王其明

　　刚刚付了5万元定金在闵行区预订了一套二手房的吴先生经过努力，拿回了定金。他心有余悸地对记者说：“差一点儿就站在高高的山岗上了。”从沸点到冰点之间的变局，前后时间不到一周。4月14日、4月17日，国务院连出两次重拳，将整个市场瞬时砸成冰点。

　　4月21日，记者来到几乎可以称为二手房中介一条街的上海闵行区金汇路，看到原来人来人往的中介店，现在变得门庭冷落，店里工作人员也寥寥无几。记者看到挂在门口的二手房房源都是新的，而且价格都有下调。记者熟悉的中介店物业顾问对记者说：“这几天，没什么人看房子了。已经付了定金的也纷纷要退回去，这些新挂牌房源价格都往下调了。”

　　“成交降一半，挂牌增幅4成，毁约还在发生，现在都是买方毁约了。”杭州科威国际不动产总监王慧对记者说，新房市场将会很吃力。

　　在上海新房市场，已经出现了九三折楼盘，另外，5月份，上海楼市将有67个楼盘开盘，市场供应量将大大增加，市场逆转已经近在咫尺。

　　新政精准打击投机

　　中原地产专门对近期二手房销售进行了调研统计，结果显示，2010年3月京津沪深穗五大城市投资性购房比例平均达两成，其中上海为26%，名列五大城市之首。对于购房使用银行贷款情况，结果显示，今年3月北京、广州、深圳及天津四大城市有超过7成的成交案例使用了银行贷款。由此可以推断，银行信贷的紧缩无疑将对近7成的客户产生较大的影响。而上海购房者中，3月外地购房者比重超过3成。

　　“目前市场上实际投资性购房的比重可能更高，因此，信贷的收紧，对投资性购房者亦将有一定的影响。”中原分析师认为，“此前，外地购房者只需提供在相关城市的收入证明即可办理住房贷款；而本次政策禁止外地人贷款炒房，明确提出对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款，此政策无疑将对这部分购房者产生冲击。”

　　不过，据记者了解，到目前为止，上海、杭州的房地产新政尚未完全出尽。“房地产税肯定要出来的，这次政府对楼市的调控是下了决心的。”上海市财税系统人士告诉记者。

　　“杭州也可以确定要出房地产税，具体的细则还在最后商议之中。”杭州房地产界人士也向记者证实，“杭州房价这么高，税收政策不出是不可能的。”

　　“经过几次调控之后，政府很有经验，这次政府调控政策很精准。是直接对准投机需求，打击炒房一族，之前是刚性需求也常常会被政策打压。”杭州易居诚信房地产经纪公司总经理周强龙对记者说，“如果房地产税出来会对市场影响更大。当然，目前还需要一些政策的实施细则，以及能否严格执行现有政策，比如停止第三套房贷这一政策，能够持续多久，毕竟中央只是说‘暂停’。”

　　就在记者截稿前，记者获悉，不少关于上海房屋空置率的内部报告正往上提交，估计政府会出台相关的政策，将这些空置房逼到市场。知情人士告诉记者：“房地产税就是其中政策之一。”

　　市场下跌已是必然

　　统计显示，杭州楼市成交量迅速锐减。杭州官方网交易数据显示，截至20日晚，杭州市一手房成交量157套，主城区成交量为79套，在预订方面，昨日主城区仅有2套房源预订，跌至冰点，创下了春节长假后日预订量的新低。二手房方面，签约套数（含自助签约平台）78套，相较前天减少了55套；周末两天的成交量更是大幅度下降近了一半。

　　而据上海美联物业各分行统计，自政策出台后上门客人数同比减少超5成。而且电话询问量也比以前有5成左右的下降。

　　对于未来房价预期，中国房地产指数研究院副院长陈晟认为：“均价难跌，我们认为一般会有20%~30%的调整，过度拉升的一些板块也要回归。”在陈晟看来，开发商资金面还可以，现在的情况比2008年还要好一些。已经不少业内人士都预计今年上海房价将下跌10%以上。

　　记者走访了几个在售楼盘，售楼处已经开始冷冷清清，当记者询问项目销售情况时，销售员态度非常客气和认真，而之前，则对购房者基本是爱答不理。上海地产新视角高峰论坛上，记者采访了几位开发商，也都出言谨慎。某知名企业销售总监告诉记者：“过去一周的成交很少。但是毕竟开发商现在的资金仍旧充裕，都做好准备了，一般也不会轻易有大的跌幅。但是可以肯定的是，不会再涨价了。”

　　而上海望源集团董事长季宝红则明确说：“预计今年上海房价将要下跌15%。去年上海房价上涨了50%，回调30%是没问题的，也就是整体跌幅为15%。我认为，原因是去年房价上涨太快，对市场没有吸引力，而跌15%可以诱导市场购买力，而且这也是银行可以接受的跌幅范围。”

　　最近一段时间，上海楼盘集中开盘，很多是提前开盘，也正是开发商意识到了未来楼市不乐观判断的证明，以争取在楼市高热余温下多多出货。

　　中原分析师程澐博士说：“随着政策的深入执行，购房需求必受冲击，市场将再次陷入僵持，住宅成交量将在5月大幅下滑。另外，在国家集中出台上述政策之后，各地方政府和相关部门可望立即出台配套政策和实施细则。这将造成各地新房市场陷入滞涨局面，而二手房市场也将受到较大冲击。”

　　美联物业上海市场研究部分析师则认为，在如今高强度房贷政策的打压下，老百姓关注度高的住宅市场必定将面临调整，而在住宅投资成本大幅增长的情况下，未来商铺、写字楼市场在此次房贷政策中或将受益，因此他们看好全年的商铺、写字楼市场成交。

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