严厉细则满月

　　阴雪

　　“我们现在的均价是25000元/平方米，比4月份刚开盘时每平方米涨了1000元。”6月2日，位于通州区永顺镇的K2清水湾项目销售人员表示，尽管北京楼市新政已经满月了，但在房源相对有限而需求却仍然旺盛的情况下，“降价是不可能的”。

　　然而，在他所提到的楼市新政作用下，北京商品房市场成交量急剧下滑，6月前两天的商品住宅期房日成交量均不足50套。如此惨淡的市场环境下，开发商真的敢于涨价？

　　新房价格初现明升暗降

　　根据《第一财经日报》记者调查，以K2清水湾为代表的北京部分楼盘价格实际上是“明升暗降”。

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，登记名称为“清水湾嘉园”的K2清水湾项目共有560套房正在预售，住宅拟售价格为1号楼23500元/平方米、2号楼24000元/平方米，而其已成交的136套住宅的实际成交价为22119元/平方米，均未达到该销售人员宣称的25000元/平方米，甚至比开盘伊始对外宣称的24000元/平方米的均价还要低。

　　而当记者表达了25000元/平方米的均价难以承受的意思之后，上述销售人员颇为神秘地表示：“如果诚心想买的话，我争取给你申请一下优惠，保证价格让你满意。前段时间我有个客户买了套100多平方米的房子，我就帮他省出了一辆车钱，大概是30万。”

　　据北京市房地产交易管理网的统计数据，5月，北京共成交住宅期房5646套，除去保障性住房，实际成交的商品住宅期房为3405套，环比4月下降了58.4%。同期成交的现房商品住宅套数为623套，环比下降64.2%。

　　尤其是自5月13日之后，北京的商品住宅期房日均成交量已经跌破百套大关，而这一趋势甚至愈演愈烈，6月1日和2日的商品住宅期房日均成交均不足50套。

　　“5月份正值楼市调控的威力期，各项调控措施共同发力，对楼市的影响正在显现。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，据亚豪机构销售一线反馈的信息，自新政出台以来，外地看房、购房的客户明显减少，同时投资性购房者也变得更加的谨慎，这些因素均导致了5月成交量的大幅下降。

　　业内人士分析认为，在成交量不断萎缩并几乎达到冰点以来，开发商的降价压力已经越来越大。

　　任启鑫分析认为，销量的持续下降将影响到部分开发商的资金链安全，导致个别楼盘出现降价行为，并逐步传导，从而实现整体市场价格的回落，“预计降价的时间窗口有可能出现在今年第四季度”。

　　项目开盘数量低于预期

　　随着成交量的持续低迷，开发商的推盘热情也大大降温。

　　亚豪机构统计数据显示，5月份京城共有24个项目入市销售，其中首次开盘的纯新盘项目仅“元大都7号”一个项目，其余项目均是老项目后期开盘。5月累计新增供应套数为5264套，供应面积为58.7万平方米。环比4月份，开盘项目减少了42.9%，供应套数减少了47.5%、供应面积减少了27.2%。

　　根据数据对比，可以明显看出，尽管5月的供应量出现了降低，但与当月的成交量相比依然呈现出供大于求的现象。数据显示，5月份实际成交的期房商品住宅仅为3405套，以套数计，5月供需比达到了1.5∶1，创年内新高。

　　土地市场渐冷防流拍

　　成交量持续走低的另一个衍生物，就是开发商拿地意愿的降低。

　　根据北京市土地整理储备中心公布的信息统计，截至5月31日，北京土地市场今年共成交94块土地，成交总额达599.6亿元，为去年全年土地收入的65%。但进入调控政策执行期的5月，北京土地市场中成交的经营性用地和工业用地仅有18块，占今年前五个月土地成交总数的两成，并且还出现了5块因无人报价而流拍的非住宅用地。

　　“无论是土地溢价的减少，还是成交量下跌、供需疲软等，这些都是楼市调控背景下，开发商适应市场环境的具体表现。”任启鑫认为，在一系列限制投资消费政策的作用下，楼市短期内很难出现曾经的红火现象，而且从目前的实际情况来看，楼市交易低迷的现象在未来一段时间内还将存在。

　　陈云峰则认为，以目前的市场情况看，调控政策应该已经达到了预期的目的，因此他判断后市或许将不会再有新的政策出台。