房地产泡沫严重，地方融资平台带来大量潜在坏账，需要警惕出现一定程度的经济危机风险

　　【财新网】(记者 徐明 29日发自北京)“中国一二线城市的房地产市场，现在可能已经处在泡沫非常靠后的时期。”“房地产市场即将甚至正在转入一个盘整和阴跌的局面。”

　　针对近期密集调控下的房地产市场，安信证券首席经学家高善文近日发布报告作出如此分析。

　　高善文认为，此次调控是迄今为止针对房地产市场最猛烈的一次调控政策，虽然未见得会对房价和交易量立即产生影响，但是一两个季度以后，对市场交易量和价格的影响会逐步有相当明显的表现。这些已经出台的政策即便不是压垮骆驼的最后一根稻草，也应该离最后一根稻草距离不是非常远了。

　　在安信证券发布的这份名为《房地产、人民币汇率与民工荒》的报告中，高善文称，中国房地产市场、至少在一二线城市的房地产市场，现在可能已经处在泡沫非常靠后的时期。

　　高善文27日做客电视媒体时进一步阐释了这一判断。他认为，一二线城市房地产市场交易量继续放大的动量已经基本没有了，价格继续维持比较长时间上升的动量也基本上没有了。房地产市场即将甚至是正在转入一个盘整和阴跌的局面。这种盘整和阴跌的核心特征是，跌幅不大，但持续时间会比较长。

　　高善文表示，用一两年的时间来看，这些城市的房价总体上下跌不会很大，跌幅应该不会超过10%，但是交易量的萎缩以及在这一背景下，房地产开工和投资的萎缩，应该会受到更明显的影响。从现实情况来看，市场自身继续把泡沫进一步吹大，让交易量和价格继续以比较快的速度上升，这个动量已经很明显正在衰竭。

　　他认为，在短期之内，由于非常密集的调控政策，行业的不确定性重新上升。市场还需要时间去消化这些政策对整个房地产，以及对整个经济走势的影响。在现有趋势下，一二线城市再次出现“地王”的概率已经不是很大了，而在三四线城市，经过一段时间的调控之后，其房价仍然可能继续上行。

　　不过，高善文称，很难准确地判断市场价格方面的拐点，这种拐点的出现本身具有偶然性。不排除还会有进一步的调控政策，至少有一些政策已在等待，如果这次的调控效果还不是很理想的话，应该还有后续政策。

　　高善文在报告中称，房地产投资实际上已经处在重建存货和向历史均值回归的趋势之中，但就2010年一季度的数据来讲，这个回归力量迄今为止并不算非常强。一季度，房地产投资总量方面增速相对比较高。但是考虑到2009年的房地产基数非常低，如果以2008年同期或者2007年同期的数值为基础，再来计算房地产或者新开工面积的年复合增长率，就能看到房地产投资增速基本处在15%到20%之间的水平，这一水平跟它的长期历史平均水平相比，还是偏低了一些。

　　这样情况下，新一轮的房地产调控，在未来一两个季度对房地产的开工和投资应该会逐步产生一些影响。

　　高善文断言，许多风险因素都正在或即将暴露出来，例如严重的房地产泡沫、地方融资平台带来的大量潜在坏账等。如果进一步考虑到出口竞争力下降和汇率可能出现的超调，在未来三年至五年的时间内，需要警惕出现一定程度的经济危机的风险。■

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