每经记者 叶书利 发自北京

　　“据内部人士近日透露，本月起，万科将在全国范围内降价，以加快销售量，抢占市场。”——6月第一天，这样一则消息在业内传播。在此之前，在万科重兵集结的北京，降价的消息若隐若现。

　　近日，《每日经济新闻》记者调查发现，时下万科五号公园楼盘内新近开盘的独栋商业项目万科五号公社，实际销售均价已从4月的5万元/平方米下降至4.55万元/平方米。实际上，万科在北京的四大热销楼盘皆已降价促销。

　　虽然对“全国降价”的说法，万科表示不予置评，但2008年万科主动降价，引领行业步入价格下降通道的一幕或许将再次重演。

　　万科五号公社暗降4500元

　　万科五号公社是万科五号公园楼盘内的独栋商业项目。一位房地产中介调查机构高铺经理向《每日经济新闻》记者透露，4月20日时，该机构在调查北京商业地产销售价格时，万科五号公社销售均价为5万元/平方米，而到了5月14日再次进行调查时，万科公司主动向他们更正说，当时的销售均价已下降4500元/平方米，降至4.55万元/平方米。

　　《每日经济新闻》记者在实地调查时，该楼盘的营销代理方北京世联房地产顾问有限公司一位销售员说，该栋商业地产项目原先预计销售均价为5～6万元，新政后，均价约在5万元/平方米，后来根据市场实际情况，时下实际销售均价已调至4.55万元/平方米。

　　近日搜房网数据监控中心发布的调查数据显示，截至5月25日，三月至五月间，北京城区及五个近郊区县90个热点商业地产楼盘中，90%的商业地产项目售价上涨，最高涨幅达50%。而万科五号公社逆市降价，多少有点意外，此外，万科五号公社地处北京CBD东扩区的黄金地带，位置优越，降价更难理解。

　　对于记者的疑问，该销售员表示，万科坚持市场定价，会适市而定，根据市场层面的反馈，万科适时适市对定价做了调整。

　　万科北京四楼盘价格松动

　　此外，记者调查发现，万科在北京热销的另外三个楼盘时下也出现了价格松动的迹象。

　　5月初，万科蓝山以3.98万元/平方米开盘，低于预期的4万元/平方米，而一次性付款还可享受9.7折优惠，老业主享受9.9折优惠。

　　而万科北京另一个楼盘金隅万科城也在降价。据新浪乐居上的统计数据显示，4月份该楼盘销售均价为1.8万元/平方米，5月份下降5.56%至1.7万元/平方米。

　　5月16日，万科假日风景最后两栋楼以实际销售均价约为24200元/平方米开盘，比原先预期开盘价25000元/平方米下降800元，相比3月份该楼盘的开盘价24250元/平方米，也略有下降。一位业内人士透露，此次开盘的两栋楼为“工业化产品”，实际建设成本比以前的产品还贵700元/平方米左右。

　　由此可见，万科时下在北京热销的四大楼盘：万科五号公园、万科蓝山、金隅万科城与万科假日风景均出现价格松动。

　　意在抢占市场份额？

　　万科在北京开始降价销售，这是否缘于公司资金链紧张，急于出货以缓解资金压力？其实不然。

　　据4月27日万科发布的2010年第一季度财报，第一季度期末，万科手持现金179.2亿元，而公司短期借款和一年内到期长期借款的总和为127.4亿元。由此可见，万科现金流比较充沛。

　　一位长期跟踪万科的证券业分析师认为：“从万科的财务状况分析，如果市场持续低迷，万科至少能撑5～6个月。如果不再拿地，存货周转速度下降一半，支撑一年到两年都没问题，资金链仍旧可以延续。”

　　“像万科这样的成熟企业降价不是因为缺钱，而是想在行业低谷时逢低吸纳市场占有率。”上海中原地产研究部总监宋会雍向 《每日经济新闻》记者解释道：“正是因为时下不缺钱，才让万科具有降价抢占市场的更大资本。”

