2009年的房价，最终以创年内新高的涨幅停在了时间的刻度上。今年伊始，调控政策频出，先是温家宝总理表态“控制房价过快上涨”，后又有《国十一条》的提出，房地产行业迎来了最敏感的时期。而回顾2009年，地王频现，土地的供应量不足和高价位，成了很多人心中造成房价飞涨的罪魁祸首。《国十一条》中也明确指出要“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”，以此作为调控房价的重要手段，城乡分割的土地政策和开发商拿地后的二次囤积和垄断，显然已是众矢之的。但值得注意的是，增加土地供应量，在一定意义上就意味着要征占更多的土地，尤其是农地。这真的是抑地王平房价的有效手段吗？房价、土地、农民、政府、开发商，在这条复杂的土地利益链上，集体和农民的权益如何保障？政府、开发商、农民三者的角色如何定位？三方利益的平衡点又该如何掌握？而大规模征地，会不会以危机中国的粮食安全为代价？《22度观察》正在关注。

　　主持人：您好，欢迎收看《22度观察》。近期随着各地地王频出，高地价、高房价难以遏制，小产权房争议不断，再加上发生宅基地土地上的拆迁纠纷的再起，围绕农地征用这样一个困扰国人多年的老大难问题，各种争论再次浮出水面，比如从上个世纪50年代就开始的土地征用制度是否到了大改的时候，农地是不是有望松动，在征地过程中，农民、集体、开发商和政府各自应该扮演什么样的角色？而耕地红线，农民权益又该如何保护等等，要回答这些问题，今天我们请到了中国人民大学农业与农村发展学院的温铁军院长和资深评论员王志安共同来探讨，欢迎二位的光临！欢迎。

　　温铁军：您好。

　　主持人：首先请教温院长，去年随着房价疯涨，有些人就提出这样的观点，说能不能让大量让农地入市，然后转为建设用地，通过扩大建设用地的规模，从而来抑制房价增长，您认为这是不是一个可行的办法。

　　温铁军：我先得问提出这种要求的人的背景是什么？是不是大部分应该是开发商背景或者是和金融资本有关的。

　　主持人：您认为应该是他们？

　　温铁军：本身也符合他的财产逻辑，只有这种方式他们才能不断地通过土地的资本化来占有土地资本化逻辑，麻烦在于中国是一个人口不断增加，未来二十年会达到15亿这样的人口大国，耕地资源肯定是日益短缺的。再一个不断加快城市化中间，如何保证国家的长治久安，如何保证人类安全，如何保证粮食安全方方面面的都有逻辑，各种不同逻辑如何能够拼到一块儿，然后才能让这个国家可持续地走下去。

　　王志安：实际上我们现在城市开发用地有两个来源，一个来源是我们政府首先征用城市的国有土地，征用完重新拍卖，再建设商业房。第二种途径政府从农民手中征用土地，然后进行开发城市建设。从经济学角度来讲，只有地方政府，他们能够提供的城市建设用地，那么也就是说他垄断了土地的提供，所以说城市现在的房价高，跟政府垄断土地供应这一点，的的确确是有一定的关系的。

　　温铁军：其实从80年代以来并不是单一政府供地，早期农村村一级自己就有土地开发权。比如广东珠江三角洲为例，县市一级农村中的80%的土地是农民，或者是社队自己开发的。如果从深圳的角度来说，深圳可能比较稍微算是垄断的程度高一点，其他的地区，特别是县以下的地区往往不是这样的，

　　主持人：现在随着城市化进程的加快，一些地方，有法可依的征地也好，无法可依的也好，呈多发态势。您觉得问题到底出在那儿？

　　温铁军：农村本无事，征地自扰之，人家原来80年代的时候，农村社队集体的时候，有冲突吗？那时候没有，

　　王志安：完全把这个问题交给农民自身，国家不对这个农地进行管制也有问题。

　　温铁军：很有道理，不应该是没有用途管制的。80年代的时候，农村78万个生产大队，386个生产大队，自主开发土地，确实出现了相当多的滥占耕地的问题。比今天的问题小得多。

