成渝 外地投资客急剧萎缩 两地市场陡生变数

　　党鹏

　　一种紧张的情绪似乎已经开始在成都房地产市场蔓延。

　　4月21日，成都市房管局紧急召集当地开发商开会。而之前的4月19日星期一，该局召集的是当地的各大代理销售公司。“房管局从上到下都在调研，看如何落实和应对调控政策，并广泛征集代理机构和开发商的意见和建议。”一家香港房地产代理公司的市场总监告诉《中国经营报》记者。

　　与成都一衣带水的重庆市委副书记、市长黄奇帆则对外称：“只要动脑筋，政府是可以控制住房价的。”黄动脑筋想的办法就是大规模推出公租房和对高档住宅征收“特别消费税”，但后者正式获批的消息已经被重庆市财政局否认。

　　严酷调控 紧张观望

　　距离2010年成都春季房地产交易会召开的日子——5月5日，没有几天了。“现在开发商们都在忙着调整自己的计划，看怎么应对这一轮非常严酷的调控。”资深房地产策划专家、成都仁智地产顾问有限公司总经理山传海告诉《中国经营报》记者。

　　一年一度的春季房地产交易会往往被开发商视作一年的晴雨表。据当地媒体报道，在此次房交会上，其中不乏温州炒房团的身影。“但这几天重庆二手房市场明显放量增大，市场还是出现了恐慌心理。”重庆嘉铠房地产公司副总皮伟告诉《中国经营报》记者，现在当地开发商已经开始在观望，有了些许担心，如果销量下来就可能出现降价的情况。

　　但对于更多的成都开发商来说，他们可没有重庆开发商那么好的运气。目前，参加春季房交会的众多企业已经开始布展，原本准备进行大规模新盘亮相的春交会可能会暗淡许多。

　　“现在开发商已经比较紧张，必须做出相应的调整。”山传海认为这主要体现在以下三个方面：一是如果后续影响比较大，开发商的在售项目就必须加快放量，而且定价会相应保守一些；二是已经有存量土地的开发商会将时间表推迟，至少会重新做规划；三是开发商找地、买地的步子会放缓，土地市场价格出现调整期。

　　实际上，成都城南的一家开发商已经对于调控政策有了深切感受。记者采访中了解到，该公司在4月初进行排号，原本一期只有200余套房子，却排出了近1500个号。开发商原计划在4月24日开盘，但在新政出来当天选择了紧急开盘，最终只有不到500人前来摇号。第二天，前来签合同的人更是寥寥无几。

　　“新政的影响还有一个过程，尚不知各个开发商如何调整自己的营销策略，但后续悲观的话，就可能只有选择‘杀价’了。”山传海与皮伟的看法如出一辙。

　　刚性需求急剧收缩

　　在成都，一直以来都有着两个让当地政府引以为豪的数据：成都是内地第三城；成都有超过50%的商品房被外地人买走。这个从2003年就开始出现的现象还在延续，其中省外购房者的数量正迅速赶超省内二级城市购房者的数量。香港、北京、上海、广州、杭州、新疆、西藏的购房者正越来越多。而这样的消费结构，一直被当地开发商视为“刚性需求”。

　　记者注意到，在2007年9月，香港九龙仓在成都市中区的“金融街”东大街项目时代豪庭，同时招聘了泰阁物业、盛天机构、天晟不动产、智博地产等四家销售代理公司。四家公司拥有不同的销售网络和资源，如泰阁的客户资源多为成都的自住者，智博擅长于对中长期投资者的把握，两家上海公司则对沿海和境外购房者把控能力较强。

　　“但调控政策对非本地购房者的房贷限制，必将使得成都这样高强度依赖外地客户的购房群体急剧压缩。”四川中原物业顾问公司市场研究中心总监卢华告诉《中国经营报》记者，中原的优势在于引入省外投资客户，但以后的业务显然会受到很大影响。

　　同样，早在2007年底，重庆方面曾宣布，外地人购买商品房的比例已经高达57.5%，但没有说明外地人中属直辖市外购房者的比例。

　　“外地人购房主要是投资或者投机。”重庆金科地产副总裁李战洪表示，虽然异地购房因为调控政策的影响受到严厉限制，但随着人均GDP超过8000美元，休闲度假的生活方式仍然会增加异地购房的比例，比如海南房地产热潮的到来就有着很大的影响。

　　皮伟认为，对异地购房者的限制，实际上是让户籍改革最后又落到了户籍问题上，“这是一种悲剧。”皮伟说，打击异地购房者的投机行为，可以通过商品房流转过程课以重税来控制，而不是因噎废食，尤其是对于重庆和成都房地产市场来说，意味着是一种打击。

　　在皮伟看来，重庆不同于成都市场，主要在于重庆经过这次严厉的“打黑”行动，已经让薄熙来提出的“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”、“健康重庆”彰显出了价值洼地，而且“重庆商品房均价要比成都一个平方米至少低2000元左右。”

　　2008年6月，由于成都受到地震的影响，楼市交易量在短期内受到重创，成都市政府出台50号文件，文件中有多项刺激楼市的政策，其中也有关于购房入户的内容，并且降低了入户的标准（购买70平方米商品住宅即可办理本人、配偶及未成年子女入户，之前的政策需要90平方米才能入户），且首次将二手房纳入入户范围。在当时地震后的情况下，政府是希望通过这些举措，给低迷的楼市注入一剂强心针，希望鼓励更多的人购房。

　　这样的举措使得成都房地产在去年下半年迅速得到的复苏，但现在却不得不戛然而止。

　　两地后市预期各有千秋

　　此外，重庆此次配合国家调控政策，最引人注目的一条就是对高端房产征收“特别消费税”。有消息称，该税已经获得国务院批准先在重庆试点。但4月20日，重庆财政局负责人对此表示否认，黄奇帆也表示需要人大批准才可以征收。

　　“但这样的课税并不会对高端物业造成大的影响。”金科地产的李战洪告诉《中国经营报》记者，高端物业的需求量比较大，但相对供给要少得多，这是由此前的“90/70”政策所产生的结果。

　　据《中国经营报》记者从相关渠道获得的消息表明：在国务院列入的“房价过高、上涨过快、供应紧张的地区”的10个城市中，除京沪穗这样的标杆城市之外，成都市因位列第十一位而没有被置于风口浪尖，但重庆市则进入了前十名。就此，记者没有从重庆政府相关部门取得求证。但李战洪认为，重庆市政府对房价的控制能力很强，列入的话并不是坏事，反而可以促进重庆房地产的可持续发展。为此，金科今年下半在重庆仍有5个新盘亮相。

　　而据上述人士透露，成都则排列在第十一位。“这让成都多少有些紧张，最近不得不深入企业进行调研，以制订相应的细则来落实调控政策的要求。”该人士表示，但这并不意味着，没有在前十位就可以不落实现有的调控政策，“更何况会和政府领导考核挂钩。”至于是否排名第十一位，成都市房管局官员对此讳莫如深。

　　“至于成都出台什么样的配套政策，还需要进一步观察。”一位开发商表示，政府和开发商一样，都不期望房价大起大落，关键的是如何让房地产持续健康的发展。

　　本版照片均为本报记者茅硕摄影

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