龙飞

　　40岁的林海生这辈子最后悔的事，是几年前没有在老家广东佛冈买下一套房。

　　与这个离广州不到100公里的县城大部分居民一样，林海生有自己的房子。作为政府公务员，单位早年分给他一套60平方米的房子，就在县政府旁边，他们一家四口一直住在那里。

　　而在他家不远处新建的城里最好的商品房小区，楼价已经涨到每平方米7800元，每月工资刚刚接近2000元的林海生，只能感叹一句：“现在这种房价，谁有钱买啊？！”

　　每平方米2000元：楼价疯了？

　　直到六七年前，清远市下辖的佛冈县与内地普通县城没什么两样，农业一直是其经济命脉，“青翠山林、田园牧歌”，看上去很美。尽管繁华的广州近在咫尺，在广义的地理版图上，佛冈也属于珠三角地区，但由于连绵大山阻隔，长期以来，这个被人遗忘的山区县无法真正融入珠三角。

　　2003年，一系列重大转变开始发生。当年，京珠高速开通，这条南北大动脉，正好途经佛冈县城。

　　路通财通。首先是农业，佛冈的经济作物砂糖桔、沙田柚大量外运。接着是旅游业，乡下人看不上眼的山水，一夜间化身为风景名胜。越来越多的广州人会来这个“珠三角的后花园”消磨周末时光。

　　也是那一年，佛冈城区出现了第一批商品房，那会儿房子还不带电梯，是本地公司开发的，有点“土”。然后是2004年的电梯洋房，再到2005年的花园小区。

　　林海生记得，2006年的时候，佛冈最好的商品房小区粤海花园，均价不超过每平方米1000元，开发商是他同村的老乡。但当时林根本没有意识到，这是一个出手买房的绝好时机。因为他觉得，房子会越盖越好，而佛冈房价也看不出上涨的迹象。

　　随着外地开发商陆续进入佛冈市场，2006年底起，房价开始飞涨。佛冈房管所统计数据显示，2007年2月至5月，短短3个月内，该县商品房均价涨幅达30%，每平方米从1200元左右上涨到了1500元。同年10月，一手新盘平均售价已经达到每平方米2000元。

　　林海生回忆说，当时周围很多人看到“开盘价每平方米2000元”的楼盘广告打出来时，都觉得开发商疯了，觉得只有少数有钱人才会掏腰包，等这批人都买完了，房价自然会回落。

　　事实证明他们错了。

　　后来，2007年被成为“佛冈房地产元年”，这一年间先是奥园集团拿下650亩纯别墅用地，再有恒大集团拿下3000亩旅游商业用地，然后是时代集团也拿下了1500亩低容积率用地。这些都是广东省甚至国内有名的大开发商。平静的佛冈楼市骤起波澜。

　　两个市场 一条战线

　　“5年内初步搭建出中等城市的框架，若干年后这将是一个50万人的山水城市。”2007年，佛冈县政府定下雄心勃勃的发展目标，一度风行一二线城市的“城市经营”概念，让这个小小县城的施政者兴奋不已。

　　城市经营当然少不了有实力的开发商参与，2007年政府引进的上述几大集团，正是政府心目中的市扩容主力军。在这些企业的佛冈项目规划书上，“良好的山水资源”等评价随处可见。

　　曾参与数个佛冈房地产项目前期筹划的粤生房地产研究机构人士王林山也表示，京珠高速的开通，使佛冈至广州市区的车程缩短到1小时以内，而佛冈最大的优势就是地价便宜。

　　翻开地图，佛冈以南，是广州管辖的花都、从化两个县级市，两地的山水资源并不比佛冈差，也聚集了不少休闲度假地产项目。但2007年时，开发商已经不可能以协议方式取得花都、从化的商业用地，通过招拍挂拿到的地块，楼面地价至少也要每平方米2000元以上。据王林山透露，佛冈县政府以招商引资方式出让的土地，实际楼面地价多半在每平方米500元以下，一部分甚至低至每平方米250元。

　　山清水秀加上地价低廉，佛冈自然成为广州豪宅市场的有力候选地。于是，佛冈楼市实际上形成了两个市场，彼此泾渭分明，但又互相影响。

　　其中一个以广州、佛山地区的别墅豪宅买家为主，以本地企业老板及高管为辅，项目大多由外来有实力的开发商经营，定位较高，售价大多集中在每平方米5500元~7800元之间。

　　另一个主要针对本地居民或者进城定居的农民，项目多由本地开发商经营，售价集中在每平方米2500元~3300元左右。

　　政府与开发商“夫唱妇随”

　　随着广东省政府“双转移”（产业转移和劳动力转移）的切实推行，历来以农业立县的佛冈成了珠三角制造业转移的重点承接地。第二产业的发展，带动2009年全县生产总值上升至88.9亿元，增长近20%。

　　另有统计资料显示，过去6年里，佛冈县城人口增加了4成，目前已超过10万人，工业化带动城市化的趋势明显，据估计该县去年城市化水平已达50%。

　　豪宅市场也拉动了普通商品房的售价。与2006年底均价每平方米不足1000元相比，保守估计，2009年佛冈普通商品房均价已累计上涨了近150%。

　　房价节节高升，但佛冈本地居民收入水平提高幅度却有限。据佛冈县政府有关部门统计，2009年前三季佛冈全县在岗职工平均工资19581元，同比增长8.9%，农民人均期内现金收入4149元，增长12.6%。林海生这样的基层公务员买不起新房，也在意料之中。

　　2008年席卷全国的楼市低潮，让佛冈楼市也感受到了寒冬，导致2009年该县房地产开发投资累计仅完成5.45亿元，比上年同期下降近八成。决心5年内建成中等城市的县政府，无疑承受了很大压力。

　　2009年初，佛冈县政府采取了多项措施力挺房地产业，包括提高公积金住房贷款的最高限额，由原来的20万元提高到40万元，同时加大房贷的发放，2009年一季度佛冈发放个人住房贷款就达1503万元，比上年同期增长358%。

　　政府出猛招，楼市龙抬头。去年前三季度该县商品房销售面积达78229平方米，同比增长52.2％，比上半年加快44.2个百分点，实现房屋销售额21787万元，同比增长51.2％。开发商自然争相投桃报李。据佛冈县政府公布的数据，2009年下半年，当地一共引进了4个单项投资10亿元以上的房地产项目（包括旅游地产），据说仅碧桂园一家便将在佛冈投资100亿元以上。

    中国经营报微博：http://t.sina.com.cn/chinabusinessjournal

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。