　　主持人：您是说希望回到80年代？

　　温铁军：不是，历史不可倒退，历史不可重复，我不是说回到80年代，而是没有看到那个年代为什么没有那么多的冲突？

　　主持人：现在这么多的冲突问题在那儿？

　　温铁军：我觉得是利益集团或者是利益结构，他们一定程度影响着或者是妨碍着政策的调整，不是大家认识不清楚。征地问题从来都是我们和宏观经济高度相关的，如果我们只把征地问题局限在和它的相关法律问题的讨论，或者是市场化，我说这些都已经OUT了，本来我在外边，看的天地很宽阔，生给扔到井里面，让我变成井蛙，然后跟大家一起讨论井蛙的问题，就看头上这么一片天，这个不是我。所以请允许我告诉你征地问题的本质是什么？我说为什么最近三十年出现过三次圈地运动？每一次都和什么？我做的曲线分析很清楚，每次都跟GDP的高增长相关，每一次高增长带来一次高占地，就是征地文莱同时又跟土地资源被转化成资本，然后由利益集团占有资本收益高度相关。所以我说80年代那一次，我们看到的是农村的土地在农村内部转化为工商用地和城市用地的，其收益主要在农村内部分配了，因此带了农民收入超常规增长，然后带来了经济拉动，带来了黄金增长。农村收益增长了，城里不满了，我们搞导弹的还不如搞茶叶蛋的。城里面就开始有很大的一个变化，这个变化表现为1988年的通货膨胀和1969年的生产停滞，这种带来尚未完成的商业化的地方政府从原80年代工业高增长中带来收益下降，因为刚刚开始有地方财政，如果说一般西方人讲预算软约束，对我们来讲无约束，你说以地生财，其实是1992年以后的事儿。

　　主持人：那是第二次的大规模征地。

　　温铁军：这一次不是生产性了，而是财政消费，他要占地，因此叫以地生财。因为不是生产性的，不能带动更多的就业，才导致一份地原来带动1.2到1.5就业，现在降为0.8，于是乎跟农民之间的矛盾就极化了，于是出现大量的群情事件。这时候增长以数千规模增长。这是第二次。接着第三次，我们把这一段时间的征占土地叫以地套现，因为银行成为独立的资本力量之后，你说你是一个地方官，无论你是区长、县长还是市长，你想让银行给你贷款可能吗？不可能，只能干吗呢？圈一块地，到银行套现70%，拿钱回来以后搞你的楼堂馆所，搞你的大广场，搞你的这些非生产性建设。因为产业资本已经过剩了，这些建设都是不可回收的。于是乎导致以地套现直接导致的是高增长等于高负债，高负债等于债务链隐含在这儿，这是当前主要危险。

　　王志安：我觉得是这样，现在房地产产业对整个GDP的贡献确实是蛮高的，这一点我还是承认的，矛盾的核心在于我们这个现在房地产市场中间的利益分配不合理，您说的利益分配不合理造成的金融过剩所导致的，我觉得有这个因素，如果我们的房价不是那么高的话，可能您分析的这个危险就不是那么巨大。

　　温铁军：巨大的债务链有多少万亿是没有办法计算。世界上所有外国政府看中国看得很清楚，无论社会债务、还是企业债务，还是地方债务，最后一概由中央政府背着。现在债务链不断增加，有点类似于美国那个所谓次贷危机爆发前的潜在的债务，就像癌细胞在静悄悄增长

　　主持人：给农村、给农民带来了什么？

　　温铁军：还是损失，其实我们把农民的土地叫做无风险资产。之所以能够大量外出打工，在于他有一块地在家里面，有一块保证家庭基本生存的无风险资产，就是土地。2009年大家说有两千多万农民工失业。好了，我在所有的国际交流场合上我都问外国人，我说两千万在失业你们国家意味着什么？他们说意味着我们国家已经不存在了，因为一定会社会动乱，我说请看中国有事儿吗？他们说为什么中国没事儿？我说因为，对不起，我们有三万个农村，平均每个村，如果两千万回到这些村的话，每个村不到七个，我们有两亿四千户，平均两千多万如果失业回到户的话，每户不到一个，零点几，所以我们说实际上你看中国每户都有一块无风险资产，每个村都有无风险资产，因此在危机发生的时候，它不表现为危机的那个代价，激烈的爆发。所以中国才能够说有信心，才能迅速复苏，才能够成为当今全球经济的领头羊，客观来说这恰恰和农村土地制度高度相关，

　　主持人：是不是也从这个角度出发，您是坚决反对农地私有化。

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