均价1万3 东海之滨楼市黑马

　　何勇

　　从宁波市区沿高速公路驱车南行约2小时，就来到了东海之滨的渔港——象山县。

　　漫步在这个宁波下辖最南端县城其貌不扬的街道上，不时从身边驶过的奔驰、宝马和保时捷，会让人产生某种错觉，以为自己置身于北京或上海那样的大都市。

　　象山县高得惊人的房价，更加深了这种时空上的错觉。2010年初，该县中心城区商品房平均房价突破每平方米1.3万元，甚至与宁波市区持平，涨幅则领先全国同类县城，而不到10年前，这里的房子也就卖每平方米1000~2000元上下。

　　到底是什么让名不见经传的象山，成为一匹高房价的黑马？

　　边远县城楼市涨疯了

　　几个月来，家住象山县涂茨镇的金俊一直在县城看房，他的小孩9月份就要到城里上高中了，他想赶在今年年中前买房。

　　去年11月，金俊在县城城东看中了一套房子由知名地产商杭州绿城开发的百合公寓，当时均价每平方米9000元，但今年3月那里的房价已涨到了每平方米1.3万元。他不得已又去了另外一个叫世纪花园的楼盘，2008年5月它刚开盘时单价每平方米才8000元，现在也涨到了1.3万元左右，而且整个楼盘总共不到1000套房，如今只剩下20多套大面积和低楼层的单位了。

　　让金俊发愁的是，过去几个月县城里像样的小区新房单价涨3000~4000元的情况比比皆是，即使是10多年楼龄的二手房，跟去年底相比，单价也普遍涨了2000元左右。

　　以地理位置论，象山地处宁波市最南端，来回宁波市区最快都要半天，如果想在宁波办点事的话，一般得第二天才能回象山。以发展程度论，在民营经济唱主角的浙江，象山没有太多值得骄傲的知名企业，综合实力不如宁波其他几个县区，在全国百强县中排名在70位上下。

　　但象山人的消费能力在宁波地区却是数一数二的，大到汽车，20万元左右的在当地只能算中档，小到香烟，每条30元以上是基本要求，在浙江省内，通常只有杭州、温州、义乌、慈溪、萧山等经济特别发达的城市，才能达到这个标准。

　　而每平方米1.3万的平均房价，不仅在县级房地产市场“拔尖”，也早已超过中部省会城市如长沙、武汉的水平。

　　实际上，2009年整个宁波市房价涨幅都非常惊人。据国家统计局宁波调查队调查所得，与2008年年末相比，2009年全年宁波市新建住宅销售价格累计上涨11.7%，在全国70个大中城市中排第八（与南京并列），高于全国平均水平2.6%。2009年上半年，宁波新建住房销售价格同比上涨6.4%，涨幅居全国第一。

　　宁波水涨，象山船高。

　　里应外合抬楼价

　　象山房地产市场从启动到加速发展，是过去10年间的事。特别是2006下半年以来，房地产投资大增，市场越来越活跃，2008年，城区平均房价首度达到每平方米8000元，2009年则突破10000元大关。

　　在此期间，来自浙江省内及宁波市的知名开发商的介入，对楼市升温和房价上涨，无疑起到推波助澜的作用。

　　2008年1月，杭州绿城通过公开挂牌，以4.18亿元取得象山城区中心一幅住宅用地，开发了建筑面积14.3万平方米的百合公寓，成为象山楼市“地标”。宁波银亿房地产公司2009年重点开发项目世纪花园，销售率将近95%，今年又准备开发16万平方米的金御华府，预计2011年第三季度交房。

　　另一家名叫宏润房产的开发商，2009年地产业务收入约为5亿~6亿元，同比增长15%~20%左右，净利润约1.5亿元，其中大部分收入来自象山宏润花园项目。该公司人士称，得益于2009年象山房价大幅提升，宏润花园售价累计提升了50%以上，仅凭该项目的收益，他们便完成了公司全年的利润目标。

　　近几年来，由于全国性开发商大举进入宁波圈地，地王频现，宁波市区拿地成本越来越高，浙江省内和本市的开发商越来越青睐宁波下辖县区市场，而这些县市居民的住房购房意愿和能力，也不断增强。

　　象山县总人口53.3万，中心城区建成面积16.7平方公里，城区人口15.6万。对这样一个规模不大的县城来说，城区住宅土地供应有限，是推动楼价不断走高的另外一个原因。

　　据象山县国土资源局报告显示，近年来该县每年经营性土地供给约300亩左右，且以新城中心区及郊区为主，老城区土地日渐稀少。如2007年总共出让了5宗土地，总占地面积不到5万平方米，2008年政府公示出让住宅用地4宗，总占地面积21万平方米，出让价格还一路飙升，自2009年至今，几乎不见住宅用地公开招拍挂。

　　依托宁波市及浙江东部地区强劲的发展势头，象山的未来也让人充满想象的余地。

　　2008年底，象山港跨海大桥及其连接线破土动工，全线计划建设工期4年，建成后将接入周边高速公路网，届时象山至宁波市区路程缩短至50公里，纳入宁波市“半小时交通经济圈”。加上杭州湾跨海大桥的叠加效应，象山距上海市中心仅300公里，将进入上海“3小时公路交通圈”，全面融入长江三角洲经济区。

　　2010年继续看涨

　　看上去不起眼的象山人能够开好车、买豪宅，原来事出有因。

　　尽管象山不像浙江其他地方一样，培育出知名的民营大企业，但作为历史悠久的渔港，养殖、水产加工和旅游等传统产业比较发达。此外，象山号称“中国针织名城”，是全国最主要的针织服装出口生产基地之一，大大小小的针织服装企业有1000多家，产值占全县工业经济三分之一。

　　象山的建筑业也很发达，市场遍及全国20多个省市及海外10多个国家和地区，常年外出从事建筑行业者约15万人，占全县总人口近1/4。仅上海一地，就有来自象山的建筑施工企业15家，在浙江省内及上海市年创造产值上百亿元，在江苏、广东、辽宁、安徽等省区年产值也超过10亿元，每年全县建筑企业承接业务总量达500亿元。

　　绿城百合公寓一位项目经理称，他们的客户大多数是本地人，主要是私营企业主，其次是公务员及企事业单位中高层管理人员，外地投资炒房者不多。他说，象山人口总数虽然不是很多，但象山人乡土情怀较重，很多在外做生意赚了钱的人，都想回家置业。

　　此外，象山农村历来有重视教育的传统，很多乡镇家庭为了让子女能在县城上学，都想方设法到县城买房，像涂茨镇金俊这样的例子，比比皆是。

　　象山县政府显然乐意进一步推动和扶持本地楼市的发展。

　　据象山县财税局人士介绍，今年3月4日起，首次购买90平方米及以下普通住房的本县户籍居民，将获得房价总额1%的购房补贴；首次购买90平方米以上140平方米以下的普通住房，给予房价总额0.75%的购房补贴；仅有一套140平方米以下普通住房，且在2010年12月31日前先出售再重新购买普通住房的改善型购房户，同样可享受相应购房补贴。

　　尽管上述财税局人士强调，此项政策只是为了鼓励和支持自住型和改善型住房消费，但其导向性显而易见。

　　象山银亿房地产开发有限公司副总经理郭宏彬认为，综合内部和外部环境因素，特别是考虑到市场刚性需求持续存在，2010年象山房价肯定会继续上升，但相对于2009年迅猛的势头，步伐会稍微慢一点。

　　这对正为楼价节节高升而焦虑的金俊来说，究竟是一个好消息还是坏消息呢？我们不得而知。

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