房企再临鬼门关  六大开发商高管突变

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　调控新政下的楼市似乎遭遇到了冰点。5月份，房企销售额大幅滑落，世茂、龙湖等企业销售额的跌幅都在40%-50%左右。似乎是急于想破冰打开局面，房企不约而同地选择了“走马换将”。包括保利、万科、SOHO中国在内的六家知名房企纷纷调整手下高管。

　　然而，政策层面依然没有放松。6月4日晚，住建部、央行、银监会三部委联合发文指出，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。而在此时，打折传言四起，万科更是表示不会扛价，房地产市场上风声鹤唳。

　　万科等房企高层变动

　　房地产企业的人事震荡正在演变成一轮“多米诺”骨牌效应。

　　6月1日晚，保利地产发布公告称，李彬海辞任董事长、董事职务，保利地产原总经理宋广菊将接替其出任董事长一职。而在此前的短短半个月时间里，知名房企的高管变动也如走马灯一般，让人有点“眼花缭乱”。

　　5月31日SOHO中国公告称，王少剑已辞去公司的执行董事及财务总裁的职务。也许是巧合，另外一家知名房企也恰恰是财务官离职。5月26日，现年38岁的龙湖首席财务官及执行董事林钜昌透露公司已经批准了他的辞职申请，将在今年10月底离开奋斗了4年的龙湖。

　　据记者统计，仅仅在近一个月时间里，加上此前孙文杰不再担任中国建筑工程总公司总经理、党组副书记，原职南京万科总经理的朱保全升任万科集团副总裁，世茂股份董事会秘书王东亮申请辞职，共有六家知名房企出现高层人事变动。

　　“2010年下半年，如何保证房企资金链是关键。因此民营房企换财务官就不难理解，现在房地产企业的融资收的还是比较紧。”中原地产董事长李文杰表示，知名房企的高层变动还只是一个开始。面对政策层面的巨大压力，房地产企业的营销、融资和管理思路都会发生变化。未来还有更多的中层领导以及中小房企领导的变动。

　　而在房地产行业从事了8年猎头顾问工作的周霞也证实了这一点。她告诉记者，在2009年下半年地产火爆时，房地产经理人的队伍高速发展。而随着目前房地产行业遇冷，一部分房企现在或收缩战线，或改变思路，因此目前已经有企业与她联系招募强将。

　　约43%房企竞争乏力

　　这似乎不仅仅是巧合。5月份公布的几家房企销售额就泄露了房企的“危机”。这其中不乏上述发生人事变动的企业。

　　根据已公布的数据，世茂房地产、龙湖地产、合景泰富、富力地产5月份销售金额均有40%-50%的跌幅。其中，世茂房地产5月份实现合同销售收入15亿元，较4月的25亿元下跌40%。

　　而6月1日刚刚公布的中国房地产测评中心报告也道出了房地产企业的真正危机：房地产企业的盈利能力正处于下降阶段。

　　据中国房地产测评中心对105家沪深房地产上市公司的测评结果显示，所有上市公司中仅有19.39%为优质上市公司，约有42.86%的房地产开发企业竞争乏力，持续发展能力较弱。

　　6月4日晚，住建部、央行、银监会三部委联合发文指出，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。同时，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人也按第二套及以上的差别化住房信贷政策执行。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

　　在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下，房地产企业50强中资产负债率超过70%的有13家。2010年4月宏观调控之后，上市房地产开发企业股价均大幅下挫达20%以上。

　　与此同时，即使是“万保金招”这样的标杆企业其盈利能力也在下降。根据Wind资讯的统计结果，这四家房企的一季报显示，除招商地产外，三家公司的销售毛利率和净利率均同比下降。保利净利率由去年同期的25.9%降至16.7%；金地净利率由12.3%降至6.1%。

　　万科表态不扛价

　　房企高管变动频繁、销售额大幅下降，这样的场景似曾相识。

　　2008年的房地产调控以及后来的金融危机，让当时的房地产市场一度遇冷。2008年，仅公开报道的万科分公司更换副总以上高管人事变动事件就有十多次。另外，金地、奥园、中海、富力等知名房企也出现了多次的人事调整。

　　而今，同样的现状让房企压力重重，业内对房企降价的判断也越来越多。

　　“一两个月内房价肯定会降下来，而且带头降价的还是万科这些大企业。”5月30日，中坤投资开发集团董事长黄怒波在“大连·中国经济论坛”上接受本报记者采访时表示，“下半年将是房企的鬼门关，因为资金链的压力越来越大。”

　　事实上，日前关于万科6月起将在全国范围降价的消息在坊间流传。另外，近日有媒体报道，深圳知名房企佳兆业地产已率先开始降价促销，最大优惠幅度甚至低于7折。

　　对于“降价”消息，万科销售总监肖劲告诉本报记者，“目前万科的资金状况确实很好，去年买的地很少。不过万科不会‘扛’价格，各个公司会根据各地的实际情况来确定价格。”

　　据中国房地产测评中心报告统计，2009年，房地产开发企业本年资金来源达到5.7万亿元，其中，定金及预收款占整个资金来源的14.71%，个人按揭贷款占整个资金来源的27.86%，两项共计42.57%，几乎占了房地产开发企业资金来源的半壁江山。

　　按照新的房地产市场调控政策，住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施，都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。如果这些政策有效地执行下去，就会对房地产开发企业的资金链产生致命的影响。

　　黄怒波表示，有50%以上的房地产企业两个月内就会因为资金链“绷不住”而开始降价。因此，如果成交量继续低迷，楼市的“拐点”或许真的就会到来。