徐健

　　上海土地交易市场有史以来最大一单“勾地”公告——涉及105幅商、住用地的“沪预申请告字(2010)第1号”已成规模展开地块推介行动。5月21日，1号“勾地”公告中39幅地块分4个地点展开推介会，不愿错过任何一幅地块的开发商们派出“分身”代表赶往各处。

　　当天土地推介规模最大的一场，是上海浦东新区第一批预申请地块推介会，会上介绍了17幅经营性用地，土地面积共计约85公顷，用地性质包括住宅、商业、办公等，区域涉及三林、张江、川沙、航头、祝桥等12个镇和园区。《第一财经日报》记者在现场看到，新鸿基地产、和记黄埔、招商地产、中海发展、中冶集团、万科、绿地、金地等约80家开发商到场，规模空前。同一天，2幅罗店新镇住宅用地吸引到包括绿地、中冶等在内的约40家房企捧场；而出让面积仅5000余平方米的卢湾滨江一幅低密度商业地块，也吸引了绿地、瑞安房地产及凯德置地等15家房企。

　　开发商在寻地态度上积极热情，但在具体行动上却相当冷淡。目前，1号“勾地”公告发布至今已满一月，上海土地交易市场官方网站显示，截至发稿，公告中105幅地块仅有14幅出现预申请人，其中预申请人达到3个的地块只有5幅，且暂未有任何一幅预申请地块进入出让流程。

　　易居中国分析师付琦对此解释称：理论上来说，只要出现1个预申请人，地块预公告满3个月后，出让方就应将地块正式公告出让；若预申请人数达到3个或以上，则可提前将地块推出；若3个月内都没有出现预申请人，地块则不会被推出。“一般来说，为了不被竞争对手看清自己作战路数，开发商在竞买申请最后期限或挂牌截止前最后一段时间才会出手。”付琦指出，现在预申请公告发布才一月，开发商按兵不动是正常的。“但开发商对地价的预期确实下调了，拿地时也会谨慎很多。”

　　这一点，从开发商对1号“勾地”公告中优质地块的态度可窥一二。

　　以陆家嘴5年来首次推出的住宅用地——黄浦江沿岸E18地块(9-3)为例。E18地块(9-3)位于陆家嘴黄金地段边缘，邻近新鸿基地产在建中的陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”，是近年来豪宅开发商趋之若鹜的高层住宅用地，起始价格高达34.1646亿元。粗略估算，其起始楼面地价高达25113元/平方米。

　　“大家对该地块兴趣都很大，但考虑到价格等诸多因素，最终会不会出手很难说。”中冶集团的代表对记者表示。

　　“我们想要这块地，如最终成交单价比隔壁的商业用地略高一些，还是能够接受。”一位港资开发商代表称届时将保守出价。他所说的“隔壁的商业用地”，其实就是有上海“单价地王”之称的“黄浦江中心段E18地块(1-10)”。去年9月， E18地块(1-10)出让时，曾被海航集团以18.24亿元拿下，其36480元/平方米的单价地王纪录保持至今。“我认为这一区域住宅地块单价比商业用地高一些是合理的，但如果价格被抬得太高，可能就会放弃。”

　　“如果在去年，E18地块(9-3)或许真的会突破5万元/平方米的楼面地价，但目前这个行情下，似乎很难。”付琦认为，开发商目前对住宅用地如饥似渴。但上海楼市整体行情低迷的现状，使多数开发商降低了地价预期，因此预计接下来上海土地市场的土地成交价相比去年可能会下降20%左右。

　　这一说法在开发商中也获得共鸣。上海绿地集团一位代表在推介会后向记者表示，现在楼市环境和去年相比有了很大变化，心理价位大打折扣，除郊区一些没有大涨过的区域外，其他去年被炒得较高的区域的地价今年降20%~30%都是有可能的。