钟良

　　号称“史上最严的”的房地产新“国十条”出台后，海南5月1日亦开始实施《贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》(以下简称《意见》)。

　　对海南而言，新“国十条”最让购房者胆战心惊的调控是“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。

　　虽然海口、三亚房屋销售价格同比涨幅连续三个月居全国前两位，但作为“国际旅游岛”开局之年，需要大量财政支持的海南不得不继续在土地上打主意。基于此，海南并不拒绝外地人购房。

　　海南省规定，对首次购买普通商品住房的，在贷款首付比例和利率优惠等方面，金融机构继续按有关政策予以优惠；对已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套或第二套以上住房的，贷款首付款比例不低于总房价40%。

　　与此相比，新“国十条”在差别化住房信贷政策方面甚为严格。如对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　3月份以来，宋明一直在海口炒楼，在他看来，《意见》并未对炒楼者“动真格”，“海南开发的地产90%以上均为岛外销售。如果海南严格限制非本岛居民购房，楼市泡沫将被刺破。”

　　海南楼市“新政”

　　海南省房地产专家委员会委员朱章太说，海南开发商将进入一个整合期或适应期，政府控制开发商捂盘行为，及控制炒房者合伙炒房。

　　在对购房者从宽同时，海南诸多调控聚焦在土地监管以及开发商捂盘方面。

　　为防止开发商囤地，以及炒地，海南省规定：对已出让土地，未按规定的开发期限开发建设，造成土地闲置的，土地行政主管部门应按照法律法规和有关规定予以处置，依照规定应无偿收回的，坚决予以收回。在规定时间内，投资额未达到开发投资总额25%的，房地产土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资(入股)和抵押。

　　在防止开发商捂盘方面，自5月1日起，海南省实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。在订立商品住房买卖合同后，办理房屋所有权证之前，除特殊情形外，严禁办理房屋转让和更名手续。在订立商品住房买卖合同后，开发企业应在预售后10天内办理备案手续和预告登记。逾期不办理备案手续和预告登记的，暂停预售许可。

　　海南还将加强预售资金监管。《意见》要求商品住房项目规模在3万平方米以下的，应一次性申请预售许可。批准商品住房预售许可后10日内，应一次性对外公布全部房源和每套商品住房的房价。

　　谁来接盘？

　　一季度海南完成商品房销售面积295.39万平方米，销售面积增速221.7%，商品房销售额为286.34亿元，同比增幅达381.2%。

　　在经过3个月的“猛涨”后，海南楼市也进入调整期。在经“国十条”重锤敲打，醒过来的海南楼市投资客撤离、观望态势浓厚。

　　海南大学社会科学研究中心主任曹锡仁认为，房地产新政对海南非常适用和及时，出现观望情绪很正常，可以促使海南房地产保持清醒和理性。

　　海口数个楼盘，原本计划在五月左右开盘，并已开始预约登记的项目，大多数已经改变销售策略，将开盘时间延后，目前正处于蓄客阶段，可售货量并不多。

　　“由于销售策略调整，原本预定的开盘时间有所变动，价格暂时还没有出来，目前正在进行预约登记，将在开盘时间确定之后再行公布。”海口一家楼盘销售经理表示。

　　与开发商事实上的“捂盘”反其道而行之的是海南已有不少投资客开始抛盘。新房销售也遭遇“量价齐跌”。海南住宅与房地产信息网信息显示，4月上旬，三亚商品房销售均价17547.38元/平方米，总成交金额约为6.15亿元。总签约数环比3月下旬下滑27.45%，销售均价环比下滑10.11%。

　　“不少投资客开始抛盘，却找不到接盘者，目前三亚交易量极少；不少开发商推迟开盘的同时，一手房也开始打折。”海口市一家房地产中介的置业顾问表示。

　　“玩的就是击鼓传花的游戏。现在调控趋紧，海南部分炒房客认为房价已濒临制高点，遂恐慌性抛售手中房源。该是撤离的时候了。”在深圳已经卖出了部分存量房产的宋明表示。

　　近1.5万亩土地拟入市

　　与楼市交易相映成趣的是，土地交易市场很冷清。

　　1月15日，海南房地产市场狂躁，海南省出台“两个暂停”政策，即“暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目”，政策维持了两月有余，4月1日，“两个暂停”解除。

　　4月25日，作为土地解禁后的第一宗土地拍卖——三亚亚龙湾国家旅游度假区C-10地块7.2125公顷国有建设用地，在没有任何竞争对手参与的情况下，三亚吕仕达实业发展有限公司以唯一竞买人身份于底价93万元/亩成交。

　　即便如此，也阻扰不了海南要通过土地出让换取“国际旅游岛”建设资金的步伐。

　　5月初，在海南省国土环境资源厅的组织下，海南10个市县的国土管理部门携30宗近1.5万亩土地参加2010中国深圳(春季)房地产交易会。海南省土储备中心有关负责人介绍，此次组织各市县携土地前往深圳进行展示，是为了让跨区域品牌房企和优质资金与海南土地项目有效对接。

　　海南省委党校副校长、省行政学院院长廖逊向记者表示，对海南而言，“国际旅游岛”目前还只是一张待描绘的白纸。不过“涨得过猛”的高房价以及投资热，已经在“透支”“国际旅游岛”建设的美好愿景。

　　“海南这次房地产热潮是否会成为泡沫，关键还是要看，海南省下一步如何来建设国际旅游岛。如果建设得好，这个高房价就不再是一纸白条了。”廖逊表示。

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