■核心提示

　　昨天离“国十条”楼市调控新政出炉已一月有余，，广州新政细则终于在千呼万唤中浮出水面，从8大方面提出24条措施(下称“穗24条”)切实遏制房价过快上涨。不过总体来看基本没有严厉的政策，重点放在加强住房保障、增加有效供给等供应端的调控上，较北京等地新政更为“温柔”。

　　“不是严不严格或者加码的问题，最重要的是看效果。”广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波表示，“国十条”已经切中要害，抑制了不合理的需求，广州楼市成交量已出现较大萎缩，今后房价必然会产生一定的变化。“广州主要是在供应方面做文章，希望达到供需的平衡，从而稳定房价。”

　　焦点

　　1不越权暂停三套房贷

　　“穗24条”明确提出要加强楼市监管和信息披露，规定了要继续重点打击囤地、囤房、哄抬房价等违法违规行为等，实施“阳光用地”工程，逐步实现土地供应和监管信息的全公开。要推进二手房网上放盘、网上交易，逐步实现二手房交易信息的全公开。黄文波表示，广州今年将试行“勾地”预申请制度，有意的用地单位可预先提出土地价格、用地意向等，国土部门据此进行研究，并报请政府批准后再决定是否卖地。

　　对于一些地方政府无权决定的事项，“穗24条”没有越权明确。关于三套房贷暂停问题，黄文波介绍，决定是否暂停三套房贷是金融监管部门和各商业银行的职权。“金融监管部门和各商业银行对暂停三套房贷问题已进行研究，部分商业银行已明确暂停发放，部分商业银行已提高三套房贷首付比例和贷款利率。”二套房认定标准方面，他则表示，目前住房和城乡建设部正在会同人民银行和银监会制定，近期将出台。认定标准出台后，广州将会同金融监管部门和商业银行切实执行好。目前，市国土房管局系统可实现查询广州行政区域范围内个人名下的房产情况，但以家庭为单位查询尚有困难，将抓紧会同民政和公安部门研究解决办法。

　　近期上海、重庆等地出台了征收房产税或特殊房产消费税的动态，广州会否效仿？黄文波坦言，广州作为副省级的省会城市，实际职权与地级市并无区别，没有定税权限，开征新税种方面要接受国家和省的统筹安排，这方面与国家直辖市和计划单列市有较大区别。目前国家开征物业税或房产税正在研究、酝酿。

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　　2国家调控已见成效，广州暂不限购

　　对于限购等临时性调控措施，“穗24条”同样暂未规定，仅指出如果遏制房价过快上涨的调控效果不理想，将采取限购等临时性调控措施。

　　对此，黄文波解释说，主要考虑：第一，新政实施以来，广州楼市运行已出现了积极的变化，市场成交量已出现较大幅度萎缩，市场观望气氛浓厚，新政“抑投机、遏房价”的成效初显。4月15日至5月14日，全市十区一手商品住宅网上签约面积同比减少了68.1%，环比减少了33.5%；网上签约均价环比下降7.4%，扣除萝岗区大幅波动因素外，其余九区均价环比下降0.8%。房价虽仍在高位，但涨势已得到遏制，预期随着成交的持续低迷，房价将出现下跌。第二，根据楼市投资“买涨不买跌”的规律，预期投机性需求将会得到有效抑制。第三，从广州购房需求结构来看，国内居民购房占绝大多数(占购房人群的99.1%)，更有60%为广州户籍人口，限制港澳和外国人购房意义不大。

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　　3关注夹心层，保障房开工规模空前

　　为何不出台其他更加严厉的措施？“我个人认为不是严不严格或者加码的问题，最重要的是看效果。”黄文波强调，国家调控政策已经实现了差别化的金融和税收政策，已切中要害，抑制了投机、投资等不合理需求。广州在贯彻中央调控的基础上，同时增加供应，使供需能够达到平衡，从而稳定房价。

　　广州新政细则主要是在供应方面做文章。比如投资45亿元(其中财政直接投资12亿元)、开工新建300万平方米的保障性住房，“这一规模比前4年总和还多”。此外，在广州土地供需矛盾非常突出的情况下，坚持土地供应向民生倾斜的原则，计划供应商品住宅用地5平方公里，其中有2平方公里在中心城区，同样为近年之最。

　　细则还将解决“夹心层”的住房问题作为重中之重。针对符合保障条件、处于廉租房和经济适用房的夹心层，提高廉租住房保障标准，发展经济租赁住房；对不符合保障条件、又买不起商品住房的叫做“外夹心层”，发展首次置业需求的限价房，“今年储备供应40公顷以上的限价房用地，建成后可供应限价房约1万套”。此外，优先供应中小套型普通商品住房，落实“90/70政策”。

　　＝＝楼市新政“满月”观察＝＝

　　楼市苦咽“满月酒”：在这一个月内的多项调控影响下，北京、上海、深圳等地一、二手房成交量出现大幅下降。一方面是投机者不肯退让；另一方面是购房者普遍认为市场将步入调整，故并不急于接盘，二手市场再度陷入观望。尽管在京沪深这三大高房价城市中，只剩下上海未出台“新国十条”的相关细则，但毋庸置疑的是，新政的实行，已经对三地的一、二手房市场造成了沉重打击，未来也许还会更严峻。

　　调控力度空前：2010年4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　4月15日，国土资源部召开新闻发布会，对2010年住房用地供地计划有关情况进行通报。国土资源部土地利用管理司司长廖永林在会上称，二、三季度进行统一检查，督促保障性住房用地计划到位。

　　4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。

　　■相关广州房管局：不存在预售低价楼盘、拉低均价情况

　　暂不取消房屋预售制度

　　4月“国十条”楼市新政实施后，一些地方的房价似乎出现了一定幅度的下降。有媒体统计，新政后，价位较低的郊区盘成为广州楼市供应主力，直接导致均价被拉低。昨天，广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波明确表示，广州并不存在这种情况，一旦发现将严厉查处相关负责人。他还认为，预售制不应轻易取消，楼市出现的问题关键在于监管体制上。

　　据新浪网统计，4月15日新政之后，价位较低的郊区盘成为广州楼市供应主力，直接导致均价被拉低。

　　“我们的预售行政许可是预申请，符合条件申请就会发的，不可能房价高的就不发，房价低的才发，广州不存在这样的情况。”广州市国土房管局有关负责人说。同时，黄文波也明确表示，广州肯定不会这样操作，一旦发现将严厉查处相关负责人。

　　此前，广州市规划局有关人士表示，目前房屋采用预售制度，小业主在房子未竣工前就购买了房屋。但最终要办房产证时，却往往发现开发商改动规划搞违法建设，规划验收不了无法办房产证。为此，广州市规划局拟与房管部门研究能否改善房屋预售制度，比如能否取消房屋预售制度？

　　昨天黄文波回应说，预售有效杜绝了过去一房多卖、销售抵押房、查封房等问题。“预售制度也不是万能的，因为卖的是期房，不是现成品，仍然会出现面积误差、装修质量差等问题，这些完全可以通过政府部门的监管解决的。关键在于监管体制上，并不是预售的问题。”黄文波说，目前，广州已联合多部门加强监管，比如在申请预售的过程中进行了房地产的预测会；凡是报建商品住宅，必须同步报建公共配套；开展市场巡查的时候，还要求开发企业必须公示小区规划情况。(记者 胡良光 通讯员 穗房宣)