　　其实，当行业处于低谷时，正是大企业们扩大地盘的天赐良机。从历史上看，万科是此中熟手，也是巧手。2008年房地产行业调控之际，正是万科率先降价，将行业从观望期带入了降价通道，万科也因抢先降价，扩大了地盘。

　　2010年农历年初，万科股份总裁郁亮在与机构投资者沟通时便阐述了万科对本轮地产调控的态度：“要听政策的话，中央政策是什么，我们跟着做，这样才能为这个行业提供更大的发展空间。”

　　5月15日，郁亮在万科内部一次会议中再次告诫公司员工：“不要心存侥幸”，“要跑得比对手快”。

　　一位房地产公司营销总经理说，郁亮的意思很明显，万科不会对政府本轮地产调控的决心“心存侥幸”，万科还不如利用行业低谷良机，抢占市场份额。这也符合万科近年来坚持的“快速开发，提高资金周转率”的企业经营策略。

　　万科一季度财报显示，万科在珠三角、长三角和环渤海区域的销售面积同比分别下降45.1%、33.9%和0.1%。为了实现在行业低谷时抢占市场份额的目标，降价以释放销售量或许是万科唯一的出口。

　　此外，完成今年销售目标的压力也迫使万科作出降价举措。

　　2009年万科全年共实现销售金额634.2亿元，而王石的目标是2010年销售额实现25%～30%的增长，即达到792.75亿元～824.46亿元的销售额。

　　一位业内人士透露，万科全年60%的可售房源集中在宏观环境更不确定的下半年上市。为了冲击792.75亿元～824.46亿元年销售目标，万科也会被迫降价，释放手中“货物”。

　　基于此，宋会雍认为，“不要心存侥幸”，“要跑得比对手快”，这正是郁亮吹响了的全国降价的冲锋号。

　　他认为，万科会先从政策最严、成交量最冷的区域开始，然后逐渐推广至全国。开始时，降价幅度预计不会很大，以试探式降价策略为主。据悉，时下万科在广州、苏州等地的个别楼盘价格也出现了松动。

　　万科：顺应变化合理定价

　　昨日，就全国降价的说法，万科向本报回复称，近期国家及各地连续出台了多项政策，抑制市场向过热发展，这些政策调控力度之大，调控态度之坚决，为近年来所少见，相信必然会对市场产生显著影响。

　　万科一贯认为，价格是由市场决定的，企业只能“发现”价格，而不可能单方面“决定”价格。万科将积极主动顺应市场趋势，以合理的价格赢得客户的支持。万科也将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出产品。

　　此外，万科公关部在电话中说，“全国降价”不知其来源如何，不予置评。“有关各地的价格情况，万科实行由各地管理层根据当地市场情况决定。在6月初公司没有发布公告前，我们不能评论。公告发布后，以该公告数据为准。”

　　专家说法

　　房价或步入明降期

　　《国房分析咨询报告》上海研究组首席分析师陈真诚表示，前段时间，业内一些人误读了5月13日温家宝总理在天津的讲话，断章取义地强调了“加强协调，适时适度”一词，认为房地产调控转向了，而忽略了“区别对待，有保有压”。而房地产就属于“压”的范围，而不是“保”的范畴，近段时间加强土地增值税的清算与房产税的讨论，更加证实了房地产属于“压”的范围。在这个时候万科降价，短期内可能比宏观调控政策对房企的冲击力更大。

　　北京理工大学房地产研究室主任周毕文也赞同此观点：“万科的榜样效应是巨大的。如果不出意外，万科在北京的价格调整，将会拉开北京房价正式调整的序幕，进而带动行业从时下的观望期步入明降期。”

　　上海中原地产研究部总监宋会雍认为，万科将扮演“大企业带头明降”的角色，而率先动手的大企业最终也将从中获得最大收益，后面跟着降的企业，只有降幅更大才能吸引购房者。