叶国靖

　　6月前23天，上海仅有19个一手豪宅项目(成交均价5万元/平方米以上楼盘)成交，总共售出了62套房源，即全市平均每天仅卖出2.7套；市场上可售的48个豪宅项目中29个“零成交”，比例高达六成。显然，上海高端住宅市场的“塔尖”产品正备受煎熬。

　　昨天，中国房地产信息集团(下称“中房信”)研究总监薛建雄向《第一财经日报》提供的最新统计数据显示，一手豪宅“零成交”数4月份仅有8个，5月份增加到25个，6月(前23天)增至29个，与豪宅项目的滞销伴随而来的，是价格不断下调，目前上海二手豪宅直降100万、200万甚至300万元的不少，其中包括位于新天地板块的翠湖天地、陆家嘴地区的世茂滨江花园、虹桥区域的御翠豪庭、徐家汇中心的“东方曼哈顿”、静安区的“国际丽都城”和“静安枫景苑”等。

　　但是，只有止损线而非“降价总额”才是衡量投资客盈亏平衡的“标尺”，2009年或更早时候买入翠湖天地、世茂滨江花园等楼盘的投资客即便眼下以优惠价抛售，依然没有跌破他们的“止损线”。

　　“集体沉沦”

　　今年1~4月上海豪宅成交套数分别为：157套、73套(春节因素)、108套、321套。5月和6月更是滑落至82套和62套。昨天，德佑地产市场研究部经理蒋旭告诉本报，一手豪宅项目成交量大幅下滑的主要原因并不是首付比例的提高，而是“呼之欲出”的房产税。从历史成交数据来看，高端客户的首付比例要高于普通客户，普遍在四到五成，真正能带来影响的是房产税，一旦出台，将对持有多套房屋的业主造成直接冲击。在房产税出台前，目前还不好预判此次调控对高端市场的影响到底有多大。

　　一批单价接近甚至突破10万元/平方米的豪宅项目正接受严峻考验。汤臣集团(00258.HK)旗下的汤臣一品4月至今销售速度明显放缓。6月28日上海官方“网上房地产”的最新数据显示：4月销售8套、5月销售2套、6月销售1套。恒盛地产(00845.HK)在上海的旗舰项目——位于徐汇区滨江板块的尚海湾豪庭6月仅成交4套。北外滩板块的“白金湾府邸”6月成交2套。

　　昨天，中房信公布的统计数据显示：仁恒河滨城、香梅花园等6月份前23天成交均价环比均出现下滑。这导致一批新上市楼盘预期售价下调。如预期报价5万~6万/平方米的百汇园5月推盘以来成交的28套房源实际均价4.83万元/平方米；美兰湖高尔夫别墅实际成交均价从1月份的3.42万元/平方米一路下调至6月(前23天)的2.9万元/平方米。

　　从各大豪宅的成交情况看，“豪宅不跌的神话”在楼市调控的2个月内已被打破。

　　直降百万仍在“止损线”上

　　一手豪宅的跌价，早已传导到二手豪宅上。“东方曼哈顿”三期目前成交均价约4.2万元/平方米，相比新政前已下跌约6.7%。

　　大虹桥板块内40%~50%的房东为浙江投资客，在新政后挂牌量相比新政前激增约40%。中原地产徐泾别墅分行经理肖燕平告诉本报，3月初“湖畔假苑”一套271平方米独栋别墅曾挂牌1300万元，多次未谈下价，到6月初房东竟一次性让价250万元成交。

　　不过，“直降百万并不意味着投资客割肉出局，他们中的多数依然获利丰厚。2009年上海二手房平均涨幅38%，涨幅达30%~50%的二手豪宅比比皆是。现在的让价属于获利回吐。”上海汉宇地产区域董事李斌分析，“仁恒河滨城、世茂滨江花园这些二手豪宅5月份成交价环比跌幅超10%，6月份挂牌的一些低区房源价格甚至更低。由于总价高，只要让价10%左右就可达到直降百万的结果。”他调查发现，近期部分投机资金已开始流向商办型不动产。

　　德佑地产昨天提供给本报的数据显示，陆家嘴板块的“财富海景”本月成交均价约8万元，较调控前下跌8%；“世茂滨江花园”本月成交均价约7万元，较调控前下跌7%；静安区的“远中风华园”、“中凯城市之光”本月成交均价约6万元，较调控前下跌8%。这些高端房产的下跌幅度相比整个市场的跌幅15%~20%来说，依然表现出了“顽固”姿态。