她透露，目前为止，通过议价成交的房源中，最低总价在1800余万元。如果按1800万元的总价粗略估算，这套房源折后单价仅80000元/平方米。而去年该项目推出的第一批别墅房源最低售价就已超过80000元/平方米，部分房源价格甚至超过100000元/平方米。

　　“实在是因为出了新政策，市场行情太差，换了是以前，哪有新房能谈价格的啊。”四季雅苑销售人员如是说。

　　“议价盘”阵容或将扩大

　　据和开发商接触颇为频繁的薛建雄介绍，除四季雅苑和香梅花园之外，卢湾滨江的华丽家族汇景天地等豪宅项目也已加入“议价盘”的阵营中。

　　对此，一位长期操盘豪宅开发的人士指出，对于豪宅楼盘来说，公开打折是没有意义的，因为这样只会让客户的心理价位变得更低。“一对一的议价，买家心理上感受则会不同。”

　　“不过，一些豪宅楼盘议价空间变大，最近很多温州投资客想趁机大捞一把，他们要求开发商给出市场价5折的价格，把开发商气得半死。”薛建雄透露，经过一段时间的议价后，最终自住买家基本上能以交易中心的成交均价水平(低于市场报价)买到优质房源，而投资型买家则能以均价7折的水平买到一些较差位置的房源。“总体来说，折算到原先的实际报价，差不多议价空间在10%~20%之间。”

　　记者发现，出现议价空间后，这些楼盘的最终成交价格已低于市场报价，部分甚至低于同项目在售二手房的挂牌价。21世纪不动产提供的数据显示，香梅花园普通房源二手房挂牌价约50000元/平方米，和项目内最新成交一批一手房源的价格相近；四季雅苑联排别墅二手房源目前挂牌价则依旧维持新“国十条”前的水平，约在90000~100000元/平方米，远高于目前项目内同类在售一手房源的成交价格。

　　无疑，增加了议价空间后，这些一手豪宅的价格十分吸引人。据四季雅苑销售人员介绍，目前，四季雅苑获得不少香港投资客的青睐。“以其中一个香港客户为例，购房贷款六成，选择香港银行做按揭贷款，由于香港银行利率十分优惠，他又是首次购房，拿到的优惠利率在3%以下，每月只需还款2万余元，但是他将别墅出租后，每月租金却有4万余元。租金回报相当可观。”销售人员表示，四季雅苑因诱人的租金回报吸引到不少投资客的关注。

　　然而，一个不容忽视的情况是，市场消息显示，仁恒河滨城、香梅花园、仁恒新江湾项目、九龙仓新江湾项目，远中风华园等豪宅楼盘都在近日展开了新一轮的宣传攻势。薛建雄因此指出，虽然人民币升值的重启，正在促进高端买家逆市购房。但目前上海豪宅的供应大量增加，可以预见下半年的竞争会趋于白热化。“虽然产品差异非常大，但大家的总价区间和目标客群相当，在这样的情况下只能用性价比打动客户，那就是价格。”他认为，今年下半年，绝大多数豪宅楼盘都可能会给客户更大的让利空间。

　　不过，上述不愿意透露姓名的豪宅开发商则认为，下半年可“议价”楼盘规模是否会扩大还很难说，“有的盘又不着急回款。汤臣一品都挺了这么多年了，你说它现在会打折吗？”