房价调控之浅见

　　谢平

　　关于当前中国经济热点中的热点——房地产话题，谈几点个人的思考。

　　住房的多重属性与政策目标

　　首先，住宅即房子(这里不讨论商业地产)是具有多重属性的特殊商品。从个体看，房子既能满足人们关于居住生活的基本消费需求，又能借助银行融资用以杠杆方式的投机或投资。从行业看，房地产业涉及的产业链广泛，能够带动大量建材、人力支出和居民家用设施消费，对经济发展影响大，和GDP指标高度相关。从房价构成看，土地成本即土地出让金约占三分之一，供求状况并不能完全决定价格。关于房地产的经济学研究一般划到金融类，国外已有许多论著，例如哈佛大学的房地产金融研究中心有许多经典论文可供参考，对中国房地产行业当前存在的很多问题均有涉及。

　　因为房子牵涉居民、政府、银行多方利益，由此凸显了相关问题的社会性和政治性。斯蒂格利茨指出，此次金融危机正是由于美国扭曲的房地产价格扭曲了整个经济体系，致使全社会为此付出沉重代价。

　　其次，住房政策要以满足人民群众基本的住房需求为首要目标。四十人论坛顾问、人大财经委吴晓灵副主任曾明确指出，住房市场具有较强的社会保障和准公共产品属性，主要目的是满足人民群众基本居住需求，虽然也会间接起到拉动经济增长的作用，但这不应成为发展住房市场的单一目标。

　　新中国建立时确定的土地公有制(农村土地是集体所有制)，使得现在土地收益可由政府控制，这也说明一项制度安排在经济的历史发展中有多么重要。当前，各级地方政府将土地使用权货币化，收取的土地出让金和房地产相关税费主要用于基础设施投资和其他支出。作为低收入者住房保障政策的部分，经济适用房和廉租房建设应以地方财政负担为主，在土地出让金中优先解决。由此，可以通过非市场化方式解决低收入者住房问题，同时减少对商品房的刚性需求，对过高的房价起到平抑作用。

　　改善房价形成机制

　　首先，住房价格形成机制有待进一步完善。在住房价格形成过程中，存在诸多垄断因素，诸如地方政府对于土地一级市场供应的垄断，开发商对于所建商品房市场供应的垄断。从住房位置、规划确定的容积率等方面看，政府在房地产建设、销售、管理的各个环节，几乎都可以影响价格。我所在的公司曾想建办公楼，经询问有关开发公司，仅批准程序起码要一年，需要盖40多个章。按照微观经济学理论，垄断地位使得地方政府和开发商能够最大化获得消费者剩余，即按照购买者效用水平来制定地价和房价，结果就是住房市场供应不足，房价偏高，导致社会整体效率和购房者福利的损失。

　　不可否认，政府出台和采取的招拍挂方式转让土地、限制开发商捂盘、加大保障性住房供应等一系列措施，已经取得了明显效果。其次，关于土地拍卖方式，理论和案例已很成熟，十年前美国经济学家为此获得了诺贝尔经济学奖。中国人把这个环节搞得很离谱，主要是存在地方政府利益甚至是个人非正当利益。

　　其次，房价应与经济发展水平和居民收入水平相适应，本来是一个市场机制发挥主要作用的过程。但从土地供应看，由于土地出让金是地方政府可支配收入，地方政府作为经济主体，主观上具有追求收益最大化的倾向，不希望地价降低从而降低当期财政收入水平。从市场交易看，因为住房具有投资品属性，供求双方更多地受到心理因素的影响，容易出现房价单纯因为市场预期未来价格上涨而上涨的情况。

　　如果房价过快上涨，一是会引发社会资源错误配置，不利于经济结构优化调整；二是提高工作生活成本，压制居民其他消费投资需求，降低本地长期发展活力和对外吸引力，对地方经济长远发展不利；三是容易引发居民对当地政府的不满，不利于社会稳定。

　　如果房价过快上涨，银行将是最后的受害者，并可能引发系统性风险。目前，我国银行贷款余额中商业性房地产贷款比重约为五分之一，考虑到更多的以房地产、土地抵押的贷款，银行的资产风险与房价、土地价格已经紧密联系在一起。房价过快上涨形成的泡沫一旦破裂，将对银行体系造成严重打击。

　　房地产市场不是充分竞争市场，从各国情况看，政府可以通过很多政策变量调控房价，主要有土地政策、金融政策、税收政策等，仅金融政策就包括购房首付比例、贷款利率、二套房限制条件、银行房地产开发贷款约束条件等。对于当前大量以投资为目的的购房“中间需求”，政府应予以适当控制，主要方法就是提高交易成本即税收，使得这部分资金流向其他产业。

　　引入税收调控、严防腐败

　　住房相关税收机制需要进一步完善。现行的房地产各环节税有10余种，行业整体税率已经较高。从结构来看，征税主要集中房地产开发和流通环节，住房保有环节税费种类较少。现行税制的缺点一是助长地方政府在任期内抬高地价、大量出让土地的短期行为，二是因为中间环节交易成本很低，助长了开发商和投机者囤积和炒作的投机行为，三是导致大量税费转嫁给最终住房者，使其负担过重。

　　当前争议的焦点是物业税。根据国际经验，征收物业税的初衷是保证社区政府的基本收入，其前提是住在本社区房子里的居民，是社区基础设施的使用者，特别是小学和医院。但实际上，特别是长期效应方面，物业税可抑制房地产市场投机行为(购买多套房的投资者)。有关物业税的理论和操作非常复杂，也相当成熟，过去十几年国内许多学者论著很多。但其中有一个关键论点，我始终迷惑：物业税是否以土地所有制为前提，如果土地公有制，拍卖时已交了物业税。也许这不是经济学问题。目前，我国经过空转、试运行，征收物业税已有操作性，将来会是房地产税收的主体。未来如果全面推开对于居民住房的物业税征收，地方政府依靠出让土地维持财政的局面将彻底改观，出让金及相关税费的一次性收取将转换为持续的物业税收入。如果物业税收入归属社区或最基层政府用于社区道路、医疗、教育等基础设施建设，那么物业税对政府的约束作用就会出现。

　　最后，严防房地产业腐败问题。从已经披露的官员腐败案中可以看到，约有30%-40%与房地产行业有关；相比其他行业，土地批租、开发建设和房地产贷款中腐败问题较多，导致房地产开发成本高企，而腐败收入又倾向用于买房产保值。因此，在供求方面都存在腐败溢价，这也是房价过高的原因之一。

　　近期，由于部分地区房价较高，很多机关、企业出现了福利房“回潮”倾向。虽然职工确实存在购房的困难，但由单位组织建房或分配福利房的做法，实际上是干扰了房地产市场发展秩序，又极有可能滋生腐败问题。解决的办法应该是增加货币房补。

　　上述分析中，虽然指出了我国房地产市场发展过程中尚需完善的一些问题，但必须强调的是，房地产行业不论是过去、现在都是促进内需、支持经济发展的重要支柱产业，在将来的城镇化建设发展中仍将发挥重要的作用。我对房地产问题没有深入研究，以上仅是我的初浅观点。

　　(注：本文摘自作者为中国金融40人论坛2010年度文集《转型之惑：中国金融四十人纵论房价走势与经济风险》撰写的序言，有删改，该书已经由中国经济出版社出版)

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