如何让一根塑料吸管穿过马铃薯？这个看似不可能完成的任务，被万达成功破解。秘诀就是：快！足够快的速度可以突破一切看似坚不可摧的壁垒。万达独特的“资金方程式”为其快速扩张提供了强大的资金支持；“订单地产、招商先行”模式，消除了万达广场招商的后顾之忧。两相结合，打通了商业地产的“任督二脉”。因此，头顶“中国最大商业地产商”光环的万达，抢跑的速度越来越快，激情越来越充沛。

　　据媒体报道，2009年12月22日，洛阳万达广场开业，万达年初制定的开业计划宣告完成。一年内开业8个万达广场、2个五星级酒店、新增收租物业面积150万平方米，在逆市实现跨越式发展的同时，王健林让业内见识了“万达速度”。而万达广场从开工奠基到满场开业用时之短，更是不断刷新万达自己创造的行业纪录：总建筑面积达28万平方米的南京建邺万达广场商业中心，从奠基到满场开业仅300天的时间；15万平方米的西安民乐园万达广场商业中心仅用12个月，9万平方米的沈阳太原街万达广场室内精品步行街则仅用了8个月。

　　截至2009年底，万达已开业持有的商业物业面积达到400万平方米。万达广场包括开业与在建项目，覆盖全国50多个城市，物业面积合计超过1000万平方米。万达官方网站显示，目前万达总资产额达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。2009年底，王健林再次高调宣布了万达的宏伟蓝图：“万达看好明年的经济形势，2010年，万达的商业广场要继续翻倍。”万达确定2010年将新开业15个万达广场，2011年，计划新开业20个万达广场。根据现有的建设速度和在谈项目，2012年万达广场数量将超过80个，经营性物业持有面积将超过1200万平方米。

　　然而，在万达快速扩张的同时，关于万达的质疑也不时见诸报端。曾经有报道指出，万达的利润额和资产额不成比例。王健林对此给出的解释是，这其实是个选择的问题。目前阶段万达是先选择规模还是利润率？两利相权取其重，王健林首选了规模，他的策略是先做大，再做强。在商业地产行业，由于大型购物中心地块的稀缺性和商业地产的不动产特性，快速的布局扩张意味着资产规模的迅速膨胀，由此获得的资产抵押贷款融资平台又将有力支撑企业的进一步扩张，最终，巨大的不动产资产平台演变成巨大的资本平台，届时，变身为资本大鳄的万达，卧榻之侧，绝无他人鼾睡的余地。

　　在媒体采访中，王健林曾表示：“万达必须再快一点。快是战略问题，必须要快。现在是最后的机会，可以做大市场份额，可以积累经验，可以赢得未来的市场空间和话语权。”但是，他同时也承认，速度快也是最大危险，如有闪失，万达这样的巨人也有可能一夜垮掉。万达以商业地产为核心的四大产业具有较强相关性，这样的模式在经济景气之时，可谓一荣俱荣。然而，如何保证在经济不景气时，四大产业不会一损俱损？

　　万达内部人士给出的答案是：万达拥有平衡维稳之道。首先，万达本身的产业布局存在一定的互补性。商业配套的完善，对于住宅等销售型物业的价格形成了有力支撑。同时，住宅价格易受到宏观调控周期的影响，相较而言，商业地产的长期租约收入在一定程度上可有效对冲住宅价格的波动。其次，万达广场覆盖了全国50多个城市，遍布全国一二三线城市，在区域性上有效分散了市场波动风险。再者，四大产业的目标市场错位经营，形成互补。万达的购物中心、百货和写字楼，大多定位于中低端，四大产业中，只有酒店定位于纯高端市场。2008年的金融危机对万达的酒店业产生了较大冲击，对购物中心、百货等定位中低端的产业则影响不大。

　　然而，市场的竞争也在不断加剧。从2009年开始，万科、金地等传统的住宅开发商相继涉足商业地产。在住宅开发领域扩张迅猛的国字号巨头保利地产，也在2009年开始将商业视作一个非常重要的利润增长点，并加大了在商业领域的投入。而富力地产、雅居乐、华侨城等一大批开发商，均已在商业和旅游地产方面布下重金。为何习惯了住宅开发短期套利行为的开发商们，会集体向商业地产进军？

　　这正是众多住宅开发商想要“偷师”的万达秘密法宝之一：许多城市的土地出让都捆绑一定比例的商业配套，而万达的城市综合体概念恰恰迎合了各地政府的现实需求，因此，万达在拿地方面具有无可比拟的竞争优势。另外，持有型物业的增加，也可优化开发商的资产配置，为其提供长期稳定的现金流。多年来的市场培育和快速扩张，万达已经牢牢占据了各主要城市的核心地段，积累了宝贵的商业地产经营经验和人才。此时，“巨无霸”万达看起来多少有些高不可攀，这也暗合了王健林“先做大，再做强”的用意。

　　资本之途，任重道远

　　2006年后，打通了“任督二脉”的万达看上去“非常完美”，然而，“怎么做怎么顺”的王健林也有失意之痛，那就是万达辗转的上市之路。

　　2003 年央行启动对房地产行业的宏观调控，颁布震动业内的“121号文”，规定开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。这对专注于商业地产的万达带来的打击，要远远甚于住宅开发商。“央行对开发商的要求是自有资金不得少于总投资额的30%，其实这是对住宅项目的要求。对于商业项目，则是全面封杀。”王健林坦言，“万达2004年憋得够呛，差点没挺过去。”

