武汉 多空混战开发商出货保资金

　　李碧

　　“你们楼盘降价没？”武汉洪山区一高端楼盘，前来看房的人第一时间总是如此询问销售人员。与月初时人群蜂拥而至的抢购潮相比，如今多是些有自住刚需的老面孔，听说并未降价，往往扭头便走。

　　中央打压楼市的政策传导如此迅猛，令身居二线、意欲看看四大城市变化后再做打算的武汉楼市猝不及防。投资和投机性购房由“多”转“空”，大量房源涌入二手市场抛售，而在多空角力中，想搭上政策末班车的购房需求再度将楼市成交推上新高，“空头”们则持币远观，等待调控效果显现。

　　开发商同样对后市犹疑不定，江城多个楼盘负责人告诉记者，无法估量“史上最严厉”政策对于楼市的打压力度，“调低预期”成为开发商们普遍心态。

　　销售冷清与成交火爆

　　“就在几天前，各楼盘的看楼车都是络绎不绝地拉人看楼，现在过来看房的人陡然少了一大半。”王立平是汉口一家咨询公司的市场监测员，国务院新政下达第二天，就有合作的开发商提出需要一线的销售监控数据。

　　显然他看到的并不乐观。“即使在周末，石乔口、洪山等热门区域的看房者都锐减5成左右，江夏等区域的楼盘每日看房者平均只有11人，”王立平告诉记者，另一个销售转冷的例证是，占据武汉市场买房大头的投资客在售楼部几乎绝迹，而冒雨前去售楼部的看房者往往只是虚探价格，这直接导致某些监控楼盘的看房成交率从10：6.7骤降至10：2.3。

　　记者近日踩盘时亦发现，售楼部里寥寥看客中，表示“价格太高，看看再说”的占到多数，部分楼盘有人在咨询是否能退房退订金。

　　无独有偶，一直被寄予厚望的武汉春季房交会在4月19日落幕。据组委会统计，受房产新政影响，展会四天现场成交仅415套，创下近年来新低。尤其是新政出来后的18日，观展人数从1.5万人锐减到5000人，几乎无人出手认购。

　　然而，市场表象与成交数据却形成鲜明反差。记者根据武汉市国土资源局数据统计得知，4月16日至4月18日，全市商品房成交数据分别为633、552、454，虽然一路从峰值滑落下来，然而成交量仍然高于预期。19日成交数据却猛然拉高至790套，创下一年多来单日成交新高，20日成交量也保持在676套。“一方面是大量购房者希望赶在新政落实前签约，另一方面开发商也在价格上有所让步，刺激了成交。”有市场人士如是分析。

　　各银行抢在政策落实前暗抢优质客户，则是刺激近日销售暴增的又一因素。由于二套房首付提高的新政直指银行，记者致电在汉多家银行信贷部门，工行、农行公开宣称自4月16日起二套房首付50%，另有浦发、民生、深发展、光大声称已接到总部通知并执行新政，记者咨询其他在汉银行时，相关人士均表示新政会在一周内落实。

　　而实际上，记者从中介机构获得的信息显示，直至近日，各银行还是一方面通知将执行新政，另一方面频频催促过往申请贷款的客户加快办理贷款，享受旧有政策。

　　亦有武汉媒体报道称，碧桂园、万科圆方、中央荣御、复地东湖国际等多个楼盘销售人员透露，与其合作的银行个别尚未执行新政，不仅可首付4成，贷款利率也可打7.1折~8.5折。

　　开发商深陷心理博弈

　　投资客撤离，刚需又开始观望，境遇最尴尬的无疑是需要销售业绩的开发商们。

　　与往年压宝“五一黄金周”开盘的策略不同，感受到新政压力的郊区某楼盘选择在4月24日推出新楼盘。“市场很难说，一旦动荡起来，郊区受到影响最大，早点推出来探探市场反应。”该楼盘营销负责人称。

　　加快销售节奏成为不少项目的首选，大华地产某项目销售人员电话通知众多登记的购房人，原定于4月17日的认筹时间直接改为开盘时间，武汉万科旗下两个项目也早于市场预期同时加推新房源。

　　“有些楼盘预期调整，主要是价格略放低。”武汉大家顾问信息研究中心总监徐丹告诉记者，开发商新年新推盘都有个“跳开”的策略，现在价格放低不意味着楼市就此走低。“现在还处于新政空白期，周末武汉一些楼盘开盘情况良好。”

　　据了解，4月18~19日武汉有近10个楼盘认筹或开盘，但是多数价格明显低于预期，更有楼盘声称低出预售价1000元左右，现场购房者直叹政策威力巨大。

　　“短期内价格不会有太大变动。”上述营销负责人对“降价1000元”的噱头不屑一顾，“成交并未回落，武汉楼市利好和中央政策利空还要博弈一段时间才有结果。”

　　真正的考验还未到来，“2007年‘9·27新政’后，先有成交量减少，然后是一线房企引发的降价潮，最重要的因素还是美国金融危机对心理预期的影响。”一家广东上市房企武汉负责人告诉记者，总部认为这三个因素都尚未成型，现在就谈楼市拐点为时尚早。但他同时透露称，公司已要求各区域“快出货、保资金”，多方调研市场动态随时报送总部。

　　虽然市场成交尚未萎谢，然而与记者接触的开发商中，持悲观心态的还是占了多数。一方面国务院、国土、银监会等中央调控已经细化到土地监控和楼盘销控进度的地步，“政府铁了心要控制”，另一方面投资客离场，高房价对刚需的挤压效应，将会使需求锐减，谁也说不清未来供需会如何变化。

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