　　2005年初，万达最初的设想是境外IPO，在当时轰轰烈烈的民营企业红筹上市背景下，这条路看似最为稳妥。然而，2005年，香港REITs(房地产投资信托基金)上市大门开启，鱼贯而入的领汇基金(00823.HK)、泓富基金(00808.HK)和越秀基金(00405.HK)成为2005年香港资本市场上一道亮丽的风景线，从而为王健林提供了另一种看上去更为美妙的路径。在与外资大行的一轮轮接触中，王健林得到“高人”指点，最终，澳大利亚麦格理银行的REITs方案雀屏中选。

　　2005年，万达的“订单商业地产”模式逐渐企稳，作为万达战略投资者的麦格理银行浮出水面。2005年7月，麦格理银行以5000万美元和3800万美元优先债的代价持有万达9家商业广场28%的股权，这9家商业广场，正是当时万达REITs拟上市的主要资产。双方约定合资成立商业管理公司，将万达9家商业广场打包到境外发行REITs，募集目标在10亿美元以上。2005年底，万达REITs招股文件在香港获通过。按照当时的进程，万达REITs极有可能成为内地继越秀基金之后，赴香港上市的第二只REITs。

　　然而，万达与麦格理的REITs上市计划并不顺利。2006年7月，国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的“171号文”，万达麦格理REITs计划最终搁置。当时有消息称，万达租金水平较低，难以达到海外机构投资者和香港证监会的要求，才是其上市失利的真正原因。在媒体采访中，王健林对此坦言：“REITs是我判断失误。最想玩个不一样的，耽误了。要是赴港上市，2006年肯定挂牌了。”

　　2006年9月，做为REITs未果的一种补偿方案，麦格理通过发行CMBS(即商业房地产抵押贷款支持证券)为万达在海外募集了1.45亿美元资金，这也是首笔涉及中国内地商业地产的资产证券化项目。然而，这笔资金对于万达而言，不过杯水车薪。而且，按照当时国家外汇管理局的政策，即便CMBS继续发行，在海外以美元募集的资金，短时期内仍无法兑换成人民币，远水难解近渴，这笔资金对万达融资的迫切需求没有任何实质性的帮助。而此时，红筹上市大门在“10号文”颁布后也已关闭。2007年，王健林公开宣称，万达不会放弃上市，而是踏上更高的起点：国内A股IPO。

　　对于房地产企业而言，上市前大举拿地，冲击业绩，以图上市卖个好价钱，是业内的惯常做法，万达也不例外。据不完全统计，在2008年底房地产行业遭遇低谷之时，万达开始出手抄底土地市场，先后在成都、上海、唐山等城市连续出手，仅2008年第四季度一共投入了50多亿元用于增加项目储备。2009年，则在武汉、吉林、天津、长春、合肥、福州等城市先后投下巨资。2009年10月，万达以11.22亿元一举拿下白云新城四幅地块，并计划投入50亿元将之开发成为一个集商业、酒店、写字楼、公寓于一体的城市综合体项目，引起广州地产行业震动。2009年内，包括开业、在建项目，万达将在上海落实5个商业广场项目。除此之外，石家庄、宜昌、武汉、大连、重庆、南京等地也相继传出万达旗下商业广场开工的消息。万达激增土地储备、加大开工被看作是其上市前的开场白。

　　2009年9月，大连万达商业地产完成了第二轮私募。继2009年初成功引进建银国际作为基石战略投资者后，此次完成的第二轮私募中，建银国际、华控产业基金等三家投资机构、三家民营企业和投资人张大中最终获配。两轮私募合计募集资金超过40亿元，第二次私募的价格更高达每股17元，无论是资金规模还是认购价格，均创下中国民营企业内地私募之最。“时间短、效率高、效果好”，王健林很满意第二轮私募的成果。

　　据媒体报道，万达商业地产2009年的利润预计在35亿元左右。业内人士分析认为，这部分利润仅是万达商业地产售楼部分，其持有物业隐形资产巨大。但仅根据万达商业地产35亿元的利润来看，根据此次私募市盈率约10倍计算，万达商业地产估值至少达300亿元以上。知情人士透露，万达此次并非整体上市，拟上市的业务主要包括商业地产、高级酒店、公寓和住宅等主业，而万达拥有的连锁百货、文化院线等业务资产，并不包括在此次上市资产包中。关于万达上市的进程，王健林显得信心十足：“万达已完成了股改，进入了上市的申报程序，我们希望尽快上市，计划是明年(2010年)，最迟后年(2011年)。”

　　2010年4月初，万达官方网站悄悄完成了改版，在原来的域名下，万达集团变身为大连万达商业地产股份有限公司。投资者关系等上市公司栏目赫然在列，已初见上市公司框架。大连万达商业地产的工商登记资料显示，其成立于2002年9月，注册资本36亿元，万达集团持有其58.2%股权，王健林个人持有7.4%(图2)。大连万达商业地产官方网站显示，其于2009年12月整体变更为股份有限公司，是万达旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体，旗下包括万达广场、高级酒店和住宅项目三个业务板块。其中，万达广场已完工项目为18个，28个项目在建；高级酒店已完工7个，20个在建；住宅项目较少，已完工7个，2个在建。大连万达商业地产计划在2010年新开业15个万达广场，7家五星级或超五星级酒店。

　　至此，万达上市已经万事俱备，只欠东风。然而，2009年底开始的房地产行业宏观调控，房地产上市公司板块表现持续低迷，为此时冲击上市的万达，蒙上了一层阴影。是金子总会发光，万达上市也许只是早晚的事。万达几百亿元的资产一旦挂牌上市，马上可以换来数额巨大的现金流，加上公司旗下大量持有型物业的租金收益，足以长期支撑账面盈利和抬升股价，王健林本人的身家自然也将水涨船高，再次迈上新台阶。这个地产江湖最后的“隐形大佬”距离浮出水面的时间越来越近了。■

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